आय

चचेरे भाई गुण शामिल (CUZ) Q2 2021 आय कॉल ट्रांसक्रिप्ट

सोचा बुलबुले के साथ जस्टर टोपी का लोगो।

छवि स्रोत: द मोटली फ़ूल।

चचेरे भाई गुण शामिल (एनवाईएसई: सीयूजेड)
Q2 2021 आय कॉल
जुलाई 30, 2021, 10:00 पूर्वाह्न ET

सामग्री:

  • तैयार टिप्पणियाँ
  • सवाल और जवाब
  • प्रतिभागियों को बुलाओ

तैयार टिप्पणियाँ:

ऑपरेटर





सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। [संचालक निर्देश]

मैं सम्मेलन को सुश्री पामेला रोपर, जनरल काउंसल की ओर मोड़ना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।



पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

धन्यवाद। सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही आय सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। आज मेरे साथ कॉलिन कोनोली, हमारे अध्यक्ष और मुख्य कार्यकारी अधिकारी हैं; रिचर्ड हिक्सन, संचालन के हमारे कार्यकारी उपाध्यक्ष; और ग्रेग एडजेमा, हमारे मुख्य वित्तीय अधिकारी। प्रेस विज्ञप्ति और पूरक पैकेज कल दोपहर वितरित किए गए और साथ ही फॉर्म 8-के पर प्रस्तुत किए गए। पूरक पैकेज, कंपनी ने सभी गैर-जीएएपी वित्तीय उपायों को रेग जी आवश्यकताओं के अनुसार सबसे सीधे तुलनीय जीएएपी उपायों में समेट दिया है। यदि आपको एक प्रति प्राप्त नहीं हुई है, तो ये दस्तावेज निवेशक पर त्रैमासिक प्रकटीकरण और पूरक एसईसी सूचना लिंक के माध्यम से उपलब्ध हैं।

हमारी वेबसाइट का संबंध पृष्ठ, कजिन्स डॉट कॉम। कृपया इस बात से अवगत रहें कि आज चर्चा किए गए कुछ मामलों में संघीय प्रतिभूति कानूनों के अर्थ के भीतर दूरंदेशी बयान हो सकते हैं, और विभिन्न प्रकार के जोखिमों और अनिश्चितताओं और अन्य कारकों के कारण वास्तविक परिणाम इन बयानों से भिन्न हो सकते हैं, जिनमें जोखिम कारक शामिल हैं। फॉर्म 10-के और हमारे अन्य एसईसी फाइलिंग पर वार्षिक रिपोर्ट। विशेष रूप से, COVID-19 महामारी की गंभीरता और अवधि और वहां से ठीक होने के समय और ताकत से संबंधित महत्वपूर्ण जोखिम और अनिश्चितताएं हैं। कंपनी किसी भी दूरंदेशी बयान को अद्यतन करने के लिए कोई कर्तव्य नहीं निभाती है, चाहे वह नई जानकारी, भविष्य की घटनाओं या अन्यथा के परिणामस्वरूप हो। फॉरवर्ड लुकिंग स्टेटमेंट्स के बारे में पूर्ण घोषणा कल पोस्ट किए गए पूरक पैकेज में उपलब्ध है, और संभावित जोखिमों की एक विस्तृत चर्चा, जिसमें COVID-19 द्वारा उत्पन्न किए गए हैं, SEC के साथ हमारे फाइलिंग में निहित हैं।



इसके साथ ही, मैं कॉलिन कोनोली को कॉल ओवर करूंगा।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, पाम, और सुप्रभात, हर कोई। जैसे ही हम 2021 के मध्य बिंदु पर पहुँचते हैं, हमारे कई ग्राहकों को अपनी टीमों को कार्यालय में वापस लाते हुए देखना अद्भुत रहा है, और हम श्रम दिवस के बाद और अधिक देखने की उम्मीद करते हैं। जबकि हम COVID-19 के आसपास अपने सार्वजनिक स्वास्थ्य मार्गदर्शन और विशेष रूप से डेल्टा संस्करण द्वारा लाए गए किसी भी कार्यालय की देरी की निगरानी करना जारी रखते हैं, मैं भी शेष 2021 और उसके बाद के बारे में आशावादी रहता हूं। हमारी टीम ने दूसरी तिमाही के दौरान मजबूत वित्तीय परिणाम दिए। यहां कुछ हाईलाइट्स हैं। कमाई के मोर्चे पर, टीम ने एफएफओ में

सोचा बुलबुले के साथ जस्टर टोपी का लोगो।

छवि स्रोत: द मोटली फ़ूल।

चचेरे भाई गुण शामिल (एनवाईएसई: सीयूजेड)
Q2 2021 आय कॉल
जुलाई 30, 2021, 10:00 पूर्वाह्न ET

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सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। [संचालक निर्देश]

मैं सम्मेलन को सुश्री पामेला रोपर, जनरल काउंसल की ओर मोड़ना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

धन्यवाद। सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही आय सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। आज मेरे साथ कॉलिन कोनोली, हमारे अध्यक्ष और मुख्य कार्यकारी अधिकारी हैं; रिचर्ड हिक्सन, संचालन के हमारे कार्यकारी उपाध्यक्ष; और ग्रेग एडजेमा, हमारे मुख्य वित्तीय अधिकारी। प्रेस विज्ञप्ति और पूरक पैकेज कल दोपहर वितरित किए गए और साथ ही फॉर्म 8-के पर प्रस्तुत किए गए। पूरक पैकेज, कंपनी ने सभी गैर-जीएएपी वित्तीय उपायों को रेग जी आवश्यकताओं के अनुसार सबसे सीधे तुलनीय जीएएपी उपायों में समेट दिया है। यदि आपको एक प्रति प्राप्त नहीं हुई है, तो ये दस्तावेज निवेशक पर त्रैमासिक प्रकटीकरण और पूरक एसईसी सूचना लिंक के माध्यम से उपलब्ध हैं।

हमारी वेबसाइट का संबंध पृष्ठ, कजिन्स डॉट कॉम। कृपया इस बात से अवगत रहें कि आज चर्चा किए गए कुछ मामलों में संघीय प्रतिभूति कानूनों के अर्थ के भीतर दूरंदेशी बयान हो सकते हैं, और विभिन्न प्रकार के जोखिमों और अनिश्चितताओं और अन्य कारकों के कारण वास्तविक परिणाम इन बयानों से भिन्न हो सकते हैं, जिनमें जोखिम कारक शामिल हैं। फॉर्म 10-के और हमारे अन्य एसईसी फाइलिंग पर वार्षिक रिपोर्ट। विशेष रूप से, COVID-19 महामारी की गंभीरता और अवधि और वहां से ठीक होने के समय और ताकत से संबंधित महत्वपूर्ण जोखिम और अनिश्चितताएं हैं। कंपनी किसी भी दूरंदेशी बयान को अद्यतन करने के लिए कोई कर्तव्य नहीं निभाती है, चाहे वह नई जानकारी, भविष्य की घटनाओं या अन्यथा के परिणामस्वरूप हो। फॉरवर्ड लुकिंग स्टेटमेंट्स के बारे में पूर्ण घोषणा कल पोस्ट किए गए पूरक पैकेज में उपलब्ध है, और संभावित जोखिमों की एक विस्तृत चर्चा, जिसमें COVID-19 द्वारा उत्पन्न किए गए हैं, SEC के साथ हमारे फाइलिंग में निहित हैं।

इसके साथ ही, मैं कॉलिन कोनोली को कॉल ओवर करूंगा।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, पाम, और सुप्रभात, हर कोई। जैसे ही हम 2021 के मध्य बिंदु पर पहुँचते हैं, हमारे कई ग्राहकों को अपनी टीमों को कार्यालय में वापस लाते हुए देखना अद्भुत रहा है, और हम श्रम दिवस के बाद और अधिक देखने की उम्मीद करते हैं। जबकि हम COVID-19 के आसपास अपने सार्वजनिक स्वास्थ्य मार्गदर्शन और विशेष रूप से डेल्टा संस्करण द्वारा लाए गए किसी भी कार्यालय की देरी की निगरानी करना जारी रखते हैं, मैं भी शेष 2021 और उसके बाद के बारे में आशावादी रहता हूं। हमारी टीम ने दूसरी तिमाही के दौरान मजबूत वित्तीय परिणाम दिए। यहां कुछ हाईलाइट्स हैं। कमाई के मोर्चे पर, टीम ने एफएफओ में $0.69 प्रति शेयर दिया। हमने दूसरी पीढ़ी के नकद किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ 484,000 वर्ग फुट से अधिक पट्टे पर दिए। नकद आधार पर समान संपत्ति NOI में 7.1% की वृद्धि हुई। और तिमाही के अंत में हमारा शुद्ध ऋण-से-ईबीआईटीडीए 4.55 गुना था। और कुल संपत्ति के प्रतिशत के रूप में G & A खर्च सिर्फ 0.36% था। व्यवसाय की ओर रुख करना। ग्राहकों के साथ हमारी चल रही बातचीत हमें उनकी लंबी अवधि की कार्यालय रणनीति विकसित करने में अद्वितीय अंतर्दृष्टि प्रदान करती है। और वे योजनाएं क्रिस्टलीकृत होने लगी हैं।

सबसे पहले, हमारे अधिकांश बड़े बढ़ते ग्राहक कार्यालय में अपनी वापसी को लेकर उत्साहित हैं। जबकि डेल्टा संस्करण देरी पैदा कर सकता है, अब हमें विश्वास है कि कार्यालय में एक सार्थक वापसी, यह एक जीत नहीं है, यह सिर्फ एक जीत है। कुछ उदाहरणों में, कर्मचारी सप्ताह के कुछ भाग के लिए लौट आएंगे, जिसे कुछ लोग हाइब्रिड कहते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हाइब्रिड मॉडल की प्रकृति कार्यालय के दिनों में समन्वित होती है, जो सहयोग की सुविधा के लिए डिज़ाइन की गई है, पीक लोड के लिए रियल एस्टेट साइटों की आवश्यकता होती है और संभवतः कार्यालय की मांग पर महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पड़ता है। जबकि महामारी से पहले कार्यालय के जीवन को याद रखना कठिन है, अधिकांश प्रौद्योगिकी और पेशेवर फर्मों के लिए यह पहले से ही वास्तविकता थी। दूसरा, कंपनियां और लोग सन बेल्ट की ओर पलायन कर रहे हैं, जहां व्यापार का माहौल अधिक अनुकूल है, आवास अधिक किफायती है और आवागमन का समय कम है। तीसरा, जैसे-जैसे कंपनियां कार्यालय में लौटती हैं और सन बेल्ट में प्रवास करती हैं, वे एक ऐसे वातावरण में व्यापार कर रही हैं जहां कर्मचारी काम करने और सहयोग करने के लिए उत्साहित हैं।

गुणवत्ता की प्रवृत्ति के लिए यह उड़ान COVID से पहले मौजूद थी, लेकिन स्पष्ट रूप से तेज हो रही है। इन विषयों के आकार लेने के साथ, हमारी महान तिमाही के अलावा, हम अपने पट्टे में आर्थिक सुधार के सकारात्मक संकेत देख रहे हैं, जो लगातार बढ़ रहा है। हमारी लेट-स्टेज पाइपलाइन में काफी वृद्धि हुई है, और हम अपने मौजूदा ग्राहकों से आने वाले विकास और विस्तार दोनों के सामने अवसरों से अत्यधिक प्रोत्साहित होते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हम अपनी उच्च प्रोफ़ाइल रिक्तियों में गतिविधि देख रहे हैं, जिसमें 1200 पीचट्री और 3350 पीचट्री के साथ-साथ हमारी विकास परियोजनाओं जैसे डोमेन 9, 10000 एवलॉन और 100 मिल शामिल हैं। जैसा कि मैंने तिमाहियों में उल्लेख किया है, हमारे पास चचेरे भाई के लिए एक सरल और सम्मोहक रणनीति थी। प्रमुख शहरी सन बेल्ट कार्यालय पोर्टफोलियो को इकट्ठा करने के लिए, पूंजी आवंटन के बारे में अनुशासित होने के लिए ताकि हम नए निवेश का पीछा कर सकें, हम काम कर रहे हैं और विकास मंच मूल्य जोड़ सकते हैं और एक किले बैलेंस शीट बनाए रख सकते हैं, जो हमें महत्वपूर्ण वित्तीय लचीलापन प्रदान करता है। कजिन्स में, हम दो शक्तिशाली दीर्घकालिक रुझानों, सन बेल्ट के प्रवास और गुणवत्ता के लिए उड़ान के चौराहे पर स्थित हैं। जैसे-जैसे ये तेज होते जा रहे हैं, हम जवाब दे रहे हैं। मैं कल से कुछ रोमांचक घोषणाओं पर प्रकाश डालता हूं।

अपने संबंधों के माध्यम से, हमने एक ऑफ-मार्केट लेन-देन किया, जिसमें नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना, नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना और अटलांटा में 725 पोंस का अधिग्रहण शामिल है। न्यूहॉफ एक परिवर्तनकारी मिश्रित उपयोग परियोजना है जो नैशविले बाजार में हमारे रणनीतिक प्रवेश को चिह्नित करती है। यह ओरेकल के हाल ही में घोषित नैशविले परिसर से सीधे कंबरलैंड नदी के पार स्थित है और इस नए बाजार में विकास के लिए एक स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है। परियोजना के पहले चरण पर निर्माण पहले ही शुरू हो चुका है जिसमें लगभग 388,000 वर्ग फुट कार्यालय स्थान, 542 बहुपरिवार इकाइयां और 60,000 वर्ग फुट का अनुभवात्मक खुदरा क्षेत्र शामिल होगा। 275 मिलियन डॉलर का चचेरा भाई निवेश 50% स्वामित्व हित का प्रतिनिधित्व करता है और इसमें एक चरण II कार्यालय साइट शामिल है जो 275, 000 वर्ग फुट अतिरिक्त स्थान के साथ-साथ भविष्य के आसन्न भूमि पार्सल के अधिकारों को समायोजित कर सकती है। न्यूहॉफ का एक अनूठा स्थान है, एक विभेदित अनुकूली पुन: उपयोग घटक और एक रोमांचक नए भोजन हॉल की योजना है। नैशविले में ऐसा कुछ नहीं है। हमने 725 पोंस, ईस्ट मिडटाउन अटलांटा में 372,000 वर्ग फुट कार्यालय संपत्ति $ 300.2 मिलियन में हासिल की।

हम इस संपत्ति को अटलांटा में उच्चतम गुणवत्ता और सबसे दिलचस्प इमारतों में से एक के रूप में देखते हैं, जो बेल्ट लाइन के साथ स्थित है, जो शहर के प्रमुख सार्वजनिक स्थानों में से एक है और सीधे पोंस सिटी बाजार से है, जो प्रतिभा में सबसे अधिक सुविधायुक्त और सक्रिय क्षेत्रों में से एक है। 725 पोंस वर्तमान में ब्लैकरॉक, मैकिन्से एंड कंपनी और चिपोटल सहित ग्राहकों को 100% पट्टे पर दिया गया है। चचेरे भाई ने अतिरिक्त 4 मिलियन डॉलर के लिए आसन्न भूमि साइट में 50% स्वामित्व ब्याज भी हासिल कर लिया है जो अतिरिक्त विकास के 150,000 से 200,000 वर्ग फुट को समायोजित कर सकता है। हमने यह भी घोषणा की कि हमने प्लाज़ा में वन साउथ, एक 891,000 वर्ग फुट, शेर्लोट में 58% पट्टे पर कार्यालय संपत्ति $271.5 मिलियन के सकल बिक्री मूल्य पर बेची। कुछ लोग पूछ सकते हैं कि अब वन साउथ क्यों बेचते हैं? सबसे पहले, हम शार्लोट पर बेहद उत्साहित हैं और भविष्य के विकास के लिए दक्षिण छोर में एक सर्वश्रेष्ठ-इन-क्लास पोर्टफोलियो, एक प्रतिभाशाली टीम और महान भूमि साइटें हैं। तो इसका सरल उत्तर है, हमारे विचार में, खरीद मूल्य पूरी तरह से एक उच्च कैपेक्स प्रोफ़ाइल के साथ 1970 के दशक की पुरानी कार्यालय संपत्ति को जारी करने से ऊपर की ओर महत्व देता है और नए और अधिक सम्मोहक अवसरों में पुनर्निवेश के लिए पूंजी प्रदान करता है।

संक्षेप में, इन रचनात्मक लेनदेन के माध्यम से, हमने नैशविले में प्रवेश किया है, जो चचेरे भाइयों के लिए एक रोमांचक नया बाजार है; भविष्य के विकास के लिए एक अतिरिक्त पैड के साथ अटलांटा में सबसे अच्छी इमारतों में से एक, 725 पोंस का अधिग्रहण किया; और इन लेन-देनों को आंशिक रूप से एक पुरानी पुरानी संपत्ति की बिक्री के माध्यम से वित्त पोषित किया। कुल मिलाकर, यह पोर्टफोलियो की गुणवत्ता को बढ़ाता है, हमें विकास के अवसर देता है और सट्टा लीजिंग को 47 साल पुरानी संपत्ति से एकदम नए, अत्यधिक विभेदित उत्पादों में स्थानांतरित करता है। दिलचस्प बात यह है कि वन साउथ का खरीद मूल्य लगभग वैसा ही है जैसा कि टियर मर्जर प्री-महामारी से हमारा मूल्य है। यह प्रमुख सन बेल्ट बाजारों में पूंजी हित के लिए एक मजबूत रीड-थ्रू है। जैसा कि हम आगे देखते हैं और उम्मीद करते हैं कि महामारी से उभरेंगे, हमारी सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की रणनीति के बारे में हमारा विश्वास हमेशा की तरह मजबूत है। आज, हमारे पास अटलांटा, ऑस्टिन, शार्लोट, डलास, फीनिक्स और टाम्पा में सर्वश्रेष्ठ सन बेल्ट सबमार्केट में अग्रणी ट्रॉफी पोर्टफोलियो है और अब हमारे पास नैशविले में बढ़ने की गुंजाइश है।

बड़ी बढ़ती कंपनियां कार्यालय के मूल्य को पहचानती हैं, सन बेल्ट का प्रवास बढ़ रहा है और कंपनियां नए, सुविधाजनक अनुभवात्मक कार्यालय स्थान को प्राथमिकता देना जारी रखती हैं जो कर्मचारियों को एक साथ आने के लिए उत्साहित करती हैं। हम स्पष्ट रूप से डेल्टा संस्करण और किसी भी संभावित प्रभाव को देख रहे हैं। बहरहाल, हम कंपनी की स्थिति से रोमांचित हैं। जैसा कि हम 2022 तक देखते हैं, नॉरफ़ॉक दक्षिणी के साथ एक शानदार लेनदेन से घटती फीस हमारे पीछे होगी। हमने वन साउथ में एक बड़े खाली ब्लॉक को रचनात्मक और सक्रिय रूप से संबोधित किया है और अपनी रॉक-सॉलिड बैलेंस शीट के साथ नए अवसरों का पीछा करने के लिए उत्साहित हैं। समापन पर सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की शक्ति तेजी से स्पष्ट होती जा रही है। रिचर्ड को कॉल ओवर करने से पहले, मैं अपनी पूरी कजिन्स टीम को धन्यवाद देना चाहता हूं जो कंपनी में अपने कौशल और प्रतिभा को लाने और हमारे ग्राहकों और हमारे शेयरधारकों की सेवा करने के लिए हर दिन कड़ी मेहनत करती हैं। वे हमारी कंपनी की सफलता की नींव हैं।

धन्यवाद। रिचर्ड?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

धन्यवाद, कॉलिन, और कॉल पर सभी को सुप्रभात। इस तिमाही में एक बेहतर आर्थिक पृष्ठभूमि और एक अधिक स्थिर परिचालन वातावरण देखा गया, जिसके परिणामस्वरूप एक मजबूत दूसरी तिमाही का परिचालन प्रदर्शन हुआ। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है और डेल्टा संस्करण बना हुआ है, हमारे बाजारों में ऑफिस स्पेस की मांग में सुधार हो रहा है। जैसा कि कॉलिन ने उल्लेख किया है, हमारे अधिकांश ग्राहक या तो पहले ही कार्यालय लौट चुके हैं या उन्होंने संकेत दिया है कि वे इस गिरावट के कुछ समय बाद वापस आएंगे, कुछ पूरी तरह से और अन्य चरणबद्ध या हाइब्रिड प्रारूप में। हमारे दृष्टिकोण से, श्रम दिवस के बाद सबसे आम रिटर्न टाइमिंग का हवाला दिया जाता है। अभी के लिए, हमारे पोर्टफोलियो में भौतिक ग्राहक उपयोग लगभग 30% बैठता है। पिछली तिमाही में मैंने जिन बाजारों का उल्लेख किया था, उनमें उपयोग में भिन्नता अटलांटा, डलास और टाम्पा के साथ बनी हुई है, सभी उच्च उपयोग दरों पर चल रहे हैं। हम अभी भी 2021 के अंत तक बड़े पैमाने पर सामान्य पोर्टफोलियो में उपयोग की उम्मीद करते हैं। दूसरी तिमाही के परिचालन परिणामों की ओर मुड़ते हुए।

हमारा कुल कार्यालय पोर्टफोलियो लीज प्रतिशत और भारित औसत अधिभोग दोनों इस तिमाही में 89.4% पर आए। इस तिमाही में हमारे लीज प्रतिशत में 80 आधार अंकों की गिरावट आई है, जो मुख्य रूप से अटलांटा में 3350 पीचट्री में एंथम के पहले से ज्ञात चाल-चलन के कारण था। यह देखते हुए कि हम भारित औसत आधार पर अधिभोग की रिपोर्ट करते हैं और तिमाही के अंत में गान समाप्त हो गया, हमने वास्तव में पिछली तिमाही के मुकाबले अधिभोग में मामूली वृद्धि देखी। वर्ष के शेष के लिए, हम उम्मीद करते हैं कि हमारा भारित औसत अधिभोग अपेक्षाकृत स्थिर रहेगा। एक अनुस्मारक के रूप में, नॉरफ़ॉक दक्षिणी दिसंबर के अंत में 1200 पीचट्री में 370,000 वर्ग फुट खाली करेगा, जो आगे बढ़ने वाले एक शानदार मूल्य-सृजन अवसर का प्रतिनिधित्व करेगा। और 2022 की ओर देखते हुए, मैं ध्यान दूंगा कि हमारे पास हमारे वार्षिक संविदात्मक किराए का केवल 6.5% है जो 100,000 वर्ग फुट से अधिक की समाप्ति के साथ समाप्त हो रहा है। लीजिंग गतिविधि के लिए, हमने इस तिमाही में कुल 484,000 वर्ग फुट के एक ठोस 39 पट्टों को निष्पादित किया, जो 2020 की पहली तिमाही में रिपोर्ट की गई गतिविधि के हमारे स्तर को पार कर गया। लीजिंग वॉल्यूम इस तिमाही में पूर्व-महामारी के रूप में एकमात्र मीट्रिक नहीं था।

नए और विस्तार पट्टों के साथ लीजिंग मिश्रण में काफी सुधार हुआ था, जो कुल गतिविधि का 74% था। याद रखें कि दो तिमाहियों पहले नए और विस्तार पट्टे पर देने से केवल 14% गतिविधि का एक महामारी कम हो गया था। इस तिमाही में शुद्ध प्रभावी किराए 23.77 डॉलर थे, पहली तिमाही में सुधार और 2019 के पूरे वर्ष के लिए हमारे रिपोर्ट किए गए शुद्ध प्रभावी किराए की तुलना में केवल $ 0.05 कम है। दूसरी पीढ़ी के शुद्ध किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ किराए की वृद्धि उल्लेखनीय रूप से मजबूत रही। नकदी आधार। और अंत में, हमारी औसत लीज अवधि औसतन 6.7 वर्ष तक वापस आ गई। ये बेहतरीन लीजिंग परिणाम हैं। हम अभी भी अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और नई विकास परियोजनाओं दोनों के लिए अपनी लीजिंग पाइपलाइन में उत्साहजनक गतिविधि देख रहे हैं। विशेष रूप से, दौरे की मात्रा बढ़ रही है। हमारे ऑस्टिन पोर्टफोलियो में, दूसरी तिमाही की टूर गतिविधि पहली तिमाही की तुलना में 53% अधिक थी। जबकि हमारे पोर्टफोलियो के लिए विशिष्ट नहीं है, सीबीआरई ने हाल ही में यह भी नोट किया कि फीनिक्स में, जून 2021 में टूर वॉल्यूम 2019 में औसत मासिक वॉल्यूम से 240% अधिक था। जैसा कि हमने कई बार बताया है, महामारी ने प्रवासन के लिए एक त्वरक के रूप में कार्य किया है। सन बेल्ट के लिए लोग और कंपनियां। कंपनियों को इस बात पर पुनर्विचार करने के लिए प्रेरित किया जा रहा है कि वे कहाँ स्थित हैं, मुख्य रूप से प्रतिभा के लिए तीव्र प्रतिस्पर्धा के कारण।

कंपनियों को बस वहीं होना चाहिए जहां प्रतिभा है या होना चाहती है। और तेजी से, वह सन बेल्ट में है। सीबीआरई की 2021 की विकास अवसर निगरानी सूची में से 10 सबसे बड़े विकास अवसरों में से आठ सन बेल्ट क्षेत्र में स्थित हैं। 750,000 से अधिक आबादी वाले महानगरीय क्षेत्रों में, बड़े सन बेल्ट शहरों ने पिछले साल नाममात्र जनसंख्या वृद्धि के मामले में नेतृत्व किया। वास्तव में, कोस्टार के अनुसार, 2020 में जनसंख्या वृद्धि के लिए शीर्ष सात महानगरीय क्षेत्र ग्रेटर सन बेल्ट क्षेत्र में थे। हाल ही में जारी न्यूमार्क ऑपर्च्युनिटी इंडेक्स ने दिखाया कि इसके सूचकांक में शामिल हमारे हर एक बाजार ने आर्थिक मंदी की गहराई के बाद से सार्थक नौकरी की वसूली का अनुभव किया है। नैशविले, टाम्पा और डलास इस सूचकांक में आर्थिक मेट्रिक्स में सर्वोच्च स्थान पर हैं, ताम्पा सबसे शीर्ष पर है। टम्पा का रोजगार न्यूमार्क के सूचकांक में सभी बाजारों के पूर्व-महामारी स्तरों के सबसे करीब है। आश्चर्य की बात नहीं है, ऑस्टिन नाममात्र जनसंख्या वृद्धि की सूची में सबसे ऊपर है और इसका श्रम बाजार राष्ट्रीय स्तर पर सबसे मजबूत में से एक है। पिछले एक साल में ऑस्टिन की आबादी में 67, 000 से अधिक नए निवासियों की वृद्धि हुई, जो अटलांटा के बाद दूसरे स्थान पर है।

जेएलएल के लिए, ऑस्टिन में लीजिंग गतिविधि में हर तिमाही में वृद्धि हुई है क्योंकि इस तिमाही की गतिविधि महामारी से पहले के स्तर के 80% तक पहुंचने के साथ महामारी शुरू हुई थी। इसके अलावा, मॉर्गन स्टेनली के अनुसार, ऑस्टिन एकमात्र ऐसा बाजार था जिसने सबलीज लिस्टिंग में लगातार तिमाही सुधार किया और 18% की कमी दर्ज की। जेएलएल ने अनुमान लगाया कि तिमाही गिरावट 29% से भी अधिक थी। हमारे अन्य प्रमुख बाजारों में भी सब-लीज लिस्टिंग में आशाजनक रुझान हैं। अटलांटा, हमारा सबसे बड़ा बाजार, मांग में वृद्धि को देखना जारी रखता है, विशेष रूप से प्रौद्योगिकी क्षेत्र से और मिडटाउन और बकहेड इस वर्ष अब तक की वसूली का नेतृत्व कर रहे हैं। वास्तव में, बकहेड के लिए जेएलएल की दूसरी तिमाही की ऑफिस सबमार्केट रिपोर्ट में कहा गया है कि कुल लीजिंग गतिविधि साल-दर-साल 200% ऊपर थी। चचेरे भाई बाल्टी पोर्टफोलियो अवसर - क्षमा करें, चचेरे भाई बकहेड पोर्टफोलियो ने इस मांग में भाग लिया, केवल पिछली तिमाही में उच्च गुणवत्ता वाली, सार्वजनिक रूप से कारोबार वाली प्रौद्योगिकी कंपनियों के साथ 65, 000 वर्ग फुट के विस्तार पर हस्ताक्षर किए। बकहेड और मिडटाउन दोनों में हमारी वर्तमान लीजिंग पाइपलाइन समान रूप से उत्साहजनक हैं। जैसा कि हम आगे देखते हैं, हमें विश्वास है कि हम गुणवत्ता के लिए एक उल्लेखनीय उड़ान देखना जारी रखेंगे।

कंपनियों को यह देखने की संभावना है कि कार्यालय संस्कृति, सहयोग और कैरियर के विकास को बढ़ावा देने के लिए महत्वपूर्ण है, सर्वोत्तम प्रतिभा को आकर्षित करने और बनाए रखने के लिए एक उपकरण के रूप में उल्लेख नहीं करने के लिए। हालिया डेटा इस गतिशीलता को स्पष्ट रूप से प्रदर्शित करता है। उदाहरण के लिए, इस साल फीनिक्स में सीबीआरई के अनुसार 74% नई लीजिंग गतिविधि क्लास ए प्रोजेक्ट्स में रही है। तुलनात्मक रूप से, पिछले पांच वर्षों में, यह प्रतिशत 50% से कम रहा। इसके अलावा, जेएलएल ने हाल ही में उल्लेख किया है कि राष्ट्रीय स्तर पर, 2015 के बाद दी गई कार्यालय परियोजनाओं ने वास्तव में महामारी के दांतों में पिछली पांच तिमाहियों में शुद्ध अधिभोग का अनुभव किया है। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है, और हम डेल्टा संस्करण के प्रभाव की बारीकी से निगरानी कर रहे हैं, जो इसके साथ कुछ आर्थिक फिट और शुरू हो सकता है, हम वर्ष के संतुलन और लंबी अवधि की वसूली के बारे में आशावादी हैं। हमारे बाजार और पोर्टफोलियो बहुत अच्छी स्थिति में हैं, और हमारे सामने कई रोमांचक अवसर हैं। ग्रेग को सौंपने से पहले, मैं अपने चचेरे भाइयों के साथियों को धन्यवाद देना चाहता हूं। उन्होंने इस तिमाही में और पूरी महामारी के दौरान मजबूत परिणाम देने के लिए अथक प्रयास किया है। आप में से प्रत्येक को धन्यवाद।

ग्रेग?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

धन्यवाद, रिचर्ड। सबको सुप्रभात। मैं अपने त्रैमासिक वित्तीय परिणामों का एक संक्षिप्त अवलोकन प्रदान करके अपनी टिप्पणी शुरू करूंगा, जिसमें हमारे समान-संपत्ति के प्रदर्शन, हमारी विकास पाइपलाइन और हमारी लेनदेन गतिविधि पर कुछ विवरण शामिल हैं, इसके बाद मेरी टिप्पणियों को अद्यतन के साथ बंद करने से पहले हमारी उत्तोलन स्थिति की त्वरित चर्चा होगी। 2021 के संतुलन के लिए हमारे दृष्टिकोण पर जानकारी। जैसा कि आप कॉलिन और रिचर्ड की टिप्पणियों से बता सकते हैं, हम बेहद व्यस्त रहे हैं। हालाँकि, हम नहीं चाहते कि तिमाही के दौरान सभी बाहरी गतिविधियाँ हमारे बहुत ठोस आंतरिक प्रदर्शन से ध्यान हटाएँ। $0.69 प्रति शेयर पर, एफएफओ पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 5% ऊपर था, और जिन महत्वपूर्ण ऑपरेटिंग मेट्रिक्स पर हम सभी ध्यान केंद्रित करते हैं, वे बहुत मजबूत थे। लीजिंग वेलोसिटी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तरों पर वापस आ गई दूसरी पीढ़ी के कैश लीजिंग स्प्रेड दोहरे अंकों में थे। और एक ही संपत्ति एनओआई नकद आधार पर पिछले वर्ष की तुलना में 7.1% की वृद्धि हुई। समान-संपत्ति के प्रदर्शन पर ध्यान केंद्रित करते हुए, दूसरी तिमाही के परिणाम एक महत्वपूर्ण और एक रचनात्मक परिवर्तनशील प्रवृत्ति का प्रतिनिधित्व करते हैं।

संख्या राजस्व में सुधार से प्रेरित थी, जो नकद आधार पर 6.6% बढ़ी। यह 2020 की पहली तिमाही के बाद से समान-संपत्ति राजस्व में पहली साल-दर-साल वृद्धि है। हमारे समान-संपत्ति प्रदर्शन के भीतर सबसे बड़ा चर पार्किंग राजस्व है, जो हमारे भवनों में राजकोषीय अधिभोग द्वारा संचालित बड़े हिस्से में है। 2020 की चौथी तिमाही के दौरान निचले स्तर के बाद, समान-संपत्ति पार्किंग राजस्व 14% ऊपर है, लेकिन वे अभी भी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तर से 23% नीचे हैं। हमारे विकास के प्रयासों की ओर मुड़ते हुए। एक संपत्ति, 120 वेस्ट ट्रिनिटी, अटलांटा के टेकेडा सबमार्केट में एक मिश्रित-उपयोग वाली संपत्ति जिसे हमने 20/80 संयुक्त उद्यम में विकसित किया था, हमारे विकास पाइपलाइन शेड्यूल और हमारे पोर्टफोलियो आंकड़ों में स्थानांतरित कर दिया गया था, जबकि एक अन्य संपत्ति, डोमेन 9, एक कार्यालय ऑस्टिन के डोमेन सबमार्केट में संपत्ति, दूसरी तिमाही के दौरान विकास शुरू किया और हमारे शेड्यूल में जोड़ा गया। वर्तमान विकास पाइपलाइन चार संपत्तियों में 1.3 मिलियन वर्ग फुट में $ 492 मिलियन के कुल चचेरे भाई निवेश का प्रतिनिधित्व करती है। इस पाइपलाइन के लिए हमारी शेष फंडिंग प्रतिबद्धता लगभग 210 मिलियन डॉलर है, जो कि हमारी मौजूदा तरलता और भविष्य में बरकरार रखी गई आय से अधिक है। लेन-देन के मोर्चे पर, जैसा कि कॉलिन ने कॉल के शीर्ष पर रखा था, हम बहुत सक्रिय रहे हैं। कुल मिलाकर, बर्नेट प्लाजा और वन साउथ की बिक्री ने 725 पोंस की खरीद, न्यूहॉफ में निवेश और के विकास की शुरुआत के साथ संयुक्त किया

डोमेन नौ साल-दर-साल लेनदेन गतिविधि में $1.1 बिलियन से अधिक का प्रतिनिधित्व करता है। इसके अलावा, शेर्लोट में डायमेंशनल प्लेस में हमारे संयुक्त उद्यम भागीदार ने तीसरी तिमाही के अंत में अपेक्षित समापन के साथ संपत्ति में हमारे 50% ब्याज को खरीदने के अपने विकल्प का प्रयोग किया है। जैसे ही लेन-देन की यह श्रृंखला सामने आती है, हम EBITDA के लिए अपने शुद्ध ऋण को 4.5 के आसपास बनाए रखने का इरादा रखते हैं - क्षमा करें, 4.5 गुना जैसा कि हमने 2014 के बाद से बहुत कम अपवादों के साथ किया है। हमारा मानना ​​​​है कि यह उत्तोलन प्रोफ़ाइल चुनौतीपूर्ण समय के दौरान भी रक्षात्मक समर्थन दोनों प्रदान करता है। जब अवसर खुद को प्रस्तुत करता है तो सम्मोहक लेनदेन को अंजाम देने के लिए आक्रामक गोलाबारी के रूप में। इसके अलावा, यह एक छोटा लेन-देन है, लेकिन हम आपका ध्यान तिमाही के अंत के बाद टेम्पे में हमारे 100 मिल विकास से सटे भूमि पार्सल की बिक्री की ओर दिलाना चाहते हैं। साइट को पहले जुलाई में 6.4 मिलियन डॉलर में बेचा गया था और इसे हयात ब्रांडेड होटल में विकसित किया जाएगा। यह उस स्थान की गुणवत्ता का प्रमाण है कि यह बिक्री COVID महामारी के दौरान हुई थी। यह नया होटल हमारे 100 मिल ग्राहकों के साथ-साथ ग्राहकों और उस साइट के दो ब्लॉकों के भीतर हमारे स्वामित्व वाले अन्य पांच भवनों के लिए एक महत्वपूर्ण सुविधा होगी।

पूंजी बाजार के मोर्चे पर, हमने दूसरी तिमाही के दौरान $ 350 मिलियन के असुरक्षित सावधि ऋण पर बंद कर दिया, इस वर्ष के अंत में परिपक्व होने वाले $ 250 मिलियन के सावधि ऋण की जगह। नया ऋण 2024 में परिपक्व होता है और लागू लिबोर स्प्रेड में 15 आधार अंकों की कमी की गई थी। वाचा पैकेज अपरिवर्तित रहता है। यह अंत से शुरू होने वाला एक बहुत ही ठोस निष्पादन था। मैं अपने 2021 आय मार्गदर्शन को अपडेट करके बंद करूंगा। वर्तमान में हम पूरे वर्ष 2021 एफएफओ $ 2.70 और $ 2.78 प्रति शेयर के बीच का अनुमान लगाते हैं। यह हमारे पिछले मार्गदर्शन से मध्य बिंदु पर $0.01 ऊपर है। इस मार्गदर्शन में वे सभी लेन-देन शामिल हैं जिनकी हमने इस कॉल पर चर्चा की है। हमारे मार्गदर्शन में कोई अन्य स्वभाव, अधिग्रहण या विकास शामिल नहीं है। हमारे मार्गदर्शन के पीछे सबसे महत्वपूर्ण चर हमारा पार्किंग राजस्व है। जैसा कि कॉलिन ने पहले चर्चा की थी, हमारे ग्राहकों ने कार्यालय लौटना शुरू कर दिया है, और हम श्रम दिवस के बाद इस प्रवृत्ति में तेजी आने की उम्मीद करते हैं। हमारी वर्तमान पार्किंग राजस्व धारणाएं इस दृष्टिकोण को दर्शाती हैं। हालाँकि, डेल्टा संस्करण समय में देरी कर सकता है, लेकिन यह निश्चित रूप से जानना जल्दबाजी होगी।

इसके साथ ही, मैं आपके प्रश्नों के लिए ऑपरेटर को कॉल बैक कर दूंगा।

सवाल और जवाब:

ऑपरेटर

[संचालक निर्देश] पहला प्रश्न वेल्स फारगो के ब्लेन हेक से आता है। कृपया आगे जाएं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। सुबह बख़ैर। मुझे लगा कि यह दिलचस्प है कि आप लोगों ने गैरेज को वन साउथ से सटा रखा है। क्या आप उस निर्णय के बारे में बात कर सकते हैं? मूल्य निर्धारण पर इसका क्या प्रभाव पड़ सकता है? क्या आपने इसे बिक्री में शामिल किया था और फिर संपत्ति के उस टुकड़े के लिए अपनी भविष्य की योजनाएँ?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

सुप्रभात, ब्लेन। जैसा कि यह गैरेज से संबंधित है, हमने पिछले साल इसे खरीदा था, और वन साउथ के आगे बढ़ने के लिए पार्किंग चुनौती क्या हो सकती थी, इसे कम करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार लेनदेन था। और इसलिए उस पार्किंग को तुरंत एक दक्षिण से सटे जोड़ना बहुत सकारात्मक था। हमने अपने खरीदार के साथ बातचीत की थी कि उसे शामिल किया जाए या नहीं। हम अंततः गैरेज के साथ उनके लिए दीर्घकालिक पट्टे पर देने के अवसर पर बस गए। और मुझे लगता है कि जैसा कि हमने अतीत में कहा है, यह एक भयानक रूप से स्थित गैरेज है, केवल शार्लोट शहर में सबसे अच्छा स्थित गैरेज है, और हम वास्तव में सोचते हैं कि यह हो सकता है - जबकि चचेरे भाई के लिए एक विशिष्ट निवेश नहीं है। इस पर लंबी अवधि के पट्टे, हमें लगता है कि यह हमारे लिए काफी आकर्षक निवेश हो सकता है। हम इसका मूल्यांकन करना और समय के साथ इसकी निगरानी करना जारी रखेंगे, ताकि हम इसे भविष्य में किसी बिंदु पर होल्ड करना या बेचना जारी रख सकें।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। समझ गया। यह समझ आता है। और फिर मैं सिर्फ डोमेन 9 के बारे में पूछना चाहता था। जाहिर है, आप लोग अभी वहीं से शुरू कर रहे हैं और उस स्पेस के लिए आपके पास बहुत समय है। लेकिन उस सबमार्केट में मजबूत मांग को देखते हुए, मैं उन लीजिंग संभावनाओं के बारे में पूछना चाहता था जो आप लोगों के पास हो सकती हैं और आप उस प्रोजेक्ट पर कुछ ठोस प्री-लीजिंग प्राप्त करने के बीच संतुलन के बारे में कैसे सोच रहे हैं, शायद इसका लाभ उठाने के लिए इंतजार कर रहे हैं। भविष्य में संभावित रूप से उच्च किराए?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। महान सवाल, ब्लेन। और निश्चित रूप से नहीं चाहते कि इन नए रोमांचक लेन-देन वाले लोग यह भूल जाएं कि जून में डोमेन 9 शुरू करने के लिए हमें क्या लगता है कि यह वास्तव में एक रोमांचक घोषणा थी। हम सामान्य रूप से ऑस्टिन के बारे में असाधारण रूप से उत्साहित हैं, और मैं विशेष रूप से डोमेन कहूंगा। और मुझे लगता है कि जैसा कि मैंने पिछली कुछ बातचीत में कहा था, हमें वास्तव में ऐसा लगा कि हमारे ग्राहक हमें डोमेन 9 शुरू करने के लिए प्रेरित कर रहे हैं। और यह क्षेत्र के मौजूदा ग्राहकों के साथ-साथ ऑस्टिन में प्रवास दोनों से है। और हमें उस इमारत में गतिविधि की एक बहुत अच्छी पाइपलाइन मिली है, कुछ छोटे से लेकर मध्यम आकार के और स्पष्ट रूप से, कुछ बहुत बड़े अवसर जो संभावित रूप से बड़े हिस्से या उस सभी स्थान को ले सकते हैं। इसलिए हम उन चर्चाओं के माध्यम से सक्रिय रूप से काम कर रहे हैं, लेकिन हमने इसे शुरू नहीं किया होता अगर हमें इसे पट्टे पर देने की हमारी संभावनाओं के बारे में वास्तव में अच्छा नहीं लगता।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। महान। यह मददगार है। और फिर उससे संबंधित, जब आप विकास पाइपलाइन के बारे में सोचते हैं, तो अब आपके पास डोमेन नौ और न्यूहॉफ हैं जो दोनों सट्टा विकास हैं। स्पष्ट रूप से, आप लोग उन बाजारों में अच्छी मांग देखते हैं, और आप वहां प्रगति को पट्टे पर देने के लिए आश्वस्त हैं। लेकिन आगे देखते हुए, क्या आपको लगता है कि उन सट्टा परियोजनाओं के होने से भविष्य में किसी अन्य विकास को शुरू करने के लिए प्री-लीजिंग के लिए बार थोड़ा ऊंचा हो जाता है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि जैसा कि आप कल की गई घोषणाओं को देखते हैं और उनकी समग्रता में देखते हैं, हमने वास्तव में अपनी तरह की हमारी शुद्ध सट्टा रिक्ति को कम कर दिया है, यदि आप करेंगे। जैसा कि मैंने अपनी टिप्पणी में उल्लेख किया है, हमने प्रभावी रूप से एक दक्षिण में एक पुरानी पुरानी संपत्ति में 350,000 वर्ग फुट के सट्टा स्थान का कारोबार किया और इसे न्यूहॉफ में स्थानांतरित कर दिया, जो कि, फिर से, मुझे लगता है, नैशविले में सबसे अलग उत्पादों में से एक होगा। . इसलिए हमने वास्तव में अपने सट्टा प्रकार के विकास जोखिम में वृद्धि नहीं की है, हमने बस - हम जो बेहतर उत्पाद सोचते हैं उसमें स्थानांतरित हो गए हैं। लेकिन जब हम कोई नई परियोजना शुरू करते हैं, तो उसमें कुछ सट्टा घटक होते हैं। हम निश्चित रूप से अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और रिक्ति को देख रहे हैं जो हमारे पास है और साथ ही साथ कितना अतिरिक्त स्पेस स्पेस जोड़ता है और निश्चित रूप से हमारे समग्र जोखिम प्रोफ़ाइल को संतुलित और प्रबंधित करने का प्रयास कर रहा है। लेकिन मुझे लगता है कि आज हम जहां खड़े हैं, उस मामले में, जैसा कि मैंने कहा, हम अपनी संभावनाओं और डोमेन 9 में अपने अवसरों पर बहुत उत्साहित हैं, और इस बारे में अच्छा महसूस करते हैं कि हमने वन साउथ और न्यूहॉफ के बीच रिक्ति को कैसे स्थानांतरित किया है। और फिर, हमारे पास कंपनी के भीतर वास्तव में एक शानदार भूमि बैंक है जो 5.5 मिलियन वर्ग फुट से अधिक का समर्थन कर सकता है। और इसलिए जैसा कि हम सन बेल्ट में मांग और इन-माइग्रेशन को देखना जारी रखते हैं और फिर से, हमारे कुछ मौजूदा ग्राहक विस्तार करना चाहते हैं, हम उस भूमि बैंक का मूल्यांकन कर रहे हैं और यह सोचने की कोशिश कर रहे हैं कि अगला अवसर क्या हो सकता है। हमारे ग्राहकों से मिलें जहां वे होना चाहते हैं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

समझ गया। धन्यवाद कॉलिन।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद ब्लेन।

ऑपरेटर

धन्यवाद। और अगला प्रश्न बैंक ऑफ अमेरिका के जेमी फेल्डमैन से आता है। कृपया आगे जाएं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद और सुप्रभात। मैं उम्मीद कर रहा था कि आप अधिग्रहण और वन साउथ सेल दोनों पर मूल्य निर्धारण के बारे में कुछ और बात कर सकते हैं? हो सकता है कि हमें कुछ और रंग दें, जिससे आपको रिटर्न और आपके द्वारा भुगतान की गई और स्वीकार की गई कीमतों पर आराम मिले?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। सुप्रभात, जेमी, - तो मुझे मैं के रूप में शुरू करने दो - वन साउथ पर, जिसका मैंने अपने कॉल में उल्लेख किया था। हमें ऐसा लगता है कि चचेरे भाई के लिए मूल्य निर्धारण हमारे लिए बहुत आकर्षक था क्योंकि हम देखते हैं कि क्या हम वन साउथ को फिर से खरीदना जारी रखते हैं या उस कीमत पर बेचते हैं। और मुझे लगता है कि हमारे दृष्टिकोण और दृष्टिकोण से, मूल्य निर्धारण पूरी तरह से उस परिसंपत्ति के मूल्य-वर्धित विमोचन प्रकृति से उल्टा परिलक्षित होता है और विशेष रूप से जब आप इसके विंटेज को देखते हैं। और मुझे लगता है, फिर से, यदि आप देखते हैं कि हमने टियर विलय के समय अपनी पुस्तकों पर क्या रखा है, तो हम इसे लगभग उसी कीमत पर प्रभावी ढंग से बेच रहे हैं। और हम स्पष्ट रूप से एक महामारी से गुजरे हैं और अभी भी बीच में हैं, उम्मीद है, इस महामारी के अंतिम छोर पर। और - लेकिन संपत्ति नीचे 58% पट्टे पर है। हमें लगता है कि शेयरधारकों के लिए निष्पादित करना हमारे लिए एक बहुत ही आकर्षक कीमत थी। 725 पोंस पर नए अधिग्रहण के लिए धुरी की तरह, यह - हम हैं - जैसा कि हमने कल खुलासा किया, यह 5.3% कैप दर और लगभग 6.1% जीएएपी रिटर्न है, जो नीचे के बाजार किराए को दर्शाता है। और मुझे लगता है कि यह दिलचस्प है, जैसा कि आप दिसंबर में चार्लोट में रेल यार्ड में किए गए लेन-देन से तुलना करने जा रहे हैं, यह वास्तव में साइड-बाय-साइड, बहुत समान पैदावार, बहुत समान लेनदेन है। और मैं महत्वपूर्ण रूप से कहता हूं, दोनों ही मामलों में, हम जमीन के एक निकटवर्ती टुकड़े का अधिग्रहण करने में सक्षम थे जो हमें उन अतिरिक्त पार्सल को विकसित करने के लिए कुछ भविष्य देता है और वास्तव में अधिग्रहण के पूरक के लिए कुछ मूल्य-वर्धित विकास रिटर्न प्राप्त करता है।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। यह मददगार है। और मुझे लगता है कि मैं सिर्फ नैशविले के बारे में सोच रहा हूं। मेरा मतलब है, समय के साथ बढ़ने की आपकी क्षमता के संदर्भ में आप वहां क्या कल्पना करते हैं? और मुझे लगता है कि दोनों पक्षों के लिए, आप कितनी जल्दी सोचते हैं कि आप वास्तव में उस जमीन में से कुछ को काम में लाएंगे?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, नैशविले के संदर्भ में, मेरा मतलब है, एक, हम उस बाजार का मूल्यांकन कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हमने अतीत में नैशविले और इसमें हमारी रुचि के बारे में बहुत सार्वजनिक रूप से बात की है। और यह सिर्फ इतनी ही विशेषताओं को मिला है कि हमारे अन्य सन बेल्ट बाजार जैसे अटलांटा और शार्लोट, ऑस्टिन और टाम्पा और डलास और अन्य के पास ओरेकल और अमेज़ॅन में हालिया घोषणाओं में प्रवासन में बहुत समान दिख रहा है, मुझे लगता है, निश्चित रूप से हमारे ठोस नैशविले पर विचार। मुझे लगता है कि नेहोफ के बारे में इतना रोमांचक क्या है, जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमें लगता है कि यह नैशविले में सबसे अलग और अनूठी परियोजना होगी। लेकिन हमारे लिए महत्वपूर्ण बात यह है कि इसके पास बढ़ने के लिए एक रास्ता और जगह है। हमारे लेन-देन के एक भाग के रूप में, हमने चरण II साइटों का अधिग्रहण किया, और हम वास्तव में चरण I निर्माण अवधि के दौरान कुछ बुनियादी ढांचे और पार्किंग का निर्माण करेंगे। और फिर दूसरे चरण के बाद, हमारे पास कुछ आसन्न भूमि पर अतिरिक्त अधिकार हैं जो तीसरे चरण या उससे अधिक का निर्माण कर सकती हैं। लेकिन निश्चित रूप से, अब जब हम वहां हैं, तो समय के साथ हमारा लक्ष्य वास्तव में आकर्षक और अत्यधिक वांछनीय पोर्टफोलियो को मापना है। और यह अतिरिक्त विकास, भूमि खरीद और निश्चित रूप से कुछ संपत्ति अधिग्रहण का एक संयोजन हो सकता है। इसलिए हम नैशविले में एक मंच, एक चचेरे भाई मंच को विकसित करने और बनाने के लिए उत्साहित हैं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

और फिर आपकी टीम वहां कैसी दिखेगी? और आपको क्या लगता है कि यह समय के साथ कैसा दिखने वाला है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, जैसा कि हम पोर्टफोलियो का निर्माण करते हैं और इसे उस आकार में विकसित करते हैं जो हमें लगता है कि उचित है - आर्थिक रूप से जमीन पर जूते रखने को सही ठहराता है, हम ऐसा करेंगे। मैं इस समय सोचता हूं। हमें लगता है, फिर से, हम नए कार्यालय के बारे में बहुत उत्साहित हैं क्योंकि इसमें एक विकास भागीदार है जिसका हम नए शहर में लाभ उठा सकते हैं, जिसके पास जमीन पर एक टीम है। और मुझे लगता है कि रणनीतिक तरीके से नैशविले को शुरू करने और उसमें प्रवेश करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार तरीका है। लेकिन साथ ही, अटलांटा में हमारे लिए और हमारी टीम, कैनेडी हिक्स, जो हमारे निवेश नागरिकों के कार्यकारी उपाध्यक्ष हैं, बस थोड़ी ही दूर हैं, और इसलिए हम वहां रहने में सक्षम हैं और हमारी कुछ टीम जमीन पर है नियमित रूप से भी।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद और फिर गियर बदलना। ऐसा लगता है कि आप लोग यहां 3350 और 1200 पीचट्री पर थोड़े अधिक आशावादी हैं। क्या आप उन परियोजनाओं के लिए लीजिंग पाइपलाइन के बारे में बात कर सकते हैं - उन स्थानों के लिए?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

जेमी, यह रिचर्ड है। पाइपलाइन अच्छी स्थिति में है, ठीक उसी तरह जैसे उन दोनों संपत्तियों के लिए पिछली तिमाही थी। और गतिविधि प्रकार एक आकार के दृष्टिकोण से पूर्ण सरगम ​​​​को लेकर आता है। इसलिए हम जो देख रहे हैं और उन दोनों स्थानों की मांग से हम वास्तव में प्रोत्साहित हैं। और बहुत विश्वास की तरह हमारे पास लीज-अप पर आगे की प्रगति के संबंध में जल्द ही यहां रिपोर्ट करने के लिए कुछ अच्छा होगा।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। मुझे लगता है कि इस वर्ष के लिए 3350 पर मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

नहीं, मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। ठीक है। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद जेमी।

ऑपरेटर

धन्यवाद। अगला सवाल बेयर्ड के डेव रॉजर्स से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

अरे। सभी को सुप्रभातकॉलिन, मैं कुछ नए बाजारों, नए उत्पादों और शायद अधिक सुविधाजनक स्थानों में विस्तार करने के तर्क के बारे में पूछना चाहता था, मुझे लगता है? और फिर यह आगे बढ़ने वाली संपत्तियों को बेचने पर आपके विचार को कैसे प्रभावित करता है और शायद अविभाजित सीबीडी संपत्ति या फ्रिंज-उन्मुख प्रकार के बड़े ग्लास बॉक्स जो शायद नहीं - आप पिछले पांच या छह वर्षों में क्या करने की कोशिश कर रहे हैं? और आपके विचार इस बारे में हैं कि COVID के बाद से यह कैसे बदल गया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि हमारे लिए, फिर से, मुझे लगता है कि जैसा कि आप हमारे पोर्टफोलियो में देखते हैं, उतना ही रोमांचक है, इसका भारी बहुमत, मुझे लगता है, इन अत्यधिक सुविधाजनक, अच्छी तरह से स्थित, अनुभवात्मक प्रकार की संपत्ति को दर्शाता है। और इसलिए जैसा कि मैं चारों ओर देखता हूं कि हमारे यहां बकहेड और मिडटाउन में क्या है, निश्चित रूप से उसी के प्रतिनिधि के साथ-साथ हम डोमेन और डाउनटाउन, ऑस्टिन और टेम्पे, शार्लोट से बाहर क्या कर रहे हैं। इसलिए हम इस रणनीति पर अब 10 वर्षों से हैं, और मुझे लगता है कि इसने वास्तव में बहुत प्रगति की है। और हम उस प्रगति को जारी रखने जा रहे हैं जब हम उन अवसरों की पहचान करते हैं और देखते हैं जिन्हें या तो आवश्यकता होती है और / या निर्माण होता है, और हम कुछ के साथ उचित रूप से फंड करेंगे, इसे पुराने विंटेज, उच्च कैपेक्स गुण कहते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि हमारे मामले में, यह वास्तव में इस बिंदु पर एक बहुत छोटा प्रतिशत है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

हो सकता है कि विशेष रूप से शार्लोट के संबंध में, जाहिर है, कई एकतरफा और अनूठी स्थितियां जहां आपने बाजार में एक्सपोजर कम कर दिया है, शायद जहां आप 1.5 साल पहले थे। शार्लोट पर और विशेष रूप से शहर में आपके पास NASCAR फिफ्थ थर्ड की संपत्ति के संबंध में कोई भी व्यापक रीड-थ्रू है जो उस तरह के सापेक्ष रहता है जहां आप वहां बढ़ने की कोशिश कर रहे हैं, जो कि शहर में रहा है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। और इसलिए फिर से, बहुत स्पष्ट होने के लिए, हम हैं - समग्र रूप से चार्लोट में उच्च स्तर का दृढ़ विश्वास है और वहां अपनी उपस्थिति बढ़ाने के लिए उत्साहित हैं। जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमारे पास एक शानदार टीम है, और हमें दक्षिण छोर में कुछ बहुत ही शानदार भूमि स्थल मिले हैं, लेकिन हम अपटाउन को भी पसंद करते हैं। और यह वास्तव में है, यदि आप पिछले वर्षों में पीछे मुड़कर देखते हैं, तो आपने उल्लेख किया कि वे सभी बहुत ही अनोखी स्थितियाँ थीं जहाँ हम वहाँ संपत्ति का मुद्रीकरण करते हैं, न कि बाजार पर हमारे दृष्टिकोण से प्रेरित। लेकिन हर्स्ट टॉवर के मामले में, ट्रुइस्ट के साथ एक विशाल मुख्यालय पट्टा, एक बड़ा वित्तीय संस्थान, जिसे बिल्कुल अपने कॉर्पोरेट मुख्यालय का मालिक होना था। यह एक रणनीतिक लेन-देन था जिसे हमें समझ में आया। शार्लोट में गेटवे विलेज, बैंक ऑफ अमेरिका में हमारे 15 से अधिक वर्षों के साथी के पास एक खरीद विकल्प था, और उन्होंने फैसला किया कि वे इसका प्रयोग करने के लिए चुने गए हैं। डायमेंशनल प्लेस के समान ही, कजिन्स के लिए एक शानदार निष्पादन और शेयरधारकों के लिए एक शानदार जीत। लेकिन उस मूल पट्टे के हिस्से के रूप में, उनके पास एक खरीद विकल्प था। और फिर मुझे लगता है कि हाल ही में वन साउथ के साथ, यह एक ऐसी संपत्ति है जिसे हमने TIER विलय और बैंक ऑफ अमेरिका के साथ आने वाली रिक्ति के माध्यम से हासिल किया है। और जैसा कि मैंने कहा, आखिरकार, किसी ने हमें एक ऐसी कीमत की पेशकश की जिसे हमने महसूस किया कि उल्टा की संपूर्णता परिलक्षित होती है और हम उस तरह की नई पुरानी संपत्तियों को रीसायकल करने में सक्षम हैं। तो, फिर से, एक अनोखी स्थिति थी। लेकिन शार्लेट पूरी तरह से अच्छा प्रदर्शन करना जारी रखेगी। चचेरे भाई के प्रवास से इसका लाभ मिलता रहेगा, हम पूरी तरह से उस विकास में भाग लेने की योजना बना रहे हैं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

मैं उस पर स्पष्टीकरण की सराहना करता हूं। धन्यवाद। रिचर्ड, शायद अधिक व्यापक रूप से पट्टे पर देने पर। ऐसा लगता है कि आपके पास दोनों रिक्तियों के लिए, या तो वर्तमान में अटलांटा में लंबित हैं, आपके पास विभिन्न आकार श्रेणियां हैं। लेकिन मुझे लगता है कि बोर्ड भर में, क्या आप विभिन्न उद्योगों की गतिविधि के बारे में बात कर सकते हैं, क्या है, क्या गुम है? क्या टर्म पट्टों को टर्मिनेशन विकल्पों के आसपास बदल दिया गया है और उन प्रकार की चीजों को बाहर कर दिया गया है और फिर शायद शुद्ध प्रभावी किराए जहां वे बस रहे हैं? यह अच्छा फेस रेंट है, लेकिन इस बात को लेकर उत्सुक है कि रियायतें कहां से आ रही हैं।

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

यकीनन। तो मैं सामान्य रूप से केवल पाइपलाइन से शुरू करता हूं। मेरा मतलब है, फिर से, यह पूरे बोर्ड में सकारात्मक है, दोनों बाजारों के संदर्भ में और फिर प्रारंभिक चरण बनाम देर के चरण के संदर्भ में। और इसलिए हम उत्साहजनक रुचि और निरंतर मांग देख रहे हैं। मैं कहूंगा कि एक उद्योग के दृष्टिकोण से, यह निश्चित रूप से है - मुझे लगता है कि यह निश्चित रूप से सच है और हम उस तकनीक के बारे में बहुत पहले ही सकारात्मक हो गए हैं, जो उद्योग को मंदी से बाहर निकालने की संभावना है और शायद इसकी सबसे अधिक मांग है और निश्चित रूप से पेंट है- मांग ऊपर। और इसलिए हम इसे निश्चित रूप से देख रहे हैं। लेकिन हम कई अलग-अलग सेगमेंट से मांग देख रहे हैं। और मैं वास्तव में यह नहीं कह सकता कि मेरे पास एक उद्योग या एक खंड है जो जागने और अपनी योजना को फिर से शुरू करने का निर्णय लेने और अधिक स्थान लेने या निकट-अवधि के निर्णयों को संबोधित करने के मामले में पूरी तरह से अनुपस्थित है। इसलिए मुझे लगता है कि आम तौर पर, यह व्यापक-आधारित है, लेकिन निश्चित रूप से नेता प्रौद्योगिकी है।

और हम सभी जानते हैं कि सहकर्मी/फ्लेक्स कार्यालय के खिलाड़ी वास्तव में बहुत अधिक मात्रा में COVID में जा रहे थे और बाजार के बंद होने से पहले, और वे इस बिंदु पर मांग नहीं चला रहे थे। तो इसके साथ ही, वे सभी फिर से विकसित होना चाह रहे हैं, लेकिन वे इस समय एक बड़े चालक नहीं हैं। तो वहाँ भी एक बहुत ही स्वस्थ गतिशील। रियायतों के संदर्भ में, और सिर्फ शुद्ध प्रभावी किराए के मामले में, मैं कहूंगा कि बड़े पैमाने पर सिर्फ शीर्ष चेहरे के किराए से शुरू होकर इस मंदी और अब वसूली हुई है और वास्तव में बाजार के आधार पर स्थानों में थोड़ा नीचे फ्लैट की तरह होना चाहिए। लेकिन रियायतें दी गई हैं जहां बहुत सारी कार्रवाई हुई है और मैं कहूंगा कि सबसे बड़ा दबाव बिंदु मुफ्त किराया रहा है। एक और दबाव बिंदु टीआई रहा है, लेकिन उतना नहीं जितना कि मुफ्त किराए में।

लेकिन सौभाग्य से, हमारी हस्ताक्षरित गतिविधि के संदर्भ में, हम अपने शुद्ध किराए में सुधार जारी रखने और रियायतों में वृद्धि की भरपाई करने में सक्षम हैं। इसलिए जब हम थोड़े ऊंचे स्तर पर हैं, तो यदि आप इस तिमाही को अलग-अलग देखते हैं, तो यह निश्चित रूप से है, यदि आप TI और मुफ्त किराए को संयुक्त रूप से देखते हैं, तो हमने इन स्तरों को प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष के आधार पर अतीत में देखा है। . इसलिए हम लाइन से बाहर नहीं हैं, लेकिन हम वही हैं जिन्हें मैं थोड़ा ऊंचा मानता हूं, लेकिन वास्तव में अपनी टोपी को एक चौथाई पर लटकाना कठिन है। इसलिए मुझे लगता है कि हम रियायतों पर दबाव महसूस करना जारी रखेंगे। लेकिन साथ ही, हम अपने सभी बाजारों में गतिविधियों की जेब में हैं, हम महसूस कर रहे हैं कि हम थोड़ा सा अपराध करना शुरू कर सकते हैं और हमारे पक्ष में किराए पर दबाव डालना शुरू कर सकते हैं। इसलिए हमें अच्छा लगता है कि हम कहां हैं। हम लीजिंग गतिविधि पर बोर्ड भर में एक विभक्ति बिंदु की तरह महसूस कर रहे हैं और आगे जाकर बहुत आशावादी महसूस कर रहे हैं। सुनिश्चित नहीं है कि मैंने आपके सभी अलग-अलग प्रश्नों को मारा है। तो मुझे बताएं कि क्या मैंने कुछ याद किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

नहीं, यह सुनकर अच्छा लगा, और आपने उन सभी को मारा। क्षमा करें, मैंने बहुत कुछ फेंका ...

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

महान।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

आपके लिए एक त्वरित प्रश्न, ग्रीग, 1200 पर। क्या यह पुनर्विकास में जाता है या वह उसी-स्टोर पूल में रहता है? और क्या आपके पास उस संपत्ति के लिए अभी तक एक प्रकार का मूल्य या पुनर्विकास बजट है?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

डेव, नॉरफ़ॉक सदर्न के उसी प्रॉपर्टी पूल से बाहर निकलने के बाद हम उस संपत्ति को स्थानांतरित कर देंगे। जाहिर है, यह खाली होगा, और हम पुनर्विकास बाल्टी में जाएंगे। हमने नहीं - पुनर्विकास योजना में हम बहुत दूर हैं। इसलिए हमने अभी तक पुनर्विकास बजट का खुलासा नहीं किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, डेव।

ऑपरेटर

धन्यवाद। [संचालक निर्देश] अगला प्रश्न ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स डेनियल इस्माइल से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। इसलिए सन बेल्ट में कार्यालय मूल्य निर्धारण में हाल ही में सुधार होता दिख रहा है। मेरा मतलब है, मुझे लगता है कि एक दक्षिण स्वभाव यह साबित करता है। लेकिन मैं उत्सुक हूं कि आप अपने पदचिह्नों पर भूमि मूल्यों के संदर्भ में क्या देख रहे हैं। आपको क्या लगता है कि साल-दर-साल आपके पदचिह्नों पर अच्छे कार्यालय विकास स्थलों के लिए कीमतों में कितना बदलाव आया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हाँ, डैनी, गुड मॉर्निंग। - आप निश्चित रूप से उच्च गुणवत्ता वाले शहरी सन बेल्ट बाजारों में भूमि में रुचि देखना शुरू कर रहे हैं। हम देख रहे हैं कि दिलचस्पी बढ़ रही है। और फिर, मुझे लगता है कि यह कार्यालय की मांग के पुनरुत्थान और गुणवत्ता के लिए इस उड़ान के कारण है जो तेजी से जारी है। और मुझे लगता है कि नए और कूलर और अधिक सुविधा के लिए अंतर्निहित ग्राहक आधार के लिए प्रशंसा। साथ ही, आप बहुपरिवार स्थान को फिर से बहुत सक्रिय होते हुए देखना शुरू कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हम सभी ने देखा है, विशेष रूप से इस तिमाही में, बहुआयामी साथियों ने वास्तव में मजबूत गतिविधि और पट्टे की संख्या और किराये की दरों में सुधार का प्रदर्शन करना शुरू कर दिया है। इसलिए मुझे लगता है कि उन लोगों से एक बार फिर प्रतिस्पर्धा है। और हां, भूमि मूल्य हैं - जबकि पिछले साल अपेक्षाकृत निष्क्रिय थे, आप उस गतिविधि को देखना शुरू कर रहे हैं और जमीन की कीमतें फिर से बढ़ रही हैं। उस पर एक विशिष्ट प्रतिशत डालना मुश्किल है। मुझे लगता है कि कई स्थितियां अद्वितीय हैं और विभिन्न बाजार अद्वितीय हैं, लेकिन निश्चित रूप से ऊपर की ओर दबाव है।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। और फिर पुराने विंटेज और नए उत्पादों के साथ-साथ क्लास ए और क्लास बी के बीच अंतर पर सिर्फ एक प्रश्न। मैं उत्सुक हूं कि क्या आप सन बेल्ट में पुराने और नए उत्पाद के बीच किराए में वृद्धि या रियायतें या किरायेदार की मांग में कोई अंतर देख रहे हैं। ? या यह सिर्फ एक बढ़ती ज्वार की स्थिति है जो सभी नावों को उठा रही है जब तक कि सन बेल्ट में सब कुछ ठीक न हो? या उन दो प्रकार की संपत्ति के बीच कोई सार्थक अंतर है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। डैनी, आप देख रहे हैं, मैं कहूंगा, किराये की दरों और किराये की दर में वृद्धि और शुद्ध अवशोषण के बीच सन बेल्ट में भी एक निरंतर विभाजन, इसे क्लास ए प्लस ट्रॉफी स्पेस और नए विंटेज स्पेस बनाम तरह का कॉल करें पुराने और कमोडिटी और उपनगरीय अंतरिक्ष की। और मुझे लगता है कि आप हमारे प्रत्येक बाजार में ड्रिल डाउन करते हैं और आपने सबसे हाल के त्रैमासिक आंकड़ों को देखा और गुणवत्ता या उम्र के विंटेज द्वारा अवशोषण के प्रकार को देखा, जिसे आप देखेंगे, कई मामलों में, विशाल बहुमत या इसे एक तरह का अनुपातहीन कहते हैं लीजिंग गतिविधि उस तरह की उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्तियों में होगी। एक बात मैं सिर्फ एक तरह से बताना चाहूंगा क्योंकि यह हमारे पोर्टफोलियो में चचेरे भाइयों से संबंधित है और हमने पाया है कि कुछ इमारतें जो पुराने विंटेज हैं - कभी-कभी पुनर्निवेश करने और संपत्ति को इस तरह लाने के लिए शानदार अवसर हो सकते हैं। आज के मानक। यदि वे सही स्थानों पर हैं, तो उनके पास सही हड्डियाँ होंगी, शायद उनके पास सही बाहरी स्थान होगा, आदि। अब यहाँ अटलांटा में, बकहेड प्लाजा एक और 2 के नीचे, जो पुरानी पुरानी संपत्ति हैं, लेकिन इसे पीचट्री में सही बैठते हैं और वेस्ट पेस फेरी में अटलांटा के कुछ बेहतरीन रेस्तरां के रूप में बहुत बढ़िया बाहरी स्थान है। और हम ग्राउंड फ्लोर की तरह के खेल और बाहरी स्थान के एक अच्छे स्थान के बीच में हैं। और अटलांटा में अंतर्निहित ग्राहक आधार उस प्रकार के पुनर्निवेश के लिए बहुत अनुकूल प्रतिक्रिया दे रहा है, और हम उस स्थान में बहुत मजबूत गतिविधि देख रहे हैं। इसलिए फिर से, मुझे लगता है कि जब हम एक ऐसी संपत्ति ले रहे हैं जो शायद उस स्तर से गिर गई है और इसे वापस रख रहे हैं, तो यह संभव है कि मालिक की पुरानी संपत्ति के साथ भी अगर उसे सही विशेषताएं मिलें।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

और फिर क्या आप अपने किसी किरायेदार या लीजिंग पर ध्यान दे रहे हैं जिस पर आपने हाल ही में हस्ताक्षर किए हैं या अपनी लीजिंग पाइपलाइन में, क्लास बी से क्लास ए बिल्डिंग में किरायेदारों का प्रवास?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

कोई प्रश्न नहीं। आप इसे देख रहे हैं। और जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, मेरी तैयार टिप्पणियों में, बिल्कुल, आप कंपनियों को व्यापार करते हुए देख रहे हैं। मुझे लगता है कि आप आमतौर पर किसी भी मंदी में उस तरह का देखते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि, वह व्यापार हो गया है और गुणवत्ता की उड़ान एक प्रवृत्ति रही है जो महामारी से पहले से ही चल रही थी। और फिर, मुझे लगता है कि यह है - मुझे लगता है कि बड़ी बढ़ती कंपनियां इस तरह की पहचान कर रही हैं - कार्यालय का भविष्य क्या है और यह सहयोग और इसकी संस्कृति है। इसलिए वे प्राथमिकता देने की कोशिश कर रहे हैं और वे उस नए कूलर दिलचस्प स्थान को प्राथमिकता दे रहे हैं जो उनके कर्मचारी वापस आने और एक साथ रहने के लिए उत्साहित हैं। और वह महामारी से पहले था, और मुझे लगता है कि यह बिल्कुल महामारी के बाद होगा।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। बहुत - बहुत धन्यवाद।

ऑपरेटर

धन्यवाद। यह हमारे सवाल-जवाब सत्र का समापन करता है। अब मैं श्री कॉलिन कोनोली को कॉल बैक करना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

मैं आज सुबह आपके समय और कजिन्स प्रॉपर्टीज में निरंतर रुचि के लिए आप सभी को धन्यवाद देना चाहता हूं। यदि आपके कोई प्रश्न हैं, तो हमेशा बेझिझक हमसे सीधे संपर्क करें, मैं, ग्रेग एडज़ेमा या रोनी इम्बेक्स हमेशा मदद करने के लिए और किसी भी प्रश्न का उत्तर देने के लिए जो हम कर सकते हैं। मुझे आशा है कि सभी के पास एक अच्छा सप्ताहांत होगा।

ऑपरेटर

[संचालक समापन टिप्पणी]

अवधि: 53 मिनट

प्रतिभागियों को बुलाओ:

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

अधिक CUZ विश्लेषण

सभी कमाई कॉल ट्रांसक्रिप्ट

अल्फा स्ट्रीट लोगो

.69 प्रति शेयर दिया। हमने दूसरी पीढ़ी के नकद किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ 484,000 वर्ग फुट से अधिक पट्टे पर दिए। नकद आधार पर समान संपत्ति NOI में 7.1% की वृद्धि हुई। और तिमाही के अंत में हमारा शुद्ध ऋण-से-ईबीआईटीडीए 4.55 गुना था। और कुल संपत्ति के प्रतिशत के रूप में G & A खर्च सिर्फ 0.36% था। व्यवसाय की ओर रुख करना। ग्राहकों के साथ हमारी चल रही बातचीत हमें उनकी लंबी अवधि की कार्यालय रणनीति विकसित करने में अद्वितीय अंतर्दृष्टि प्रदान करती है। और वे योजनाएं क्रिस्टलीकृत होने लगी हैं।

सबसे पहले, हमारे अधिकांश बड़े बढ़ते ग्राहक कार्यालय में अपनी वापसी को लेकर उत्साहित हैं। जबकि डेल्टा संस्करण देरी पैदा कर सकता है, अब हमें विश्वास है कि कार्यालय में एक सार्थक वापसी, यह एक जीत नहीं है, यह सिर्फ एक जीत है। कुछ उदाहरणों में, कर्मचारी सप्ताह के कुछ भाग के लिए लौट आएंगे, जिसे कुछ लोग हाइब्रिड कहते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हाइब्रिड मॉडल की प्रकृति कार्यालय के दिनों में समन्वित होती है, जो सहयोग की सुविधा के लिए डिज़ाइन की गई है, पीक लोड के लिए रियल एस्टेट साइटों की आवश्यकता होती है और संभवतः कार्यालय की मांग पर महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पड़ता है। जबकि महामारी से पहले कार्यालय के जीवन को याद रखना कठिन है, अधिकांश प्रौद्योगिकी और पेशेवर फर्मों के लिए यह पहले से ही वास्तविकता थी। दूसरा, कंपनियां और लोग सन बेल्ट की ओर पलायन कर रहे हैं, जहां व्यापार का माहौल अधिक अनुकूल है, आवास अधिक किफायती है और आवागमन का समय कम है। तीसरा, जैसे-जैसे कंपनियां कार्यालय में लौटती हैं और सन बेल्ट में प्रवास करती हैं, वे एक ऐसे वातावरण में व्यापार कर रही हैं जहां कर्मचारी काम करने और सहयोग करने के लिए उत्साहित हैं।

गुणवत्ता की प्रवृत्ति के लिए यह उड़ान COVID से पहले मौजूद थी, लेकिन स्पष्ट रूप से तेज हो रही है। इन विषयों के आकार लेने के साथ, हमारी महान तिमाही के अलावा, हम अपने पट्टे में आर्थिक सुधार के सकारात्मक संकेत देख रहे हैं, जो लगातार बढ़ रहा है। हमारी लेट-स्टेज पाइपलाइन में काफी वृद्धि हुई है, और हम अपने मौजूदा ग्राहकों से आने वाले विकास और विस्तार दोनों के सामने अवसरों से अत्यधिक प्रोत्साहित होते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हम अपनी उच्च प्रोफ़ाइल रिक्तियों में गतिविधि देख रहे हैं, जिसमें 1200 पीचट्री और 3350 पीचट्री के साथ-साथ हमारी विकास परियोजनाओं जैसे डोमेन 9, 10000 एवलॉन और 100 मिल शामिल हैं। जैसा कि मैंने तिमाहियों में उल्लेख किया है, हमारे पास चचेरे भाई के लिए एक सरल और सम्मोहक रणनीति थी। प्रमुख शहरी सन बेल्ट कार्यालय पोर्टफोलियो को इकट्ठा करने के लिए, पूंजी आवंटन के बारे में अनुशासित होने के लिए ताकि हम नए निवेश का पीछा कर सकें, हम काम कर रहे हैं और विकास मंच मूल्य जोड़ सकते हैं और एक किले बैलेंस शीट बनाए रख सकते हैं, जो हमें महत्वपूर्ण वित्तीय लचीलापन प्रदान करता है। कजिन्स में, हम दो शक्तिशाली दीर्घकालिक रुझानों, सन बेल्ट के प्रवास और गुणवत्ता के लिए उड़ान के चौराहे पर स्थित हैं। जैसे-जैसे ये तेज होते जा रहे हैं, हम जवाब दे रहे हैं। मैं कल से कुछ रोमांचक घोषणाओं पर प्रकाश डालता हूं।

अपने संबंधों के माध्यम से, हमने एक ऑफ-मार्केट लेन-देन किया, जिसमें नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना, नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना और अटलांटा में 725 पोंस का अधिग्रहण शामिल है। न्यूहॉफ एक परिवर्तनकारी मिश्रित उपयोग परियोजना है जो नैशविले बाजार में हमारे रणनीतिक प्रवेश को चिह्नित करती है। यह ओरेकल के हाल ही में घोषित नैशविले परिसर से सीधे कंबरलैंड नदी के पार स्थित है और इस नए बाजार में विकास के लिए एक स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है। परियोजना के पहले चरण पर निर्माण पहले ही शुरू हो चुका है जिसमें लगभग 388,000 वर्ग फुट कार्यालय स्थान, 542 बहुपरिवार इकाइयां और 60,000 वर्ग फुट का अनुभवात्मक खुदरा क्षेत्र शामिल होगा। 275 मिलियन डॉलर का चचेरा भाई निवेश 50% स्वामित्व हित का प्रतिनिधित्व करता है और इसमें एक चरण II कार्यालय साइट शामिल है जो 275, 000 वर्ग फुट अतिरिक्त स्थान के साथ-साथ भविष्य के आसन्न भूमि पार्सल के अधिकारों को समायोजित कर सकती है। न्यूहॉफ का एक अनूठा स्थान है, एक विभेदित अनुकूली पुन: उपयोग घटक और एक रोमांचक नए भोजन हॉल की योजना है। नैशविले में ऐसा कुछ नहीं है। हमने 725 पोंस, ईस्ट मिडटाउन अटलांटा में 372,000 वर्ग फुट कार्यालय संपत्ति $ 300.2 मिलियन में हासिल की।

हम इस संपत्ति को अटलांटा में उच्चतम गुणवत्ता और सबसे दिलचस्प इमारतों में से एक के रूप में देखते हैं, जो बेल्ट लाइन के साथ स्थित है, जो शहर के प्रमुख सार्वजनिक स्थानों में से एक है और सीधे पोंस सिटी बाजार से है, जो प्रतिभा में सबसे अधिक सुविधायुक्त और सक्रिय क्षेत्रों में से एक है। 725 पोंस वर्तमान में ब्लैकरॉक, मैकिन्से एंड कंपनी और चिपोटल सहित ग्राहकों को 100% पट्टे पर दिया गया है। चचेरे भाई ने अतिरिक्त 4 मिलियन डॉलर के लिए आसन्न भूमि साइट में 50% स्वामित्व ब्याज भी हासिल कर लिया है जो अतिरिक्त विकास के 150,000 से 200,000 वर्ग फुट को समायोजित कर सकता है। हमने यह भी घोषणा की कि हमने प्लाज़ा में वन साउथ, एक 891,000 वर्ग फुट, शेर्लोट में 58% पट्टे पर कार्यालय संपत्ति 1.5 मिलियन के सकल बिक्री मूल्य पर बेची। कुछ लोग पूछ सकते हैं कि अब वन साउथ क्यों बेचते हैं? सबसे पहले, हम शार्लोट पर बेहद उत्साहित हैं और भविष्य के विकास के लिए दक्षिण छोर में एक सर्वश्रेष्ठ-इन-क्लास पोर्टफोलियो, एक प्रतिभाशाली टीम और महान भूमि साइटें हैं। तो इसका सरल उत्तर है, हमारे विचार में, खरीद मूल्य पूरी तरह से एक उच्च कैपेक्स प्रोफ़ाइल के साथ 1970 के दशक की पुरानी कार्यालय संपत्ति को जारी करने से ऊपर की ओर महत्व देता है और नए और अधिक सम्मोहक अवसरों में पुनर्निवेश के लिए पूंजी प्रदान करता है।

संक्षेप में, इन रचनात्मक लेनदेन के माध्यम से, हमने नैशविले में प्रवेश किया है, जो चचेरे भाइयों के लिए एक रोमांचक नया बाजार है; भविष्य के विकास के लिए एक अतिरिक्त पैड के साथ अटलांटा में सबसे अच्छी इमारतों में से एक, 725 पोंस का अधिग्रहण किया; और इन लेन-देनों को आंशिक रूप से एक पुरानी पुरानी संपत्ति की बिक्री के माध्यम से वित्त पोषित किया। कुल मिलाकर, यह पोर्टफोलियो की गुणवत्ता को बढ़ाता है, हमें विकास के अवसर देता है और सट्टा लीजिंग को 47 साल पुरानी संपत्ति से एकदम नए, अत्यधिक विभेदित उत्पादों में स्थानांतरित करता है। दिलचस्प बात यह है कि वन साउथ का खरीद मूल्य लगभग वैसा ही है जैसा कि टियर मर्जर प्री-महामारी से हमारा मूल्य है। यह प्रमुख सन बेल्ट बाजारों में पूंजी हित के लिए एक मजबूत रीड-थ्रू है। जैसा कि हम आगे देखते हैं और उम्मीद करते हैं कि महामारी से उभरेंगे, हमारी सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की रणनीति के बारे में हमारा विश्वास हमेशा की तरह मजबूत है। आज, हमारे पास अटलांटा, ऑस्टिन, शार्लोट, डलास, फीनिक्स और टाम्पा में सर्वश्रेष्ठ सन बेल्ट सबमार्केट में अग्रणी ट्रॉफी पोर्टफोलियो है और अब हमारे पास नैशविले में बढ़ने की गुंजाइश है।

बड़ी बढ़ती कंपनियां कार्यालय के मूल्य को पहचानती हैं, सन बेल्ट का प्रवास बढ़ रहा है और कंपनियां नए, सुविधाजनक अनुभवात्मक कार्यालय स्थान को प्राथमिकता देना जारी रखती हैं जो कर्मचारियों को एक साथ आने के लिए उत्साहित करती हैं। हम स्पष्ट रूप से डेल्टा संस्करण और किसी भी संभावित प्रभाव को देख रहे हैं। बहरहाल, हम कंपनी की स्थिति से रोमांचित हैं। जैसा कि हम 2022 तक देखते हैं, नॉरफ़ॉक दक्षिणी के साथ एक शानदार लेनदेन से घटती फीस हमारे पीछे होगी। हमने वन साउथ में एक बड़े खाली ब्लॉक को रचनात्मक और सक्रिय रूप से संबोधित किया है और अपनी रॉक-सॉलिड बैलेंस शीट के साथ नए अवसरों का पीछा करने के लिए उत्साहित हैं। समापन पर सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की शक्ति तेजी से स्पष्ट होती जा रही है। रिचर्ड को कॉल ओवर करने से पहले, मैं अपनी पूरी कजिन्स टीम को धन्यवाद देना चाहता हूं जो कंपनी में अपने कौशल और प्रतिभा को लाने और हमारे ग्राहकों और हमारे शेयरधारकों की सेवा करने के लिए हर दिन कड़ी मेहनत करती हैं। वे हमारी कंपनी की सफलता की नींव हैं।

धन्यवाद। रिचर्ड?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

धन्यवाद, कॉलिन, और कॉल पर सभी को सुप्रभात। इस तिमाही में एक बेहतर आर्थिक पृष्ठभूमि और एक अधिक स्थिर परिचालन वातावरण देखा गया, जिसके परिणामस्वरूप एक मजबूत दूसरी तिमाही का परिचालन प्रदर्शन हुआ। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है और डेल्टा संस्करण बना हुआ है, हमारे बाजारों में ऑफिस स्पेस की मांग में सुधार हो रहा है। जैसा कि कॉलिन ने उल्लेख किया है, हमारे अधिकांश ग्राहक या तो पहले ही कार्यालय लौट चुके हैं या उन्होंने संकेत दिया है कि वे इस गिरावट के कुछ समय बाद वापस आएंगे, कुछ पूरी तरह से और अन्य चरणबद्ध या हाइब्रिड प्रारूप में। हमारे दृष्टिकोण से, श्रम दिवस के बाद सबसे आम रिटर्न टाइमिंग का हवाला दिया जाता है। अभी के लिए, हमारे पोर्टफोलियो में भौतिक ग्राहक उपयोग लगभग 30% बैठता है। पिछली तिमाही में मैंने जिन बाजारों का उल्लेख किया था, उनमें उपयोग में भिन्नता अटलांटा, डलास और टाम्पा के साथ बनी हुई है, सभी उच्च उपयोग दरों पर चल रहे हैं। हम अभी भी 2021 के अंत तक बड़े पैमाने पर सामान्य पोर्टफोलियो में उपयोग की उम्मीद करते हैं। दूसरी तिमाही के परिचालन परिणामों की ओर मुड़ते हुए।

हमारा कुल कार्यालय पोर्टफोलियो लीज प्रतिशत और भारित औसत अधिभोग दोनों इस तिमाही में 89.4% पर आए। इस तिमाही में हमारे लीज प्रतिशत में 80 आधार अंकों की गिरावट आई है, जो मुख्य रूप से अटलांटा में 3350 पीचट्री में एंथम के पहले से ज्ञात चाल-चलन के कारण था। यह देखते हुए कि हम भारित औसत आधार पर अधिभोग की रिपोर्ट करते हैं और तिमाही के अंत में गान समाप्त हो गया, हमने वास्तव में पिछली तिमाही के मुकाबले अधिभोग में मामूली वृद्धि देखी। वर्ष के शेष के लिए, हम उम्मीद करते हैं कि हमारा भारित औसत अधिभोग अपेक्षाकृत स्थिर रहेगा। एक अनुस्मारक के रूप में, नॉरफ़ॉक दक्षिणी दिसंबर के अंत में 1200 पीचट्री में 370,000 वर्ग फुट खाली करेगा, जो आगे बढ़ने वाले एक शानदार मूल्य-सृजन अवसर का प्रतिनिधित्व करेगा। और 2022 की ओर देखते हुए, मैं ध्यान दूंगा कि हमारे पास हमारे वार्षिक संविदात्मक किराए का केवल 6.5% है जो 100,000 वर्ग फुट से अधिक की समाप्ति के साथ समाप्त हो रहा है। लीजिंग गतिविधि के लिए, हमने इस तिमाही में कुल 484,000 वर्ग फुट के एक ठोस 39 पट्टों को निष्पादित किया, जो 2020 की पहली तिमाही में रिपोर्ट की गई गतिविधि के हमारे स्तर को पार कर गया। लीजिंग वॉल्यूम इस तिमाही में पूर्व-महामारी के रूप में एकमात्र मीट्रिक नहीं था।

नए और विस्तार पट्टों के साथ लीजिंग मिश्रण में काफी सुधार हुआ था, जो कुल गतिविधि का 74% था। याद रखें कि दो तिमाहियों पहले नए और विस्तार पट्टे पर देने से केवल 14% गतिविधि का एक महामारी कम हो गया था। इस तिमाही में शुद्ध प्रभावी किराए 23.77 डॉलर थे, पहली तिमाही में सुधार और 2019 के पूरे वर्ष के लिए हमारे रिपोर्ट किए गए शुद्ध प्रभावी किराए की तुलना में केवल $ 0.05 कम है। दूसरी पीढ़ी के शुद्ध किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ किराए की वृद्धि उल्लेखनीय रूप से मजबूत रही। नकदी आधार। और अंत में, हमारी औसत लीज अवधि औसतन 6.7 वर्ष तक वापस आ गई। ये बेहतरीन लीजिंग परिणाम हैं। हम अभी भी अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और नई विकास परियोजनाओं दोनों के लिए अपनी लीजिंग पाइपलाइन में उत्साहजनक गतिविधि देख रहे हैं। विशेष रूप से, दौरे की मात्रा बढ़ रही है। हमारे ऑस्टिन पोर्टफोलियो में, दूसरी तिमाही की टूर गतिविधि पहली तिमाही की तुलना में 53% अधिक थी। जबकि हमारे पोर्टफोलियो के लिए विशिष्ट नहीं है, सीबीआरई ने हाल ही में यह भी नोट किया कि फीनिक्स में, जून 2021 में टूर वॉल्यूम 2019 में औसत मासिक वॉल्यूम से 240% अधिक था। जैसा कि हमने कई बार बताया है, महामारी ने प्रवासन के लिए एक त्वरक के रूप में कार्य किया है। सन बेल्ट के लिए लोग और कंपनियां। कंपनियों को इस बात पर पुनर्विचार करने के लिए प्रेरित किया जा रहा है कि वे कहाँ स्थित हैं, मुख्य रूप से प्रतिभा के लिए तीव्र प्रतिस्पर्धा के कारण।

कंपनियों को बस वहीं होना चाहिए जहां प्रतिभा है या होना चाहती है। और तेजी से, वह सन बेल्ट में है। सीबीआरई की 2021 की विकास अवसर निगरानी सूची में से 10 सबसे बड़े विकास अवसरों में से आठ सन बेल्ट क्षेत्र में स्थित हैं। 750,000 से अधिक आबादी वाले महानगरीय क्षेत्रों में, बड़े सन बेल्ट शहरों ने पिछले साल नाममात्र जनसंख्या वृद्धि के मामले में नेतृत्व किया। वास्तव में, कोस्टार के अनुसार, 2020 में जनसंख्या वृद्धि के लिए शीर्ष सात महानगरीय क्षेत्र ग्रेटर सन बेल्ट क्षेत्र में थे। हाल ही में जारी न्यूमार्क ऑपर्च्युनिटी इंडेक्स ने दिखाया कि इसके सूचकांक में शामिल हमारे हर एक बाजार ने आर्थिक मंदी की गहराई के बाद से सार्थक नौकरी की वसूली का अनुभव किया है। नैशविले, टाम्पा और डलास इस सूचकांक में आर्थिक मेट्रिक्स में सर्वोच्च स्थान पर हैं, ताम्पा सबसे शीर्ष पर है। टम्पा का रोजगार न्यूमार्क के सूचकांक में सभी बाजारों के पूर्व-महामारी स्तरों के सबसे करीब है। आश्चर्य की बात नहीं है, ऑस्टिन नाममात्र जनसंख्या वृद्धि की सूची में सबसे ऊपर है और इसका श्रम बाजार राष्ट्रीय स्तर पर सबसे मजबूत में से एक है। पिछले एक साल में ऑस्टिन की आबादी में 67, 000 से अधिक नए निवासियों की वृद्धि हुई, जो अटलांटा के बाद दूसरे स्थान पर है।

जेएलएल के लिए, ऑस्टिन में लीजिंग गतिविधि में हर तिमाही में वृद्धि हुई है क्योंकि इस तिमाही की गतिविधि महामारी से पहले के स्तर के 80% तक पहुंचने के साथ महामारी शुरू हुई थी। इसके अलावा, मॉर्गन स्टेनली के अनुसार, ऑस्टिन एकमात्र ऐसा बाजार था जिसने सबलीज लिस्टिंग में लगातार तिमाही सुधार किया और 18% की कमी दर्ज की। जेएलएल ने अनुमान लगाया कि तिमाही गिरावट 29% से भी अधिक थी। हमारे अन्य प्रमुख बाजारों में भी सब-लीज लिस्टिंग में आशाजनक रुझान हैं। अटलांटा, हमारा सबसे बड़ा बाजार, मांग में वृद्धि को देखना जारी रखता है, विशेष रूप से प्रौद्योगिकी क्षेत्र से और मिडटाउन और बकहेड इस वर्ष अब तक की वसूली का नेतृत्व कर रहे हैं। वास्तव में, बकहेड के लिए जेएलएल की दूसरी तिमाही की ऑफिस सबमार्केट रिपोर्ट में कहा गया है कि कुल लीजिंग गतिविधि साल-दर-साल 200% ऊपर थी। चचेरे भाई बाल्टी पोर्टफोलियो अवसर - क्षमा करें, चचेरे भाई बकहेड पोर्टफोलियो ने इस मांग में भाग लिया, केवल पिछली तिमाही में उच्च गुणवत्ता वाली, सार्वजनिक रूप से कारोबार वाली प्रौद्योगिकी कंपनियों के साथ 65, 000 वर्ग फुट के विस्तार पर हस्ताक्षर किए। बकहेड और मिडटाउन दोनों में हमारी वर्तमान लीजिंग पाइपलाइन समान रूप से उत्साहजनक हैं। जैसा कि हम आगे देखते हैं, हमें विश्वास है कि हम गुणवत्ता के लिए एक उल्लेखनीय उड़ान देखना जारी रखेंगे।

कंपनियों को यह देखने की संभावना है कि कार्यालय संस्कृति, सहयोग और कैरियर के विकास को बढ़ावा देने के लिए महत्वपूर्ण है, सर्वोत्तम प्रतिभा को आकर्षित करने और बनाए रखने के लिए एक उपकरण के रूप में उल्लेख नहीं करने के लिए। हालिया डेटा इस गतिशीलता को स्पष्ट रूप से प्रदर्शित करता है। उदाहरण के लिए, इस साल फीनिक्स में सीबीआरई के अनुसार 74% नई लीजिंग गतिविधि क्लास ए प्रोजेक्ट्स में रही है। तुलनात्मक रूप से, पिछले पांच वर्षों में, यह प्रतिशत 50% से कम रहा। इसके अलावा, जेएलएल ने हाल ही में उल्लेख किया है कि राष्ट्रीय स्तर पर, 2015 के बाद दी गई कार्यालय परियोजनाओं ने वास्तव में महामारी के दांतों में पिछली पांच तिमाहियों में शुद्ध अधिभोग का अनुभव किया है। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है, और हम डेल्टा संस्करण के प्रभाव की बारीकी से निगरानी कर रहे हैं, जो इसके साथ कुछ आर्थिक फिट और शुरू हो सकता है, हम वर्ष के संतुलन और लंबी अवधि की वसूली के बारे में आशावादी हैं। हमारे बाजार और पोर्टफोलियो बहुत अच्छी स्थिति में हैं, और हमारे सामने कई रोमांचक अवसर हैं। ग्रेग को सौंपने से पहले, मैं अपने चचेरे भाइयों के साथियों को धन्यवाद देना चाहता हूं। उन्होंने इस तिमाही में और पूरी महामारी के दौरान मजबूत परिणाम देने के लिए अथक प्रयास किया है। आप में से प्रत्येक को धन्यवाद।

ग्रेग?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

धन्यवाद, रिचर्ड। सबको सुप्रभात। मैं अपने त्रैमासिक वित्तीय परिणामों का एक संक्षिप्त अवलोकन प्रदान करके अपनी टिप्पणी शुरू करूंगा, जिसमें हमारे समान-संपत्ति के प्रदर्शन, हमारी विकास पाइपलाइन और हमारी लेनदेन गतिविधि पर कुछ विवरण शामिल हैं, इसके बाद मेरी टिप्पणियों को अद्यतन के साथ बंद करने से पहले हमारी उत्तोलन स्थिति की त्वरित चर्चा होगी। 2021 के संतुलन के लिए हमारे दृष्टिकोण पर जानकारी। जैसा कि आप कॉलिन और रिचर्ड की टिप्पणियों से बता सकते हैं, हम बेहद व्यस्त रहे हैं। हालाँकि, हम नहीं चाहते कि तिमाही के दौरान सभी बाहरी गतिविधियाँ हमारे बहुत ठोस आंतरिक प्रदर्शन से ध्यान हटाएँ।

सोचा बुलबुले के साथ जस्टर टोपी का लोगो।

छवि स्रोत: द मोटली फ़ूल।

चचेरे भाई गुण शामिल (एनवाईएसई: सीयूजेड)
Q2 2021 आय कॉल
जुलाई 30, 2021, 10:00 पूर्वाह्न ET

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तैयार टिप्पणियाँ:

ऑपरेटर

सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। [संचालक निर्देश]

मैं सम्मेलन को सुश्री पामेला रोपर, जनरल काउंसल की ओर मोड़ना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

धन्यवाद। सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही आय सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। आज मेरे साथ कॉलिन कोनोली, हमारे अध्यक्ष और मुख्य कार्यकारी अधिकारी हैं; रिचर्ड हिक्सन, संचालन के हमारे कार्यकारी उपाध्यक्ष; और ग्रेग एडजेमा, हमारे मुख्य वित्तीय अधिकारी। प्रेस विज्ञप्ति और पूरक पैकेज कल दोपहर वितरित किए गए और साथ ही फॉर्म 8-के पर प्रस्तुत किए गए। पूरक पैकेज, कंपनी ने सभी गैर-जीएएपी वित्तीय उपायों को रेग जी आवश्यकताओं के अनुसार सबसे सीधे तुलनीय जीएएपी उपायों में समेट दिया है। यदि आपको एक प्रति प्राप्त नहीं हुई है, तो ये दस्तावेज निवेशक पर त्रैमासिक प्रकटीकरण और पूरक एसईसी सूचना लिंक के माध्यम से उपलब्ध हैं।

हमारी वेबसाइट का संबंध पृष्ठ, कजिन्स डॉट कॉम। कृपया इस बात से अवगत रहें कि आज चर्चा किए गए कुछ मामलों में संघीय प्रतिभूति कानूनों के अर्थ के भीतर दूरंदेशी बयान हो सकते हैं, और विभिन्न प्रकार के जोखिमों और अनिश्चितताओं और अन्य कारकों के कारण वास्तविक परिणाम इन बयानों से भिन्न हो सकते हैं, जिनमें जोखिम कारक शामिल हैं। फॉर्म 10-के और हमारे अन्य एसईसी फाइलिंग पर वार्षिक रिपोर्ट। विशेष रूप से, COVID-19 महामारी की गंभीरता और अवधि और वहां से ठीक होने के समय और ताकत से संबंधित महत्वपूर्ण जोखिम और अनिश्चितताएं हैं। कंपनी किसी भी दूरंदेशी बयान को अद्यतन करने के लिए कोई कर्तव्य नहीं निभाती है, चाहे वह नई जानकारी, भविष्य की घटनाओं या अन्यथा के परिणामस्वरूप हो। फॉरवर्ड लुकिंग स्टेटमेंट्स के बारे में पूर्ण घोषणा कल पोस्ट किए गए पूरक पैकेज में उपलब्ध है, और संभावित जोखिमों की एक विस्तृत चर्चा, जिसमें COVID-19 द्वारा उत्पन्न किए गए हैं, SEC के साथ हमारे फाइलिंग में निहित हैं।

इसके साथ ही, मैं कॉलिन कोनोली को कॉल ओवर करूंगा।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, पाम, और सुप्रभात, हर कोई। जैसे ही हम 2021 के मध्य बिंदु पर पहुँचते हैं, हमारे कई ग्राहकों को अपनी टीमों को कार्यालय में वापस लाते हुए देखना अद्भुत रहा है, और हम श्रम दिवस के बाद और अधिक देखने की उम्मीद करते हैं। जबकि हम COVID-19 के आसपास अपने सार्वजनिक स्वास्थ्य मार्गदर्शन और विशेष रूप से डेल्टा संस्करण द्वारा लाए गए किसी भी कार्यालय की देरी की निगरानी करना जारी रखते हैं, मैं भी शेष 2021 और उसके बाद के बारे में आशावादी रहता हूं। हमारी टीम ने दूसरी तिमाही के दौरान मजबूत वित्तीय परिणाम दिए। यहां कुछ हाईलाइट्स हैं। कमाई के मोर्चे पर, टीम ने एफएफओ में $0.69 प्रति शेयर दिया। हमने दूसरी पीढ़ी के नकद किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ 484,000 वर्ग फुट से अधिक पट्टे पर दिए। नकद आधार पर समान संपत्ति NOI में 7.1% की वृद्धि हुई। और तिमाही के अंत में हमारा शुद्ध ऋण-से-ईबीआईटीडीए 4.55 गुना था। और कुल संपत्ति के प्रतिशत के रूप में G & A खर्च सिर्फ 0.36% था। व्यवसाय की ओर रुख करना। ग्राहकों के साथ हमारी चल रही बातचीत हमें उनकी लंबी अवधि की कार्यालय रणनीति विकसित करने में अद्वितीय अंतर्दृष्टि प्रदान करती है। और वे योजनाएं क्रिस्टलीकृत होने लगी हैं।

सबसे पहले, हमारे अधिकांश बड़े बढ़ते ग्राहक कार्यालय में अपनी वापसी को लेकर उत्साहित हैं। जबकि डेल्टा संस्करण देरी पैदा कर सकता है, अब हमें विश्वास है कि कार्यालय में एक सार्थक वापसी, यह एक जीत नहीं है, यह सिर्फ एक जीत है। कुछ उदाहरणों में, कर्मचारी सप्ताह के कुछ भाग के लिए लौट आएंगे, जिसे कुछ लोग हाइब्रिड कहते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हाइब्रिड मॉडल की प्रकृति कार्यालय के दिनों में समन्वित होती है, जो सहयोग की सुविधा के लिए डिज़ाइन की गई है, पीक लोड के लिए रियल एस्टेट साइटों की आवश्यकता होती है और संभवतः कार्यालय की मांग पर महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पड़ता है। जबकि महामारी से पहले कार्यालय के जीवन को याद रखना कठिन है, अधिकांश प्रौद्योगिकी और पेशेवर फर्मों के लिए यह पहले से ही वास्तविकता थी। दूसरा, कंपनियां और लोग सन बेल्ट की ओर पलायन कर रहे हैं, जहां व्यापार का माहौल अधिक अनुकूल है, आवास अधिक किफायती है और आवागमन का समय कम है। तीसरा, जैसे-जैसे कंपनियां कार्यालय में लौटती हैं और सन बेल्ट में प्रवास करती हैं, वे एक ऐसे वातावरण में व्यापार कर रही हैं जहां कर्मचारी काम करने और सहयोग करने के लिए उत्साहित हैं।

गुणवत्ता की प्रवृत्ति के लिए यह उड़ान COVID से पहले मौजूद थी, लेकिन स्पष्ट रूप से तेज हो रही है। इन विषयों के आकार लेने के साथ, हमारी महान तिमाही के अलावा, हम अपने पट्टे में आर्थिक सुधार के सकारात्मक संकेत देख रहे हैं, जो लगातार बढ़ रहा है। हमारी लेट-स्टेज पाइपलाइन में काफी वृद्धि हुई है, और हम अपने मौजूदा ग्राहकों से आने वाले विकास और विस्तार दोनों के सामने अवसरों से अत्यधिक प्रोत्साहित होते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हम अपनी उच्च प्रोफ़ाइल रिक्तियों में गतिविधि देख रहे हैं, जिसमें 1200 पीचट्री और 3350 पीचट्री के साथ-साथ हमारी विकास परियोजनाओं जैसे डोमेन 9, 10000 एवलॉन और 100 मिल शामिल हैं। जैसा कि मैंने तिमाहियों में उल्लेख किया है, हमारे पास चचेरे भाई के लिए एक सरल और सम्मोहक रणनीति थी। प्रमुख शहरी सन बेल्ट कार्यालय पोर्टफोलियो को इकट्ठा करने के लिए, पूंजी आवंटन के बारे में अनुशासित होने के लिए ताकि हम नए निवेश का पीछा कर सकें, हम काम कर रहे हैं और विकास मंच मूल्य जोड़ सकते हैं और एक किले बैलेंस शीट बनाए रख सकते हैं, जो हमें महत्वपूर्ण वित्तीय लचीलापन प्रदान करता है। कजिन्स में, हम दो शक्तिशाली दीर्घकालिक रुझानों, सन बेल्ट के प्रवास और गुणवत्ता के लिए उड़ान के चौराहे पर स्थित हैं। जैसे-जैसे ये तेज होते जा रहे हैं, हम जवाब दे रहे हैं। मैं कल से कुछ रोमांचक घोषणाओं पर प्रकाश डालता हूं।

अपने संबंधों के माध्यम से, हमने एक ऑफ-मार्केट लेन-देन किया, जिसमें नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना, नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना और अटलांटा में 725 पोंस का अधिग्रहण शामिल है। न्यूहॉफ एक परिवर्तनकारी मिश्रित उपयोग परियोजना है जो नैशविले बाजार में हमारे रणनीतिक प्रवेश को चिह्नित करती है। यह ओरेकल के हाल ही में घोषित नैशविले परिसर से सीधे कंबरलैंड नदी के पार स्थित है और इस नए बाजार में विकास के लिए एक स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है। परियोजना के पहले चरण पर निर्माण पहले ही शुरू हो चुका है जिसमें लगभग 388,000 वर्ग फुट कार्यालय स्थान, 542 बहुपरिवार इकाइयां और 60,000 वर्ग फुट का अनुभवात्मक खुदरा क्षेत्र शामिल होगा। 275 मिलियन डॉलर का चचेरा भाई निवेश 50% स्वामित्व हित का प्रतिनिधित्व करता है और इसमें एक चरण II कार्यालय साइट शामिल है जो 275, 000 वर्ग फुट अतिरिक्त स्थान के साथ-साथ भविष्य के आसन्न भूमि पार्सल के अधिकारों को समायोजित कर सकती है। न्यूहॉफ का एक अनूठा स्थान है, एक विभेदित अनुकूली पुन: उपयोग घटक और एक रोमांचक नए भोजन हॉल की योजना है। नैशविले में ऐसा कुछ नहीं है। हमने 725 पोंस, ईस्ट मिडटाउन अटलांटा में 372,000 वर्ग फुट कार्यालय संपत्ति $ 300.2 मिलियन में हासिल की।

हम इस संपत्ति को अटलांटा में उच्चतम गुणवत्ता और सबसे दिलचस्प इमारतों में से एक के रूप में देखते हैं, जो बेल्ट लाइन के साथ स्थित है, जो शहर के प्रमुख सार्वजनिक स्थानों में से एक है और सीधे पोंस सिटी बाजार से है, जो प्रतिभा में सबसे अधिक सुविधायुक्त और सक्रिय क्षेत्रों में से एक है। 725 पोंस वर्तमान में ब्लैकरॉक, मैकिन्से एंड कंपनी और चिपोटल सहित ग्राहकों को 100% पट्टे पर दिया गया है। चचेरे भाई ने अतिरिक्त 4 मिलियन डॉलर के लिए आसन्न भूमि साइट में 50% स्वामित्व ब्याज भी हासिल कर लिया है जो अतिरिक्त विकास के 150,000 से 200,000 वर्ग फुट को समायोजित कर सकता है। हमने यह भी घोषणा की कि हमने प्लाज़ा में वन साउथ, एक 891,000 वर्ग फुट, शेर्लोट में 58% पट्टे पर कार्यालय संपत्ति $271.5 मिलियन के सकल बिक्री मूल्य पर बेची। कुछ लोग पूछ सकते हैं कि अब वन साउथ क्यों बेचते हैं? सबसे पहले, हम शार्लोट पर बेहद उत्साहित हैं और भविष्य के विकास के लिए दक्षिण छोर में एक सर्वश्रेष्ठ-इन-क्लास पोर्टफोलियो, एक प्रतिभाशाली टीम और महान भूमि साइटें हैं। तो इसका सरल उत्तर है, हमारे विचार में, खरीद मूल्य पूरी तरह से एक उच्च कैपेक्स प्रोफ़ाइल के साथ 1970 के दशक की पुरानी कार्यालय संपत्ति को जारी करने से ऊपर की ओर महत्व देता है और नए और अधिक सम्मोहक अवसरों में पुनर्निवेश के लिए पूंजी प्रदान करता है।

संक्षेप में, इन रचनात्मक लेनदेन के माध्यम से, हमने नैशविले में प्रवेश किया है, जो चचेरे भाइयों के लिए एक रोमांचक नया बाजार है; भविष्य के विकास के लिए एक अतिरिक्त पैड के साथ अटलांटा में सबसे अच्छी इमारतों में से एक, 725 पोंस का अधिग्रहण किया; और इन लेन-देनों को आंशिक रूप से एक पुरानी पुरानी संपत्ति की बिक्री के माध्यम से वित्त पोषित किया। कुल मिलाकर, यह पोर्टफोलियो की गुणवत्ता को बढ़ाता है, हमें विकास के अवसर देता है और सट्टा लीजिंग को 47 साल पुरानी संपत्ति से एकदम नए, अत्यधिक विभेदित उत्पादों में स्थानांतरित करता है। दिलचस्प बात यह है कि वन साउथ का खरीद मूल्य लगभग वैसा ही है जैसा कि टियर मर्जर प्री-महामारी से हमारा मूल्य है। यह प्रमुख सन बेल्ट बाजारों में पूंजी हित के लिए एक मजबूत रीड-थ्रू है। जैसा कि हम आगे देखते हैं और उम्मीद करते हैं कि महामारी से उभरेंगे, हमारी सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की रणनीति के बारे में हमारा विश्वास हमेशा की तरह मजबूत है। आज, हमारे पास अटलांटा, ऑस्टिन, शार्लोट, डलास, फीनिक्स और टाम्पा में सर्वश्रेष्ठ सन बेल्ट सबमार्केट में अग्रणी ट्रॉफी पोर्टफोलियो है और अब हमारे पास नैशविले में बढ़ने की गुंजाइश है।

बड़ी बढ़ती कंपनियां कार्यालय के मूल्य को पहचानती हैं, सन बेल्ट का प्रवास बढ़ रहा है और कंपनियां नए, सुविधाजनक अनुभवात्मक कार्यालय स्थान को प्राथमिकता देना जारी रखती हैं जो कर्मचारियों को एक साथ आने के लिए उत्साहित करती हैं। हम स्पष्ट रूप से डेल्टा संस्करण और किसी भी संभावित प्रभाव को देख रहे हैं। बहरहाल, हम कंपनी की स्थिति से रोमांचित हैं। जैसा कि हम 2022 तक देखते हैं, नॉरफ़ॉक दक्षिणी के साथ एक शानदार लेनदेन से घटती फीस हमारे पीछे होगी। हमने वन साउथ में एक बड़े खाली ब्लॉक को रचनात्मक और सक्रिय रूप से संबोधित किया है और अपनी रॉक-सॉलिड बैलेंस शीट के साथ नए अवसरों का पीछा करने के लिए उत्साहित हैं। समापन पर सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की शक्ति तेजी से स्पष्ट होती जा रही है। रिचर्ड को कॉल ओवर करने से पहले, मैं अपनी पूरी कजिन्स टीम को धन्यवाद देना चाहता हूं जो कंपनी में अपने कौशल और प्रतिभा को लाने और हमारे ग्राहकों और हमारे शेयरधारकों की सेवा करने के लिए हर दिन कड़ी मेहनत करती हैं। वे हमारी कंपनी की सफलता की नींव हैं।

धन्यवाद। रिचर्ड?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

धन्यवाद, कॉलिन, और कॉल पर सभी को सुप्रभात। इस तिमाही में एक बेहतर आर्थिक पृष्ठभूमि और एक अधिक स्थिर परिचालन वातावरण देखा गया, जिसके परिणामस्वरूप एक मजबूत दूसरी तिमाही का परिचालन प्रदर्शन हुआ। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है और डेल्टा संस्करण बना हुआ है, हमारे बाजारों में ऑफिस स्पेस की मांग में सुधार हो रहा है। जैसा कि कॉलिन ने उल्लेख किया है, हमारे अधिकांश ग्राहक या तो पहले ही कार्यालय लौट चुके हैं या उन्होंने संकेत दिया है कि वे इस गिरावट के कुछ समय बाद वापस आएंगे, कुछ पूरी तरह से और अन्य चरणबद्ध या हाइब्रिड प्रारूप में। हमारे दृष्टिकोण से, श्रम दिवस के बाद सबसे आम रिटर्न टाइमिंग का हवाला दिया जाता है। अभी के लिए, हमारे पोर्टफोलियो में भौतिक ग्राहक उपयोग लगभग 30% बैठता है। पिछली तिमाही में मैंने जिन बाजारों का उल्लेख किया था, उनमें उपयोग में भिन्नता अटलांटा, डलास और टाम्पा के साथ बनी हुई है, सभी उच्च उपयोग दरों पर चल रहे हैं। हम अभी भी 2021 के अंत तक बड़े पैमाने पर सामान्य पोर्टफोलियो में उपयोग की उम्मीद करते हैं। दूसरी तिमाही के परिचालन परिणामों की ओर मुड़ते हुए।

हमारा कुल कार्यालय पोर्टफोलियो लीज प्रतिशत और भारित औसत अधिभोग दोनों इस तिमाही में 89.4% पर आए। इस तिमाही में हमारे लीज प्रतिशत में 80 आधार अंकों की गिरावट आई है, जो मुख्य रूप से अटलांटा में 3350 पीचट्री में एंथम के पहले से ज्ञात चाल-चलन के कारण था। यह देखते हुए कि हम भारित औसत आधार पर अधिभोग की रिपोर्ट करते हैं और तिमाही के अंत में गान समाप्त हो गया, हमने वास्तव में पिछली तिमाही के मुकाबले अधिभोग में मामूली वृद्धि देखी। वर्ष के शेष के लिए, हम उम्मीद करते हैं कि हमारा भारित औसत अधिभोग अपेक्षाकृत स्थिर रहेगा। एक अनुस्मारक के रूप में, नॉरफ़ॉक दक्षिणी दिसंबर के अंत में 1200 पीचट्री में 370,000 वर्ग फुट खाली करेगा, जो आगे बढ़ने वाले एक शानदार मूल्य-सृजन अवसर का प्रतिनिधित्व करेगा। और 2022 की ओर देखते हुए, मैं ध्यान दूंगा कि हमारे पास हमारे वार्षिक संविदात्मक किराए का केवल 6.5% है जो 100,000 वर्ग फुट से अधिक की समाप्ति के साथ समाप्त हो रहा है। लीजिंग गतिविधि के लिए, हमने इस तिमाही में कुल 484,000 वर्ग फुट के एक ठोस 39 पट्टों को निष्पादित किया, जो 2020 की पहली तिमाही में रिपोर्ट की गई गतिविधि के हमारे स्तर को पार कर गया। लीजिंग वॉल्यूम इस तिमाही में पूर्व-महामारी के रूप में एकमात्र मीट्रिक नहीं था।

नए और विस्तार पट्टों के साथ लीजिंग मिश्रण में काफी सुधार हुआ था, जो कुल गतिविधि का 74% था। याद रखें कि दो तिमाहियों पहले नए और विस्तार पट्टे पर देने से केवल 14% गतिविधि का एक महामारी कम हो गया था। इस तिमाही में शुद्ध प्रभावी किराए 23.77 डॉलर थे, पहली तिमाही में सुधार और 2019 के पूरे वर्ष के लिए हमारे रिपोर्ट किए गए शुद्ध प्रभावी किराए की तुलना में केवल $ 0.05 कम है। दूसरी पीढ़ी के शुद्ध किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ किराए की वृद्धि उल्लेखनीय रूप से मजबूत रही। नकदी आधार। और अंत में, हमारी औसत लीज अवधि औसतन 6.7 वर्ष तक वापस आ गई। ये बेहतरीन लीजिंग परिणाम हैं। हम अभी भी अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और नई विकास परियोजनाओं दोनों के लिए अपनी लीजिंग पाइपलाइन में उत्साहजनक गतिविधि देख रहे हैं। विशेष रूप से, दौरे की मात्रा बढ़ रही है। हमारे ऑस्टिन पोर्टफोलियो में, दूसरी तिमाही की टूर गतिविधि पहली तिमाही की तुलना में 53% अधिक थी। जबकि हमारे पोर्टफोलियो के लिए विशिष्ट नहीं है, सीबीआरई ने हाल ही में यह भी नोट किया कि फीनिक्स में, जून 2021 में टूर वॉल्यूम 2019 में औसत मासिक वॉल्यूम से 240% अधिक था। जैसा कि हमने कई बार बताया है, महामारी ने प्रवासन के लिए एक त्वरक के रूप में कार्य किया है। सन बेल्ट के लिए लोग और कंपनियां। कंपनियों को इस बात पर पुनर्विचार करने के लिए प्रेरित किया जा रहा है कि वे कहाँ स्थित हैं, मुख्य रूप से प्रतिभा के लिए तीव्र प्रतिस्पर्धा के कारण।

कंपनियों को बस वहीं होना चाहिए जहां प्रतिभा है या होना चाहती है। और तेजी से, वह सन बेल्ट में है। सीबीआरई की 2021 की विकास अवसर निगरानी सूची में से 10 सबसे बड़े विकास अवसरों में से आठ सन बेल्ट क्षेत्र में स्थित हैं। 750,000 से अधिक आबादी वाले महानगरीय क्षेत्रों में, बड़े सन बेल्ट शहरों ने पिछले साल नाममात्र जनसंख्या वृद्धि के मामले में नेतृत्व किया। वास्तव में, कोस्टार के अनुसार, 2020 में जनसंख्या वृद्धि के लिए शीर्ष सात महानगरीय क्षेत्र ग्रेटर सन बेल्ट क्षेत्र में थे। हाल ही में जारी न्यूमार्क ऑपर्च्युनिटी इंडेक्स ने दिखाया कि इसके सूचकांक में शामिल हमारे हर एक बाजार ने आर्थिक मंदी की गहराई के बाद से सार्थक नौकरी की वसूली का अनुभव किया है। नैशविले, टाम्पा और डलास इस सूचकांक में आर्थिक मेट्रिक्स में सर्वोच्च स्थान पर हैं, ताम्पा सबसे शीर्ष पर है। टम्पा का रोजगार न्यूमार्क के सूचकांक में सभी बाजारों के पूर्व-महामारी स्तरों के सबसे करीब है। आश्चर्य की बात नहीं है, ऑस्टिन नाममात्र जनसंख्या वृद्धि की सूची में सबसे ऊपर है और इसका श्रम बाजार राष्ट्रीय स्तर पर सबसे मजबूत में से एक है। पिछले एक साल में ऑस्टिन की आबादी में 67, 000 से अधिक नए निवासियों की वृद्धि हुई, जो अटलांटा के बाद दूसरे स्थान पर है।

जेएलएल के लिए, ऑस्टिन में लीजिंग गतिविधि में हर तिमाही में वृद्धि हुई है क्योंकि इस तिमाही की गतिविधि महामारी से पहले के स्तर के 80% तक पहुंचने के साथ महामारी शुरू हुई थी। इसके अलावा, मॉर्गन स्टेनली के अनुसार, ऑस्टिन एकमात्र ऐसा बाजार था जिसने सबलीज लिस्टिंग में लगातार तिमाही सुधार किया और 18% की कमी दर्ज की। जेएलएल ने अनुमान लगाया कि तिमाही गिरावट 29% से भी अधिक थी। हमारे अन्य प्रमुख बाजारों में भी सब-लीज लिस्टिंग में आशाजनक रुझान हैं। अटलांटा, हमारा सबसे बड़ा बाजार, मांग में वृद्धि को देखना जारी रखता है, विशेष रूप से प्रौद्योगिकी क्षेत्र से और मिडटाउन और बकहेड इस वर्ष अब तक की वसूली का नेतृत्व कर रहे हैं। वास्तव में, बकहेड के लिए जेएलएल की दूसरी तिमाही की ऑफिस सबमार्केट रिपोर्ट में कहा गया है कि कुल लीजिंग गतिविधि साल-दर-साल 200% ऊपर थी। चचेरे भाई बाल्टी पोर्टफोलियो अवसर - क्षमा करें, चचेरे भाई बकहेड पोर्टफोलियो ने इस मांग में भाग लिया, केवल पिछली तिमाही में उच्च गुणवत्ता वाली, सार्वजनिक रूप से कारोबार वाली प्रौद्योगिकी कंपनियों के साथ 65, 000 वर्ग फुट के विस्तार पर हस्ताक्षर किए। बकहेड और मिडटाउन दोनों में हमारी वर्तमान लीजिंग पाइपलाइन समान रूप से उत्साहजनक हैं। जैसा कि हम आगे देखते हैं, हमें विश्वास है कि हम गुणवत्ता के लिए एक उल्लेखनीय उड़ान देखना जारी रखेंगे।

कंपनियों को यह देखने की संभावना है कि कार्यालय संस्कृति, सहयोग और कैरियर के विकास को बढ़ावा देने के लिए महत्वपूर्ण है, सर्वोत्तम प्रतिभा को आकर्षित करने और बनाए रखने के लिए एक उपकरण के रूप में उल्लेख नहीं करने के लिए। हालिया डेटा इस गतिशीलता को स्पष्ट रूप से प्रदर्शित करता है। उदाहरण के लिए, इस साल फीनिक्स में सीबीआरई के अनुसार 74% नई लीजिंग गतिविधि क्लास ए प्रोजेक्ट्स में रही है। तुलनात्मक रूप से, पिछले पांच वर्षों में, यह प्रतिशत 50% से कम रहा। इसके अलावा, जेएलएल ने हाल ही में उल्लेख किया है कि राष्ट्रीय स्तर पर, 2015 के बाद दी गई कार्यालय परियोजनाओं ने वास्तव में महामारी के दांतों में पिछली पांच तिमाहियों में शुद्ध अधिभोग का अनुभव किया है। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है, और हम डेल्टा संस्करण के प्रभाव की बारीकी से निगरानी कर रहे हैं, जो इसके साथ कुछ आर्थिक फिट और शुरू हो सकता है, हम वर्ष के संतुलन और लंबी अवधि की वसूली के बारे में आशावादी हैं। हमारे बाजार और पोर्टफोलियो बहुत अच्छी स्थिति में हैं, और हमारे सामने कई रोमांचक अवसर हैं। ग्रेग को सौंपने से पहले, मैं अपने चचेरे भाइयों के साथियों को धन्यवाद देना चाहता हूं। उन्होंने इस तिमाही में और पूरी महामारी के दौरान मजबूत परिणाम देने के लिए अथक प्रयास किया है। आप में से प्रत्येक को धन्यवाद।

ग्रेग?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

धन्यवाद, रिचर्ड। सबको सुप्रभात। मैं अपने त्रैमासिक वित्तीय परिणामों का एक संक्षिप्त अवलोकन प्रदान करके अपनी टिप्पणी शुरू करूंगा, जिसमें हमारे समान-संपत्ति के प्रदर्शन, हमारी विकास पाइपलाइन और हमारी लेनदेन गतिविधि पर कुछ विवरण शामिल हैं, इसके बाद मेरी टिप्पणियों को अद्यतन के साथ बंद करने से पहले हमारी उत्तोलन स्थिति की त्वरित चर्चा होगी। 2021 के संतुलन के लिए हमारे दृष्टिकोण पर जानकारी। जैसा कि आप कॉलिन और रिचर्ड की टिप्पणियों से बता सकते हैं, हम बेहद व्यस्त रहे हैं। हालाँकि, हम नहीं चाहते कि तिमाही के दौरान सभी बाहरी गतिविधियाँ हमारे बहुत ठोस आंतरिक प्रदर्शन से ध्यान हटाएँ। $0.69 प्रति शेयर पर, एफएफओ पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 5% ऊपर था, और जिन महत्वपूर्ण ऑपरेटिंग मेट्रिक्स पर हम सभी ध्यान केंद्रित करते हैं, वे बहुत मजबूत थे। लीजिंग वेलोसिटी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तरों पर वापस आ गई दूसरी पीढ़ी के कैश लीजिंग स्प्रेड दोहरे अंकों में थे। और एक ही संपत्ति एनओआई नकद आधार पर पिछले वर्ष की तुलना में 7.1% की वृद्धि हुई। समान-संपत्ति के प्रदर्शन पर ध्यान केंद्रित करते हुए, दूसरी तिमाही के परिणाम एक महत्वपूर्ण और एक रचनात्मक परिवर्तनशील प्रवृत्ति का प्रतिनिधित्व करते हैं।

संख्या राजस्व में सुधार से प्रेरित थी, जो नकद आधार पर 6.6% बढ़ी। यह 2020 की पहली तिमाही के बाद से समान-संपत्ति राजस्व में पहली साल-दर-साल वृद्धि है। हमारे समान-संपत्ति प्रदर्शन के भीतर सबसे बड़ा चर पार्किंग राजस्व है, जो हमारे भवनों में राजकोषीय अधिभोग द्वारा संचालित बड़े हिस्से में है। 2020 की चौथी तिमाही के दौरान निचले स्तर के बाद, समान-संपत्ति पार्किंग राजस्व 14% ऊपर है, लेकिन वे अभी भी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तर से 23% नीचे हैं। हमारे विकास के प्रयासों की ओर मुड़ते हुए। एक संपत्ति, 120 वेस्ट ट्रिनिटी, अटलांटा के टेकेडा सबमार्केट में एक मिश्रित-उपयोग वाली संपत्ति जिसे हमने 20/80 संयुक्त उद्यम में विकसित किया था, हमारे विकास पाइपलाइन शेड्यूल और हमारे पोर्टफोलियो आंकड़ों में स्थानांतरित कर दिया गया था, जबकि एक अन्य संपत्ति, डोमेन 9, एक कार्यालय ऑस्टिन के डोमेन सबमार्केट में संपत्ति, दूसरी तिमाही के दौरान विकास शुरू किया और हमारे शेड्यूल में जोड़ा गया। वर्तमान विकास पाइपलाइन चार संपत्तियों में 1.3 मिलियन वर्ग फुट में $ 492 मिलियन के कुल चचेरे भाई निवेश का प्रतिनिधित्व करती है। इस पाइपलाइन के लिए हमारी शेष फंडिंग प्रतिबद्धता लगभग 210 मिलियन डॉलर है, जो कि हमारी मौजूदा तरलता और भविष्य में बरकरार रखी गई आय से अधिक है। लेन-देन के मोर्चे पर, जैसा कि कॉलिन ने कॉल के शीर्ष पर रखा था, हम बहुत सक्रिय रहे हैं। कुल मिलाकर, बर्नेट प्लाजा और वन साउथ की बिक्री ने 725 पोंस की खरीद, न्यूहॉफ में निवेश और के विकास की शुरुआत के साथ संयुक्त किया

डोमेन नौ साल-दर-साल लेनदेन गतिविधि में $1.1 बिलियन से अधिक का प्रतिनिधित्व करता है। इसके अलावा, शेर्लोट में डायमेंशनल प्लेस में हमारे संयुक्त उद्यम भागीदार ने तीसरी तिमाही के अंत में अपेक्षित समापन के साथ संपत्ति में हमारे 50% ब्याज को खरीदने के अपने विकल्प का प्रयोग किया है। जैसे ही लेन-देन की यह श्रृंखला सामने आती है, हम EBITDA के लिए अपने शुद्ध ऋण को 4.5 के आसपास बनाए रखने का इरादा रखते हैं - क्षमा करें, 4.5 गुना जैसा कि हमने 2014 के बाद से बहुत कम अपवादों के साथ किया है। हमारा मानना ​​​​है कि यह उत्तोलन प्रोफ़ाइल चुनौतीपूर्ण समय के दौरान भी रक्षात्मक समर्थन दोनों प्रदान करता है। जब अवसर खुद को प्रस्तुत करता है तो सम्मोहक लेनदेन को अंजाम देने के लिए आक्रामक गोलाबारी के रूप में। इसके अलावा, यह एक छोटा लेन-देन है, लेकिन हम आपका ध्यान तिमाही के अंत के बाद टेम्पे में हमारे 100 मिल विकास से सटे भूमि पार्सल की बिक्री की ओर दिलाना चाहते हैं। साइट को पहले जुलाई में 6.4 मिलियन डॉलर में बेचा गया था और इसे हयात ब्रांडेड होटल में विकसित किया जाएगा। यह उस स्थान की गुणवत्ता का प्रमाण है कि यह बिक्री COVID महामारी के दौरान हुई थी। यह नया होटल हमारे 100 मिल ग्राहकों के साथ-साथ ग्राहकों और उस साइट के दो ब्लॉकों के भीतर हमारे स्वामित्व वाले अन्य पांच भवनों के लिए एक महत्वपूर्ण सुविधा होगी।

पूंजी बाजार के मोर्चे पर, हमने दूसरी तिमाही के दौरान $ 350 मिलियन के असुरक्षित सावधि ऋण पर बंद कर दिया, इस वर्ष के अंत में परिपक्व होने वाले $ 250 मिलियन के सावधि ऋण की जगह। नया ऋण 2024 में परिपक्व होता है और लागू लिबोर स्प्रेड में 15 आधार अंकों की कमी की गई थी। वाचा पैकेज अपरिवर्तित रहता है। यह अंत से शुरू होने वाला एक बहुत ही ठोस निष्पादन था। मैं अपने 2021 आय मार्गदर्शन को अपडेट करके बंद करूंगा। वर्तमान में हम पूरे वर्ष 2021 एफएफओ $ 2.70 और $ 2.78 प्रति शेयर के बीच का अनुमान लगाते हैं। यह हमारे पिछले मार्गदर्शन से मध्य बिंदु पर $0.01 ऊपर है। इस मार्गदर्शन में वे सभी लेन-देन शामिल हैं जिनकी हमने इस कॉल पर चर्चा की है। हमारे मार्गदर्शन में कोई अन्य स्वभाव, अधिग्रहण या विकास शामिल नहीं है। हमारे मार्गदर्शन के पीछे सबसे महत्वपूर्ण चर हमारा पार्किंग राजस्व है। जैसा कि कॉलिन ने पहले चर्चा की थी, हमारे ग्राहकों ने कार्यालय लौटना शुरू कर दिया है, और हम श्रम दिवस के बाद इस प्रवृत्ति में तेजी आने की उम्मीद करते हैं। हमारी वर्तमान पार्किंग राजस्व धारणाएं इस दृष्टिकोण को दर्शाती हैं। हालाँकि, डेल्टा संस्करण समय में देरी कर सकता है, लेकिन यह निश्चित रूप से जानना जल्दबाजी होगी।

इसके साथ ही, मैं आपके प्रश्नों के लिए ऑपरेटर को कॉल बैक कर दूंगा।

सवाल और जवाब:

ऑपरेटर

[संचालक निर्देश] पहला प्रश्न वेल्स फारगो के ब्लेन हेक से आता है। कृपया आगे जाएं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। सुबह बख़ैर। मुझे लगा कि यह दिलचस्प है कि आप लोगों ने गैरेज को वन साउथ से सटा रखा है। क्या आप उस निर्णय के बारे में बात कर सकते हैं? मूल्य निर्धारण पर इसका क्या प्रभाव पड़ सकता है? क्या आपने इसे बिक्री में शामिल किया था और फिर संपत्ति के उस टुकड़े के लिए अपनी भविष्य की योजनाएँ?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

सुप्रभात, ब्लेन। जैसा कि यह गैरेज से संबंधित है, हमने पिछले साल इसे खरीदा था, और वन साउथ के आगे बढ़ने के लिए पार्किंग चुनौती क्या हो सकती थी, इसे कम करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार लेनदेन था। और इसलिए उस पार्किंग को तुरंत एक दक्षिण से सटे जोड़ना बहुत सकारात्मक था। हमने अपने खरीदार के साथ बातचीत की थी कि उसे शामिल किया जाए या नहीं। हम अंततः गैरेज के साथ उनके लिए दीर्घकालिक पट्टे पर देने के अवसर पर बस गए। और मुझे लगता है कि जैसा कि हमने अतीत में कहा है, यह एक भयानक रूप से स्थित गैरेज है, केवल शार्लोट शहर में सबसे अच्छा स्थित गैरेज है, और हम वास्तव में सोचते हैं कि यह हो सकता है - जबकि चचेरे भाई के लिए एक विशिष्ट निवेश नहीं है। इस पर लंबी अवधि के पट्टे, हमें लगता है कि यह हमारे लिए काफी आकर्षक निवेश हो सकता है। हम इसका मूल्यांकन करना और समय के साथ इसकी निगरानी करना जारी रखेंगे, ताकि हम इसे भविष्य में किसी बिंदु पर होल्ड करना या बेचना जारी रख सकें।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। समझ गया। यह समझ आता है। और फिर मैं सिर्फ डोमेन 9 के बारे में पूछना चाहता था। जाहिर है, आप लोग अभी वहीं से शुरू कर रहे हैं और उस स्पेस के लिए आपके पास बहुत समय है। लेकिन उस सबमार्केट में मजबूत मांग को देखते हुए, मैं उन लीजिंग संभावनाओं के बारे में पूछना चाहता था जो आप लोगों के पास हो सकती हैं और आप उस प्रोजेक्ट पर कुछ ठोस प्री-लीजिंग प्राप्त करने के बीच संतुलन के बारे में कैसे सोच रहे हैं, शायद इसका लाभ उठाने के लिए इंतजार कर रहे हैं। भविष्य में संभावित रूप से उच्च किराए?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। महान सवाल, ब्लेन। और निश्चित रूप से नहीं चाहते कि इन नए रोमांचक लेन-देन वाले लोग यह भूल जाएं कि जून में डोमेन 9 शुरू करने के लिए हमें क्या लगता है कि यह वास्तव में एक रोमांचक घोषणा थी। हम सामान्य रूप से ऑस्टिन के बारे में असाधारण रूप से उत्साहित हैं, और मैं विशेष रूप से डोमेन कहूंगा। और मुझे लगता है कि जैसा कि मैंने पिछली कुछ बातचीत में कहा था, हमें वास्तव में ऐसा लगा कि हमारे ग्राहक हमें डोमेन 9 शुरू करने के लिए प्रेरित कर रहे हैं। और यह क्षेत्र के मौजूदा ग्राहकों के साथ-साथ ऑस्टिन में प्रवास दोनों से है। और हमें उस इमारत में गतिविधि की एक बहुत अच्छी पाइपलाइन मिली है, कुछ छोटे से लेकर मध्यम आकार के और स्पष्ट रूप से, कुछ बहुत बड़े अवसर जो संभावित रूप से बड़े हिस्से या उस सभी स्थान को ले सकते हैं। इसलिए हम उन चर्चाओं के माध्यम से सक्रिय रूप से काम कर रहे हैं, लेकिन हमने इसे शुरू नहीं किया होता अगर हमें इसे पट्टे पर देने की हमारी संभावनाओं के बारे में वास्तव में अच्छा नहीं लगता।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। महान। यह मददगार है। और फिर उससे संबंधित, जब आप विकास पाइपलाइन के बारे में सोचते हैं, तो अब आपके पास डोमेन नौ और न्यूहॉफ हैं जो दोनों सट्टा विकास हैं। स्पष्ट रूप से, आप लोग उन बाजारों में अच्छी मांग देखते हैं, और आप वहां प्रगति को पट्टे पर देने के लिए आश्वस्त हैं। लेकिन आगे देखते हुए, क्या आपको लगता है कि उन सट्टा परियोजनाओं के होने से भविष्य में किसी अन्य विकास को शुरू करने के लिए प्री-लीजिंग के लिए बार थोड़ा ऊंचा हो जाता है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि जैसा कि आप कल की गई घोषणाओं को देखते हैं और उनकी समग्रता में देखते हैं, हमने वास्तव में अपनी तरह की हमारी शुद्ध सट्टा रिक्ति को कम कर दिया है, यदि आप करेंगे। जैसा कि मैंने अपनी टिप्पणी में उल्लेख किया है, हमने प्रभावी रूप से एक दक्षिण में एक पुरानी पुरानी संपत्ति में 350,000 वर्ग फुट के सट्टा स्थान का कारोबार किया और इसे न्यूहॉफ में स्थानांतरित कर दिया, जो कि, फिर से, मुझे लगता है, नैशविले में सबसे अलग उत्पादों में से एक होगा। . इसलिए हमने वास्तव में अपने सट्टा प्रकार के विकास जोखिम में वृद्धि नहीं की है, हमने बस - हम जो बेहतर उत्पाद सोचते हैं उसमें स्थानांतरित हो गए हैं। लेकिन जब हम कोई नई परियोजना शुरू करते हैं, तो उसमें कुछ सट्टा घटक होते हैं। हम निश्चित रूप से अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और रिक्ति को देख रहे हैं जो हमारे पास है और साथ ही साथ कितना अतिरिक्त स्पेस स्पेस जोड़ता है और निश्चित रूप से हमारे समग्र जोखिम प्रोफ़ाइल को संतुलित और प्रबंधित करने का प्रयास कर रहा है। लेकिन मुझे लगता है कि आज हम जहां खड़े हैं, उस मामले में, जैसा कि मैंने कहा, हम अपनी संभावनाओं और डोमेन 9 में अपने अवसरों पर बहुत उत्साहित हैं, और इस बारे में अच्छा महसूस करते हैं कि हमने वन साउथ और न्यूहॉफ के बीच रिक्ति को कैसे स्थानांतरित किया है। और फिर, हमारे पास कंपनी के भीतर वास्तव में एक शानदार भूमि बैंक है जो 5.5 मिलियन वर्ग फुट से अधिक का समर्थन कर सकता है। और इसलिए जैसा कि हम सन बेल्ट में मांग और इन-माइग्रेशन को देखना जारी रखते हैं और फिर से, हमारे कुछ मौजूदा ग्राहक विस्तार करना चाहते हैं, हम उस भूमि बैंक का मूल्यांकन कर रहे हैं और यह सोचने की कोशिश कर रहे हैं कि अगला अवसर क्या हो सकता है। हमारे ग्राहकों से मिलें जहां वे होना चाहते हैं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

समझ गया। धन्यवाद कॉलिन।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद ब्लेन।

ऑपरेटर

धन्यवाद। और अगला प्रश्न बैंक ऑफ अमेरिका के जेमी फेल्डमैन से आता है। कृपया आगे जाएं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद और सुप्रभात। मैं उम्मीद कर रहा था कि आप अधिग्रहण और वन साउथ सेल दोनों पर मूल्य निर्धारण के बारे में कुछ और बात कर सकते हैं? हो सकता है कि हमें कुछ और रंग दें, जिससे आपको रिटर्न और आपके द्वारा भुगतान की गई और स्वीकार की गई कीमतों पर आराम मिले?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। सुप्रभात, जेमी, - तो मुझे मैं के रूप में शुरू करने दो - वन साउथ पर, जिसका मैंने अपने कॉल में उल्लेख किया था। हमें ऐसा लगता है कि चचेरे भाई के लिए मूल्य निर्धारण हमारे लिए बहुत आकर्षक था क्योंकि हम देखते हैं कि क्या हम वन साउथ को फिर से खरीदना जारी रखते हैं या उस कीमत पर बेचते हैं। और मुझे लगता है कि हमारे दृष्टिकोण और दृष्टिकोण से, मूल्य निर्धारण पूरी तरह से उस परिसंपत्ति के मूल्य-वर्धित विमोचन प्रकृति से उल्टा परिलक्षित होता है और विशेष रूप से जब आप इसके विंटेज को देखते हैं। और मुझे लगता है, फिर से, यदि आप देखते हैं कि हमने टियर विलय के समय अपनी पुस्तकों पर क्या रखा है, तो हम इसे लगभग उसी कीमत पर प्रभावी ढंग से बेच रहे हैं। और हम स्पष्ट रूप से एक महामारी से गुजरे हैं और अभी भी बीच में हैं, उम्मीद है, इस महामारी के अंतिम छोर पर। और - लेकिन संपत्ति नीचे 58% पट्टे पर है। हमें लगता है कि शेयरधारकों के लिए निष्पादित करना हमारे लिए एक बहुत ही आकर्षक कीमत थी। 725 पोंस पर नए अधिग्रहण के लिए धुरी की तरह, यह - हम हैं - जैसा कि हमने कल खुलासा किया, यह 5.3% कैप दर और लगभग 6.1% जीएएपी रिटर्न है, जो नीचे के बाजार किराए को दर्शाता है। और मुझे लगता है कि यह दिलचस्प है, जैसा कि आप दिसंबर में चार्लोट में रेल यार्ड में किए गए लेन-देन से तुलना करने जा रहे हैं, यह वास्तव में साइड-बाय-साइड, बहुत समान पैदावार, बहुत समान लेनदेन है। और मैं महत्वपूर्ण रूप से कहता हूं, दोनों ही मामलों में, हम जमीन के एक निकटवर्ती टुकड़े का अधिग्रहण करने में सक्षम थे जो हमें उन अतिरिक्त पार्सल को विकसित करने के लिए कुछ भविष्य देता है और वास्तव में अधिग्रहण के पूरक के लिए कुछ मूल्य-वर्धित विकास रिटर्न प्राप्त करता है।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। यह मददगार है। और मुझे लगता है कि मैं सिर्फ नैशविले के बारे में सोच रहा हूं। मेरा मतलब है, समय के साथ बढ़ने की आपकी क्षमता के संदर्भ में आप वहां क्या कल्पना करते हैं? और मुझे लगता है कि दोनों पक्षों के लिए, आप कितनी जल्दी सोचते हैं कि आप वास्तव में उस जमीन में से कुछ को काम में लाएंगे?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, नैशविले के संदर्भ में, मेरा मतलब है, एक, हम उस बाजार का मूल्यांकन कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हमने अतीत में नैशविले और इसमें हमारी रुचि के बारे में बहुत सार्वजनिक रूप से बात की है। और यह सिर्फ इतनी ही विशेषताओं को मिला है कि हमारे अन्य सन बेल्ट बाजार जैसे अटलांटा और शार्लोट, ऑस्टिन और टाम्पा और डलास और अन्य के पास ओरेकल और अमेज़ॅन में हालिया घोषणाओं में प्रवासन में बहुत समान दिख रहा है, मुझे लगता है, निश्चित रूप से हमारे ठोस नैशविले पर विचार। मुझे लगता है कि नेहोफ के बारे में इतना रोमांचक क्या है, जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमें लगता है कि यह नैशविले में सबसे अलग और अनूठी परियोजना होगी। लेकिन हमारे लिए महत्वपूर्ण बात यह है कि इसके पास बढ़ने के लिए एक रास्ता और जगह है। हमारे लेन-देन के एक भाग के रूप में, हमने चरण II साइटों का अधिग्रहण किया, और हम वास्तव में चरण I निर्माण अवधि के दौरान कुछ बुनियादी ढांचे और पार्किंग का निर्माण करेंगे। और फिर दूसरे चरण के बाद, हमारे पास कुछ आसन्न भूमि पर अतिरिक्त अधिकार हैं जो तीसरे चरण या उससे अधिक का निर्माण कर सकती हैं। लेकिन निश्चित रूप से, अब जब हम वहां हैं, तो समय के साथ हमारा लक्ष्य वास्तव में आकर्षक और अत्यधिक वांछनीय पोर्टफोलियो को मापना है। और यह अतिरिक्त विकास, भूमि खरीद और निश्चित रूप से कुछ संपत्ति अधिग्रहण का एक संयोजन हो सकता है। इसलिए हम नैशविले में एक मंच, एक चचेरे भाई मंच को विकसित करने और बनाने के लिए उत्साहित हैं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

और फिर आपकी टीम वहां कैसी दिखेगी? और आपको क्या लगता है कि यह समय के साथ कैसा दिखने वाला है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, जैसा कि हम पोर्टफोलियो का निर्माण करते हैं और इसे उस आकार में विकसित करते हैं जो हमें लगता है कि उचित है - आर्थिक रूप से जमीन पर जूते रखने को सही ठहराता है, हम ऐसा करेंगे। मैं इस समय सोचता हूं। हमें लगता है, फिर से, हम नए कार्यालय के बारे में बहुत उत्साहित हैं क्योंकि इसमें एक विकास भागीदार है जिसका हम नए शहर में लाभ उठा सकते हैं, जिसके पास जमीन पर एक टीम है। और मुझे लगता है कि रणनीतिक तरीके से नैशविले को शुरू करने और उसमें प्रवेश करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार तरीका है। लेकिन साथ ही, अटलांटा में हमारे लिए और हमारी टीम, कैनेडी हिक्स, जो हमारे निवेश नागरिकों के कार्यकारी उपाध्यक्ष हैं, बस थोड़ी ही दूर हैं, और इसलिए हम वहां रहने में सक्षम हैं और हमारी कुछ टीम जमीन पर है नियमित रूप से भी।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद और फिर गियर बदलना। ऐसा लगता है कि आप लोग यहां 3350 और 1200 पीचट्री पर थोड़े अधिक आशावादी हैं। क्या आप उन परियोजनाओं के लिए लीजिंग पाइपलाइन के बारे में बात कर सकते हैं - उन स्थानों के लिए?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

जेमी, यह रिचर्ड है। पाइपलाइन अच्छी स्थिति में है, ठीक उसी तरह जैसे उन दोनों संपत्तियों के लिए पिछली तिमाही थी। और गतिविधि प्रकार एक आकार के दृष्टिकोण से पूर्ण सरगम ​​​​को लेकर आता है। इसलिए हम जो देख रहे हैं और उन दोनों स्थानों की मांग से हम वास्तव में प्रोत्साहित हैं। और बहुत विश्वास की तरह हमारे पास लीज-अप पर आगे की प्रगति के संबंध में जल्द ही यहां रिपोर्ट करने के लिए कुछ अच्छा होगा।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। मुझे लगता है कि इस वर्ष के लिए 3350 पर मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

नहीं, मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। ठीक है। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद जेमी।

ऑपरेटर

धन्यवाद। अगला सवाल बेयर्ड के डेव रॉजर्स से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

अरे। सभी को सुप्रभातकॉलिन, मैं कुछ नए बाजारों, नए उत्पादों और शायद अधिक सुविधाजनक स्थानों में विस्तार करने के तर्क के बारे में पूछना चाहता था, मुझे लगता है? और फिर यह आगे बढ़ने वाली संपत्तियों को बेचने पर आपके विचार को कैसे प्रभावित करता है और शायद अविभाजित सीबीडी संपत्ति या फ्रिंज-उन्मुख प्रकार के बड़े ग्लास बॉक्स जो शायद नहीं - आप पिछले पांच या छह वर्षों में क्या करने की कोशिश कर रहे हैं? और आपके विचार इस बारे में हैं कि COVID के बाद से यह कैसे बदल गया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि हमारे लिए, फिर से, मुझे लगता है कि जैसा कि आप हमारे पोर्टफोलियो में देखते हैं, उतना ही रोमांचक है, इसका भारी बहुमत, मुझे लगता है, इन अत्यधिक सुविधाजनक, अच्छी तरह से स्थित, अनुभवात्मक प्रकार की संपत्ति को दर्शाता है। और इसलिए जैसा कि मैं चारों ओर देखता हूं कि हमारे यहां बकहेड और मिडटाउन में क्या है, निश्चित रूप से उसी के प्रतिनिधि के साथ-साथ हम डोमेन और डाउनटाउन, ऑस्टिन और टेम्पे, शार्लोट से बाहर क्या कर रहे हैं। इसलिए हम इस रणनीति पर अब 10 वर्षों से हैं, और मुझे लगता है कि इसने वास्तव में बहुत प्रगति की है। और हम उस प्रगति को जारी रखने जा रहे हैं जब हम उन अवसरों की पहचान करते हैं और देखते हैं जिन्हें या तो आवश्यकता होती है और / या निर्माण होता है, और हम कुछ के साथ उचित रूप से फंड करेंगे, इसे पुराने विंटेज, उच्च कैपेक्स गुण कहते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि हमारे मामले में, यह वास्तव में इस बिंदु पर एक बहुत छोटा प्रतिशत है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

हो सकता है कि विशेष रूप से शार्लोट के संबंध में, जाहिर है, कई एकतरफा और अनूठी स्थितियां जहां आपने बाजार में एक्सपोजर कम कर दिया है, शायद जहां आप 1.5 साल पहले थे। शार्लोट पर और विशेष रूप से शहर में आपके पास NASCAR फिफ्थ थर्ड की संपत्ति के संबंध में कोई भी व्यापक रीड-थ्रू है जो उस तरह के सापेक्ष रहता है जहां आप वहां बढ़ने की कोशिश कर रहे हैं, जो कि शहर में रहा है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। और इसलिए फिर से, बहुत स्पष्ट होने के लिए, हम हैं - समग्र रूप से चार्लोट में उच्च स्तर का दृढ़ विश्वास है और वहां अपनी उपस्थिति बढ़ाने के लिए उत्साहित हैं। जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमारे पास एक शानदार टीम है, और हमें दक्षिण छोर में कुछ बहुत ही शानदार भूमि स्थल मिले हैं, लेकिन हम अपटाउन को भी पसंद करते हैं। और यह वास्तव में है, यदि आप पिछले वर्षों में पीछे मुड़कर देखते हैं, तो आपने उल्लेख किया कि वे सभी बहुत ही अनोखी स्थितियाँ थीं जहाँ हम वहाँ संपत्ति का मुद्रीकरण करते हैं, न कि बाजार पर हमारे दृष्टिकोण से प्रेरित। लेकिन हर्स्ट टॉवर के मामले में, ट्रुइस्ट के साथ एक विशाल मुख्यालय पट्टा, एक बड़ा वित्तीय संस्थान, जिसे बिल्कुल अपने कॉर्पोरेट मुख्यालय का मालिक होना था। यह एक रणनीतिक लेन-देन था जिसे हमें समझ में आया। शार्लोट में गेटवे विलेज, बैंक ऑफ अमेरिका में हमारे 15 से अधिक वर्षों के साथी के पास एक खरीद विकल्प था, और उन्होंने फैसला किया कि वे इसका प्रयोग करने के लिए चुने गए हैं। डायमेंशनल प्लेस के समान ही, कजिन्स के लिए एक शानदार निष्पादन और शेयरधारकों के लिए एक शानदार जीत। लेकिन उस मूल पट्टे के हिस्से के रूप में, उनके पास एक खरीद विकल्प था। और फिर मुझे लगता है कि हाल ही में वन साउथ के साथ, यह एक ऐसी संपत्ति है जिसे हमने TIER विलय और बैंक ऑफ अमेरिका के साथ आने वाली रिक्ति के माध्यम से हासिल किया है। और जैसा कि मैंने कहा, आखिरकार, किसी ने हमें एक ऐसी कीमत की पेशकश की जिसे हमने महसूस किया कि उल्टा की संपूर्णता परिलक्षित होती है और हम उस तरह की नई पुरानी संपत्तियों को रीसायकल करने में सक्षम हैं। तो, फिर से, एक अनोखी स्थिति थी। लेकिन शार्लेट पूरी तरह से अच्छा प्रदर्शन करना जारी रखेगी। चचेरे भाई के प्रवास से इसका लाभ मिलता रहेगा, हम पूरी तरह से उस विकास में भाग लेने की योजना बना रहे हैं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

मैं उस पर स्पष्टीकरण की सराहना करता हूं। धन्यवाद। रिचर्ड, शायद अधिक व्यापक रूप से पट्टे पर देने पर। ऐसा लगता है कि आपके पास दोनों रिक्तियों के लिए, या तो वर्तमान में अटलांटा में लंबित हैं, आपके पास विभिन्न आकार श्रेणियां हैं। लेकिन मुझे लगता है कि बोर्ड भर में, क्या आप विभिन्न उद्योगों की गतिविधि के बारे में बात कर सकते हैं, क्या है, क्या गुम है? क्या टर्म पट्टों को टर्मिनेशन विकल्पों के आसपास बदल दिया गया है और उन प्रकार की चीजों को बाहर कर दिया गया है और फिर शायद शुद्ध प्रभावी किराए जहां वे बस रहे हैं? यह अच्छा फेस रेंट है, लेकिन इस बात को लेकर उत्सुक है कि रियायतें कहां से आ रही हैं।

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

यकीनन। तो मैं सामान्य रूप से केवल पाइपलाइन से शुरू करता हूं। मेरा मतलब है, फिर से, यह पूरे बोर्ड में सकारात्मक है, दोनों बाजारों के संदर्भ में और फिर प्रारंभिक चरण बनाम देर के चरण के संदर्भ में। और इसलिए हम उत्साहजनक रुचि और निरंतर मांग देख रहे हैं। मैं कहूंगा कि एक उद्योग के दृष्टिकोण से, यह निश्चित रूप से है - मुझे लगता है कि यह निश्चित रूप से सच है और हम उस तकनीक के बारे में बहुत पहले ही सकारात्मक हो गए हैं, जो उद्योग को मंदी से बाहर निकालने की संभावना है और शायद इसकी सबसे अधिक मांग है और निश्चित रूप से पेंट है- मांग ऊपर। और इसलिए हम इसे निश्चित रूप से देख रहे हैं। लेकिन हम कई अलग-अलग सेगमेंट से मांग देख रहे हैं। और मैं वास्तव में यह नहीं कह सकता कि मेरे पास एक उद्योग या एक खंड है जो जागने और अपनी योजना को फिर से शुरू करने का निर्णय लेने और अधिक स्थान लेने या निकट-अवधि के निर्णयों को संबोधित करने के मामले में पूरी तरह से अनुपस्थित है। इसलिए मुझे लगता है कि आम तौर पर, यह व्यापक-आधारित है, लेकिन निश्चित रूप से नेता प्रौद्योगिकी है।

और हम सभी जानते हैं कि सहकर्मी/फ्लेक्स कार्यालय के खिलाड़ी वास्तव में बहुत अधिक मात्रा में COVID में जा रहे थे और बाजार के बंद होने से पहले, और वे इस बिंदु पर मांग नहीं चला रहे थे। तो इसके साथ ही, वे सभी फिर से विकसित होना चाह रहे हैं, लेकिन वे इस समय एक बड़े चालक नहीं हैं। तो वहाँ भी एक बहुत ही स्वस्थ गतिशील। रियायतों के संदर्भ में, और सिर्फ शुद्ध प्रभावी किराए के मामले में, मैं कहूंगा कि बड़े पैमाने पर सिर्फ शीर्ष चेहरे के किराए से शुरू होकर इस मंदी और अब वसूली हुई है और वास्तव में बाजार के आधार पर स्थानों में थोड़ा नीचे फ्लैट की तरह होना चाहिए। लेकिन रियायतें दी गई हैं जहां बहुत सारी कार्रवाई हुई है और मैं कहूंगा कि सबसे बड़ा दबाव बिंदु मुफ्त किराया रहा है। एक और दबाव बिंदु टीआई रहा है, लेकिन उतना नहीं जितना कि मुफ्त किराए में।

लेकिन सौभाग्य से, हमारी हस्ताक्षरित गतिविधि के संदर्भ में, हम अपने शुद्ध किराए में सुधार जारी रखने और रियायतों में वृद्धि की भरपाई करने में सक्षम हैं। इसलिए जब हम थोड़े ऊंचे स्तर पर हैं, तो यदि आप इस तिमाही को अलग-अलग देखते हैं, तो यह निश्चित रूप से है, यदि आप TI और मुफ्त किराए को संयुक्त रूप से देखते हैं, तो हमने इन स्तरों को प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष के आधार पर अतीत में देखा है। . इसलिए हम लाइन से बाहर नहीं हैं, लेकिन हम वही हैं जिन्हें मैं थोड़ा ऊंचा मानता हूं, लेकिन वास्तव में अपनी टोपी को एक चौथाई पर लटकाना कठिन है। इसलिए मुझे लगता है कि हम रियायतों पर दबाव महसूस करना जारी रखेंगे। लेकिन साथ ही, हम अपने सभी बाजारों में गतिविधियों की जेब में हैं, हम महसूस कर रहे हैं कि हम थोड़ा सा अपराध करना शुरू कर सकते हैं और हमारे पक्ष में किराए पर दबाव डालना शुरू कर सकते हैं। इसलिए हमें अच्छा लगता है कि हम कहां हैं। हम लीजिंग गतिविधि पर बोर्ड भर में एक विभक्ति बिंदु की तरह महसूस कर रहे हैं और आगे जाकर बहुत आशावादी महसूस कर रहे हैं। सुनिश्चित नहीं है कि मैंने आपके सभी अलग-अलग प्रश्नों को मारा है। तो मुझे बताएं कि क्या मैंने कुछ याद किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

नहीं, यह सुनकर अच्छा लगा, और आपने उन सभी को मारा। क्षमा करें, मैंने बहुत कुछ फेंका ...

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

महान।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

आपके लिए एक त्वरित प्रश्न, ग्रीग, 1200 पर। क्या यह पुनर्विकास में जाता है या वह उसी-स्टोर पूल में रहता है? और क्या आपके पास उस संपत्ति के लिए अभी तक एक प्रकार का मूल्य या पुनर्विकास बजट है?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

डेव, नॉरफ़ॉक सदर्न के उसी प्रॉपर्टी पूल से बाहर निकलने के बाद हम उस संपत्ति को स्थानांतरित कर देंगे। जाहिर है, यह खाली होगा, और हम पुनर्विकास बाल्टी में जाएंगे। हमने नहीं - पुनर्विकास योजना में हम बहुत दूर हैं। इसलिए हमने अभी तक पुनर्विकास बजट का खुलासा नहीं किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, डेव।

ऑपरेटर

धन्यवाद। [संचालक निर्देश] अगला प्रश्न ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स डेनियल इस्माइल से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। इसलिए सन बेल्ट में कार्यालय मूल्य निर्धारण में हाल ही में सुधार होता दिख रहा है। मेरा मतलब है, मुझे लगता है कि एक दक्षिण स्वभाव यह साबित करता है। लेकिन मैं उत्सुक हूं कि आप अपने पदचिह्नों पर भूमि मूल्यों के संदर्भ में क्या देख रहे हैं। आपको क्या लगता है कि साल-दर-साल आपके पदचिह्नों पर अच्छे कार्यालय विकास स्थलों के लिए कीमतों में कितना बदलाव आया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हाँ, डैनी, गुड मॉर्निंग। - आप निश्चित रूप से उच्च गुणवत्ता वाले शहरी सन बेल्ट बाजारों में भूमि में रुचि देखना शुरू कर रहे हैं। हम देख रहे हैं कि दिलचस्पी बढ़ रही है। और फिर, मुझे लगता है कि यह कार्यालय की मांग के पुनरुत्थान और गुणवत्ता के लिए इस उड़ान के कारण है जो तेजी से जारी है। और मुझे लगता है कि नए और कूलर और अधिक सुविधा के लिए अंतर्निहित ग्राहक आधार के लिए प्रशंसा। साथ ही, आप बहुपरिवार स्थान को फिर से बहुत सक्रिय होते हुए देखना शुरू कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हम सभी ने देखा है, विशेष रूप से इस तिमाही में, बहुआयामी साथियों ने वास्तव में मजबूत गतिविधि और पट्टे की संख्या और किराये की दरों में सुधार का प्रदर्शन करना शुरू कर दिया है। इसलिए मुझे लगता है कि उन लोगों से एक बार फिर प्रतिस्पर्धा है। और हां, भूमि मूल्य हैं - जबकि पिछले साल अपेक्षाकृत निष्क्रिय थे, आप उस गतिविधि को देखना शुरू कर रहे हैं और जमीन की कीमतें फिर से बढ़ रही हैं। उस पर एक विशिष्ट प्रतिशत डालना मुश्किल है। मुझे लगता है कि कई स्थितियां अद्वितीय हैं और विभिन्न बाजार अद्वितीय हैं, लेकिन निश्चित रूप से ऊपर की ओर दबाव है।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। और फिर पुराने विंटेज और नए उत्पादों के साथ-साथ क्लास ए और क्लास बी के बीच अंतर पर सिर्फ एक प्रश्न। मैं उत्सुक हूं कि क्या आप सन बेल्ट में पुराने और नए उत्पाद के बीच किराए में वृद्धि या रियायतें या किरायेदार की मांग में कोई अंतर देख रहे हैं। ? या यह सिर्फ एक बढ़ती ज्वार की स्थिति है जो सभी नावों को उठा रही है जब तक कि सन बेल्ट में सब कुछ ठीक न हो? या उन दो प्रकार की संपत्ति के बीच कोई सार्थक अंतर है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। डैनी, आप देख रहे हैं, मैं कहूंगा, किराये की दरों और किराये की दर में वृद्धि और शुद्ध अवशोषण के बीच सन बेल्ट में भी एक निरंतर विभाजन, इसे क्लास ए प्लस ट्रॉफी स्पेस और नए विंटेज स्पेस बनाम तरह का कॉल करें पुराने और कमोडिटी और उपनगरीय अंतरिक्ष की। और मुझे लगता है कि आप हमारे प्रत्येक बाजार में ड्रिल डाउन करते हैं और आपने सबसे हाल के त्रैमासिक आंकड़ों को देखा और गुणवत्ता या उम्र के विंटेज द्वारा अवशोषण के प्रकार को देखा, जिसे आप देखेंगे, कई मामलों में, विशाल बहुमत या इसे एक तरह का अनुपातहीन कहते हैं लीजिंग गतिविधि उस तरह की उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्तियों में होगी। एक बात मैं सिर्फ एक तरह से बताना चाहूंगा क्योंकि यह हमारे पोर्टफोलियो में चचेरे भाइयों से संबंधित है और हमने पाया है कि कुछ इमारतें जो पुराने विंटेज हैं - कभी-कभी पुनर्निवेश करने और संपत्ति को इस तरह लाने के लिए शानदार अवसर हो सकते हैं। आज के मानक। यदि वे सही स्थानों पर हैं, तो उनके पास सही हड्डियाँ होंगी, शायद उनके पास सही बाहरी स्थान होगा, आदि। अब यहाँ अटलांटा में, बकहेड प्लाजा एक और 2 के नीचे, जो पुरानी पुरानी संपत्ति हैं, लेकिन इसे पीचट्री में सही बैठते हैं और वेस्ट पेस फेरी में अटलांटा के कुछ बेहतरीन रेस्तरां के रूप में बहुत बढ़िया बाहरी स्थान है। और हम ग्राउंड फ्लोर की तरह के खेल और बाहरी स्थान के एक अच्छे स्थान के बीच में हैं। और अटलांटा में अंतर्निहित ग्राहक आधार उस प्रकार के पुनर्निवेश के लिए बहुत अनुकूल प्रतिक्रिया दे रहा है, और हम उस स्थान में बहुत मजबूत गतिविधि देख रहे हैं। इसलिए फिर से, मुझे लगता है कि जब हम एक ऐसी संपत्ति ले रहे हैं जो शायद उस स्तर से गिर गई है और इसे वापस रख रहे हैं, तो यह संभव है कि मालिक की पुरानी संपत्ति के साथ भी अगर उसे सही विशेषताएं मिलें।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

और फिर क्या आप अपने किसी किरायेदार या लीजिंग पर ध्यान दे रहे हैं जिस पर आपने हाल ही में हस्ताक्षर किए हैं या अपनी लीजिंग पाइपलाइन में, क्लास बी से क्लास ए बिल्डिंग में किरायेदारों का प्रवास?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

कोई प्रश्न नहीं। आप इसे देख रहे हैं। और जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, मेरी तैयार टिप्पणियों में, बिल्कुल, आप कंपनियों को व्यापार करते हुए देख रहे हैं। मुझे लगता है कि आप आमतौर पर किसी भी मंदी में उस तरह का देखते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि, वह व्यापार हो गया है और गुणवत्ता की उड़ान एक प्रवृत्ति रही है जो महामारी से पहले से ही चल रही थी। और फिर, मुझे लगता है कि यह है - मुझे लगता है कि बड़ी बढ़ती कंपनियां इस तरह की पहचान कर रही हैं - कार्यालय का भविष्य क्या है और यह सहयोग और इसकी संस्कृति है। इसलिए वे प्राथमिकता देने की कोशिश कर रहे हैं और वे उस नए कूलर दिलचस्प स्थान को प्राथमिकता दे रहे हैं जो उनके कर्मचारी वापस आने और एक साथ रहने के लिए उत्साहित हैं। और वह महामारी से पहले था, और मुझे लगता है कि यह बिल्कुल महामारी के बाद होगा।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। बहुत - बहुत धन्यवाद।

ऑपरेटर

धन्यवाद। यह हमारे सवाल-जवाब सत्र का समापन करता है। अब मैं श्री कॉलिन कोनोली को कॉल बैक करना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

मैं आज सुबह आपके समय और कजिन्स प्रॉपर्टीज में निरंतर रुचि के लिए आप सभी को धन्यवाद देना चाहता हूं। यदि आपके कोई प्रश्न हैं, तो हमेशा बेझिझक हमसे सीधे संपर्क करें, मैं, ग्रेग एडज़ेमा या रोनी इम्बेक्स हमेशा मदद करने के लिए और किसी भी प्रश्न का उत्तर देने के लिए जो हम कर सकते हैं। मुझे आशा है कि सभी के पास एक अच्छा सप्ताहांत होगा।

ऑपरेटर

[संचालक समापन टिप्पणी]

अवधि: 53 मिनट

प्रतिभागियों को बुलाओ:

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

अधिक CUZ विश्लेषण

सभी कमाई कॉल ट्रांसक्रिप्ट

अल्फा स्ट्रीट लोगो

.69 प्रति शेयर पर, एफएफओ पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 5% ऊपर था, और जिन महत्वपूर्ण ऑपरेटिंग मेट्रिक्स पर हम सभी ध्यान केंद्रित करते हैं, वे बहुत मजबूत थे। लीजिंग वेलोसिटी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तरों पर वापस आ गई दूसरी पीढ़ी के कैश लीजिंग स्प्रेड दोहरे अंकों में थे। और एक ही संपत्ति एनओआई नकद आधार पर पिछले वर्ष की तुलना में 7.1% की वृद्धि हुई। समान-संपत्ति के प्रदर्शन पर ध्यान केंद्रित करते हुए, दूसरी तिमाही के परिणाम एक महत्वपूर्ण और एक रचनात्मक परिवर्तनशील प्रवृत्ति का प्रतिनिधित्व करते हैं।

संख्या राजस्व में सुधार से प्रेरित थी, जो नकद आधार पर 6.6% बढ़ी। यह 2020 की पहली तिमाही के बाद से समान-संपत्ति राजस्व में पहली साल-दर-साल वृद्धि है। हमारे समान-संपत्ति प्रदर्शन के भीतर सबसे बड़ा चर पार्किंग राजस्व है, जो हमारे भवनों में राजकोषीय अधिभोग द्वारा संचालित बड़े हिस्से में है। 2020 की चौथी तिमाही के दौरान निचले स्तर के बाद, समान-संपत्ति पार्किंग राजस्व 14% ऊपर है, लेकिन वे अभी भी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तर से 23% नीचे हैं। हमारे विकास के प्रयासों की ओर मुड़ते हुए। एक संपत्ति, 120 वेस्ट ट्रिनिटी, अटलांटा के टेकेडा सबमार्केट में एक मिश्रित-उपयोग वाली संपत्ति जिसे हमने 20/80 संयुक्त उद्यम में विकसित किया था, हमारे विकास पाइपलाइन शेड्यूल और हमारे पोर्टफोलियो आंकड़ों में स्थानांतरित कर दिया गया था, जबकि एक अन्य संपत्ति, डोमेन 9, एक कार्यालय ऑस्टिन के डोमेन सबमार्केट में संपत्ति, दूसरी तिमाही के दौरान विकास शुरू किया और हमारे शेड्यूल में जोड़ा गया। वर्तमान विकास पाइपलाइन चार संपत्तियों में 1.3 मिलियन वर्ग फुट में $ 492 मिलियन के कुल चचेरे भाई निवेश का प्रतिनिधित्व करती है। इस पाइपलाइन के लिए हमारी शेष फंडिंग प्रतिबद्धता लगभग 210 मिलियन डॉलर है, जो कि हमारी मौजूदा तरलता और भविष्य में बरकरार रखी गई आय से अधिक है। लेन-देन के मोर्चे पर, जैसा कि कॉलिन ने कॉल के शीर्ष पर रखा था, हम बहुत सक्रिय रहे हैं। कुल मिलाकर, बर्नेट प्लाजा और वन साउथ की बिक्री ने 725 पोंस की खरीद, न्यूहॉफ में निवेश और के विकास की शुरुआत के साथ संयुक्त किया

डोमेन नौ साल-दर-साल लेनदेन गतिविधि में .1 बिलियन से अधिक का प्रतिनिधित्व करता है। इसके अलावा, शेर्लोट में डायमेंशनल प्लेस में हमारे संयुक्त उद्यम भागीदार ने तीसरी तिमाही के अंत में अपेक्षित समापन के साथ संपत्ति में हमारे 50% ब्याज को खरीदने के अपने विकल्प का प्रयोग किया है। जैसे ही लेन-देन की यह श्रृंखला सामने आती है, हम EBITDA के लिए अपने शुद्ध ऋण को 4.5 के आसपास बनाए रखने का इरादा रखते हैं - क्षमा करें, 4.5 गुना जैसा कि हमने 2014 के बाद से बहुत कम अपवादों के साथ किया है। हमारा मानना ​​​​है कि यह उत्तोलन प्रोफ़ाइल चुनौतीपूर्ण समय के दौरान भी रक्षात्मक समर्थन दोनों प्रदान करता है। जब अवसर खुद को प्रस्तुत करता है तो सम्मोहक लेनदेन को अंजाम देने के लिए आक्रामक गोलाबारी के रूप में। इसके अलावा, यह एक छोटा लेन-देन है, लेकिन हम आपका ध्यान तिमाही के अंत के बाद टेम्पे में हमारे 100 मिल विकास से सटे भूमि पार्सल की बिक्री की ओर दिलाना चाहते हैं। साइट को पहले जुलाई में 6.4 मिलियन डॉलर में बेचा गया था और इसे हयात ब्रांडेड होटल में विकसित किया जाएगा। यह उस स्थान की गुणवत्ता का प्रमाण है कि यह बिक्री COVID महामारी के दौरान हुई थी। यह नया होटल हमारे 100 मिल ग्राहकों के साथ-साथ ग्राहकों और उस साइट के दो ब्लॉकों के भीतर हमारे स्वामित्व वाले अन्य पांच भवनों के लिए एक महत्वपूर्ण सुविधा होगी।

पूंजी बाजार के मोर्चे पर, हमने दूसरी तिमाही के दौरान $ 350 मिलियन के असुरक्षित सावधि ऋण पर बंद कर दिया, इस वर्ष के अंत में परिपक्व होने वाले $ 250 मिलियन के सावधि ऋण की जगह। नया ऋण 2024 में परिपक्व होता है और लागू लिबोर स्प्रेड में 15 आधार अंकों की कमी की गई थी। वाचा पैकेज अपरिवर्तित रहता है। यह अंत से शुरू होने वाला एक बहुत ही ठोस निष्पादन था। मैं अपने 2021 आय मार्गदर्शन को अपडेट करके बंद करूंगा। वर्तमान में हम पूरे वर्ष 2021 एफएफओ $ 2.70 और $ 2.78 प्रति शेयर के बीच का अनुमान लगाते हैं। यह हमारे पिछले मार्गदर्शन से मध्य बिंदु पर

सोचा बुलबुले के साथ जस्टर टोपी का लोगो।

छवि स्रोत: द मोटली फ़ूल।

चचेरे भाई गुण शामिल (एनवाईएसई: सीयूजेड)
Q2 2021 आय कॉल
जुलाई 30, 2021, 10:00 पूर्वाह्न ET

सामग्री:

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तैयार टिप्पणियाँ:

ऑपरेटर

सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। [संचालक निर्देश]

मैं सम्मेलन को सुश्री पामेला रोपर, जनरल काउंसल की ओर मोड़ना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

धन्यवाद। सुप्रभात, और चचेरे भाई गुण द्वितीय तिमाही आय सम्मेलन कॉल में आपका स्वागत है। आज मेरे साथ कॉलिन कोनोली, हमारे अध्यक्ष और मुख्य कार्यकारी अधिकारी हैं; रिचर्ड हिक्सन, संचालन के हमारे कार्यकारी उपाध्यक्ष; और ग्रेग एडजेमा, हमारे मुख्य वित्तीय अधिकारी। प्रेस विज्ञप्ति और पूरक पैकेज कल दोपहर वितरित किए गए और साथ ही फॉर्म 8-के पर प्रस्तुत किए गए। पूरक पैकेज, कंपनी ने सभी गैर-जीएएपी वित्तीय उपायों को रेग जी आवश्यकताओं के अनुसार सबसे सीधे तुलनीय जीएएपी उपायों में समेट दिया है। यदि आपको एक प्रति प्राप्त नहीं हुई है, तो ये दस्तावेज निवेशक पर त्रैमासिक प्रकटीकरण और पूरक एसईसी सूचना लिंक के माध्यम से उपलब्ध हैं।

हमारी वेबसाइट का संबंध पृष्ठ, कजिन्स डॉट कॉम। कृपया इस बात से अवगत रहें कि आज चर्चा किए गए कुछ मामलों में संघीय प्रतिभूति कानूनों के अर्थ के भीतर दूरंदेशी बयान हो सकते हैं, और विभिन्न प्रकार के जोखिमों और अनिश्चितताओं और अन्य कारकों के कारण वास्तविक परिणाम इन बयानों से भिन्न हो सकते हैं, जिनमें जोखिम कारक शामिल हैं। फॉर्म 10-के और हमारे अन्य एसईसी फाइलिंग पर वार्षिक रिपोर्ट। विशेष रूप से, COVID-19 महामारी की गंभीरता और अवधि और वहां से ठीक होने के समय और ताकत से संबंधित महत्वपूर्ण जोखिम और अनिश्चितताएं हैं। कंपनी किसी भी दूरंदेशी बयान को अद्यतन करने के लिए कोई कर्तव्य नहीं निभाती है, चाहे वह नई जानकारी, भविष्य की घटनाओं या अन्यथा के परिणामस्वरूप हो। फॉरवर्ड लुकिंग स्टेटमेंट्स के बारे में पूर्ण घोषणा कल पोस्ट किए गए पूरक पैकेज में उपलब्ध है, और संभावित जोखिमों की एक विस्तृत चर्चा, जिसमें COVID-19 द्वारा उत्पन्न किए गए हैं, SEC के साथ हमारे फाइलिंग में निहित हैं।

इसके साथ ही, मैं कॉलिन कोनोली को कॉल ओवर करूंगा।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, पाम, और सुप्रभात, हर कोई। जैसे ही हम 2021 के मध्य बिंदु पर पहुँचते हैं, हमारे कई ग्राहकों को अपनी टीमों को कार्यालय में वापस लाते हुए देखना अद्भुत रहा है, और हम श्रम दिवस के बाद और अधिक देखने की उम्मीद करते हैं। जबकि हम COVID-19 के आसपास अपने सार्वजनिक स्वास्थ्य मार्गदर्शन और विशेष रूप से डेल्टा संस्करण द्वारा लाए गए किसी भी कार्यालय की देरी की निगरानी करना जारी रखते हैं, मैं भी शेष 2021 और उसके बाद के बारे में आशावादी रहता हूं। हमारी टीम ने दूसरी तिमाही के दौरान मजबूत वित्तीय परिणाम दिए। यहां कुछ हाईलाइट्स हैं। कमाई के मोर्चे पर, टीम ने एफएफओ में $0.69 प्रति शेयर दिया। हमने दूसरी पीढ़ी के नकद किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ 484,000 वर्ग फुट से अधिक पट्टे पर दिए। नकद आधार पर समान संपत्ति NOI में 7.1% की वृद्धि हुई। और तिमाही के अंत में हमारा शुद्ध ऋण-से-ईबीआईटीडीए 4.55 गुना था। और कुल संपत्ति के प्रतिशत के रूप में G & A खर्च सिर्फ 0.36% था। व्यवसाय की ओर रुख करना। ग्राहकों के साथ हमारी चल रही बातचीत हमें उनकी लंबी अवधि की कार्यालय रणनीति विकसित करने में अद्वितीय अंतर्दृष्टि प्रदान करती है। और वे योजनाएं क्रिस्टलीकृत होने लगी हैं।

सबसे पहले, हमारे अधिकांश बड़े बढ़ते ग्राहक कार्यालय में अपनी वापसी को लेकर उत्साहित हैं। जबकि डेल्टा संस्करण देरी पैदा कर सकता है, अब हमें विश्वास है कि कार्यालय में एक सार्थक वापसी, यह एक जीत नहीं है, यह सिर्फ एक जीत है। कुछ उदाहरणों में, कर्मचारी सप्ताह के कुछ भाग के लिए लौट आएंगे, जिसे कुछ लोग हाइब्रिड कहते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हाइब्रिड मॉडल की प्रकृति कार्यालय के दिनों में समन्वित होती है, जो सहयोग की सुविधा के लिए डिज़ाइन की गई है, पीक लोड के लिए रियल एस्टेट साइटों की आवश्यकता होती है और संभवतः कार्यालय की मांग पर महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पड़ता है। जबकि महामारी से पहले कार्यालय के जीवन को याद रखना कठिन है, अधिकांश प्रौद्योगिकी और पेशेवर फर्मों के लिए यह पहले से ही वास्तविकता थी। दूसरा, कंपनियां और लोग सन बेल्ट की ओर पलायन कर रहे हैं, जहां व्यापार का माहौल अधिक अनुकूल है, आवास अधिक किफायती है और आवागमन का समय कम है। तीसरा, जैसे-जैसे कंपनियां कार्यालय में लौटती हैं और सन बेल्ट में प्रवास करती हैं, वे एक ऐसे वातावरण में व्यापार कर रही हैं जहां कर्मचारी काम करने और सहयोग करने के लिए उत्साहित हैं।

गुणवत्ता की प्रवृत्ति के लिए यह उड़ान COVID से पहले मौजूद थी, लेकिन स्पष्ट रूप से तेज हो रही है। इन विषयों के आकार लेने के साथ, हमारी महान तिमाही के अलावा, हम अपने पट्टे में आर्थिक सुधार के सकारात्मक संकेत देख रहे हैं, जो लगातार बढ़ रहा है। हमारी लेट-स्टेज पाइपलाइन में काफी वृद्धि हुई है, और हम अपने मौजूदा ग्राहकों से आने वाले विकास और विस्तार दोनों के सामने अवसरों से अत्यधिक प्रोत्साहित होते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हम अपनी उच्च प्रोफ़ाइल रिक्तियों में गतिविधि देख रहे हैं, जिसमें 1200 पीचट्री और 3350 पीचट्री के साथ-साथ हमारी विकास परियोजनाओं जैसे डोमेन 9, 10000 एवलॉन और 100 मिल शामिल हैं। जैसा कि मैंने तिमाहियों में उल्लेख किया है, हमारे पास चचेरे भाई के लिए एक सरल और सम्मोहक रणनीति थी। प्रमुख शहरी सन बेल्ट कार्यालय पोर्टफोलियो को इकट्ठा करने के लिए, पूंजी आवंटन के बारे में अनुशासित होने के लिए ताकि हम नए निवेश का पीछा कर सकें, हम काम कर रहे हैं और विकास मंच मूल्य जोड़ सकते हैं और एक किले बैलेंस शीट बनाए रख सकते हैं, जो हमें महत्वपूर्ण वित्तीय लचीलापन प्रदान करता है। कजिन्स में, हम दो शक्तिशाली दीर्घकालिक रुझानों, सन बेल्ट के प्रवास और गुणवत्ता के लिए उड़ान के चौराहे पर स्थित हैं। जैसे-जैसे ये तेज होते जा रहे हैं, हम जवाब दे रहे हैं। मैं कल से कुछ रोमांचक घोषणाओं पर प्रकाश डालता हूं।

अपने संबंधों के माध्यम से, हमने एक ऑफ-मार्केट लेन-देन किया, जिसमें नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना, नैशविले में एक रोमांचक विकास परियोजना और अटलांटा में 725 पोंस का अधिग्रहण शामिल है। न्यूहॉफ एक परिवर्तनकारी मिश्रित उपयोग परियोजना है जो नैशविले बाजार में हमारे रणनीतिक प्रवेश को चिह्नित करती है। यह ओरेकल के हाल ही में घोषित नैशविले परिसर से सीधे कंबरलैंड नदी के पार स्थित है और इस नए बाजार में विकास के लिए एक स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है। परियोजना के पहले चरण पर निर्माण पहले ही शुरू हो चुका है जिसमें लगभग 388,000 वर्ग फुट कार्यालय स्थान, 542 बहुपरिवार इकाइयां और 60,000 वर्ग फुट का अनुभवात्मक खुदरा क्षेत्र शामिल होगा। 275 मिलियन डॉलर का चचेरा भाई निवेश 50% स्वामित्व हित का प्रतिनिधित्व करता है और इसमें एक चरण II कार्यालय साइट शामिल है जो 275, 000 वर्ग फुट अतिरिक्त स्थान के साथ-साथ भविष्य के आसन्न भूमि पार्सल के अधिकारों को समायोजित कर सकती है। न्यूहॉफ का एक अनूठा स्थान है, एक विभेदित अनुकूली पुन: उपयोग घटक और एक रोमांचक नए भोजन हॉल की योजना है। नैशविले में ऐसा कुछ नहीं है। हमने 725 पोंस, ईस्ट मिडटाउन अटलांटा में 372,000 वर्ग फुट कार्यालय संपत्ति $ 300.2 मिलियन में हासिल की।

हम इस संपत्ति को अटलांटा में उच्चतम गुणवत्ता और सबसे दिलचस्प इमारतों में से एक के रूप में देखते हैं, जो बेल्ट लाइन के साथ स्थित है, जो शहर के प्रमुख सार्वजनिक स्थानों में से एक है और सीधे पोंस सिटी बाजार से है, जो प्रतिभा में सबसे अधिक सुविधायुक्त और सक्रिय क्षेत्रों में से एक है। 725 पोंस वर्तमान में ब्लैकरॉक, मैकिन्से एंड कंपनी और चिपोटल सहित ग्राहकों को 100% पट्टे पर दिया गया है। चचेरे भाई ने अतिरिक्त 4 मिलियन डॉलर के लिए आसन्न भूमि साइट में 50% स्वामित्व ब्याज भी हासिल कर लिया है जो अतिरिक्त विकास के 150,000 से 200,000 वर्ग फुट को समायोजित कर सकता है। हमने यह भी घोषणा की कि हमने प्लाज़ा में वन साउथ, एक 891,000 वर्ग फुट, शेर्लोट में 58% पट्टे पर कार्यालय संपत्ति $271.5 मिलियन के सकल बिक्री मूल्य पर बेची। कुछ लोग पूछ सकते हैं कि अब वन साउथ क्यों बेचते हैं? सबसे पहले, हम शार्लोट पर बेहद उत्साहित हैं और भविष्य के विकास के लिए दक्षिण छोर में एक सर्वश्रेष्ठ-इन-क्लास पोर्टफोलियो, एक प्रतिभाशाली टीम और महान भूमि साइटें हैं। तो इसका सरल उत्तर है, हमारे विचार में, खरीद मूल्य पूरी तरह से एक उच्च कैपेक्स प्रोफ़ाइल के साथ 1970 के दशक की पुरानी कार्यालय संपत्ति को जारी करने से ऊपर की ओर महत्व देता है और नए और अधिक सम्मोहक अवसरों में पुनर्निवेश के लिए पूंजी प्रदान करता है।

संक्षेप में, इन रचनात्मक लेनदेन के माध्यम से, हमने नैशविले में प्रवेश किया है, जो चचेरे भाइयों के लिए एक रोमांचक नया बाजार है; भविष्य के विकास के लिए एक अतिरिक्त पैड के साथ अटलांटा में सबसे अच्छी इमारतों में से एक, 725 पोंस का अधिग्रहण किया; और इन लेन-देनों को आंशिक रूप से एक पुरानी पुरानी संपत्ति की बिक्री के माध्यम से वित्त पोषित किया। कुल मिलाकर, यह पोर्टफोलियो की गुणवत्ता को बढ़ाता है, हमें विकास के अवसर देता है और सट्टा लीजिंग को 47 साल पुरानी संपत्ति से एकदम नए, अत्यधिक विभेदित उत्पादों में स्थानांतरित करता है। दिलचस्प बात यह है कि वन साउथ का खरीद मूल्य लगभग वैसा ही है जैसा कि टियर मर्जर प्री-महामारी से हमारा मूल्य है। यह प्रमुख सन बेल्ट बाजारों में पूंजी हित के लिए एक मजबूत रीड-थ्रू है। जैसा कि हम आगे देखते हैं और उम्मीद करते हैं कि महामारी से उभरेंगे, हमारी सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की रणनीति के बारे में हमारा विश्वास हमेशा की तरह मजबूत है। आज, हमारे पास अटलांटा, ऑस्टिन, शार्लोट, डलास, फीनिक्स और टाम्पा में सर्वश्रेष्ठ सन बेल्ट सबमार्केट में अग्रणी ट्रॉफी पोर्टफोलियो है और अब हमारे पास नैशविले में बढ़ने की गुंजाइश है।

बड़ी बढ़ती कंपनियां कार्यालय के मूल्य को पहचानती हैं, सन बेल्ट का प्रवास बढ़ रहा है और कंपनियां नए, सुविधाजनक अनुभवात्मक कार्यालय स्थान को प्राथमिकता देना जारी रखती हैं जो कर्मचारियों को एक साथ आने के लिए उत्साहित करती हैं। हम स्पष्ट रूप से डेल्टा संस्करण और किसी भी संभावित प्रभाव को देख रहे हैं। बहरहाल, हम कंपनी की स्थिति से रोमांचित हैं। जैसा कि हम 2022 तक देखते हैं, नॉरफ़ॉक दक्षिणी के साथ एक शानदार लेनदेन से घटती फीस हमारे पीछे होगी। हमने वन साउथ में एक बड़े खाली ब्लॉक को रचनात्मक और सक्रिय रूप से संबोधित किया है और अपनी रॉक-सॉलिड बैलेंस शीट के साथ नए अवसरों का पीछा करने के लिए उत्साहित हैं। समापन पर सन बेल्ट ट्रॉफी कार्यालय की शक्ति तेजी से स्पष्ट होती जा रही है। रिचर्ड को कॉल ओवर करने से पहले, मैं अपनी पूरी कजिन्स टीम को धन्यवाद देना चाहता हूं जो कंपनी में अपने कौशल और प्रतिभा को लाने और हमारे ग्राहकों और हमारे शेयरधारकों की सेवा करने के लिए हर दिन कड़ी मेहनत करती हैं। वे हमारी कंपनी की सफलता की नींव हैं।

धन्यवाद। रिचर्ड?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

धन्यवाद, कॉलिन, और कॉल पर सभी को सुप्रभात। इस तिमाही में एक बेहतर आर्थिक पृष्ठभूमि और एक अधिक स्थिर परिचालन वातावरण देखा गया, जिसके परिणामस्वरूप एक मजबूत दूसरी तिमाही का परिचालन प्रदर्शन हुआ। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है और डेल्टा संस्करण बना हुआ है, हमारे बाजारों में ऑफिस स्पेस की मांग में सुधार हो रहा है। जैसा कि कॉलिन ने उल्लेख किया है, हमारे अधिकांश ग्राहक या तो पहले ही कार्यालय लौट चुके हैं या उन्होंने संकेत दिया है कि वे इस गिरावट के कुछ समय बाद वापस आएंगे, कुछ पूरी तरह से और अन्य चरणबद्ध या हाइब्रिड प्रारूप में। हमारे दृष्टिकोण से, श्रम दिवस के बाद सबसे आम रिटर्न टाइमिंग का हवाला दिया जाता है। अभी के लिए, हमारे पोर्टफोलियो में भौतिक ग्राहक उपयोग लगभग 30% बैठता है। पिछली तिमाही में मैंने जिन बाजारों का उल्लेख किया था, उनमें उपयोग में भिन्नता अटलांटा, डलास और टाम्पा के साथ बनी हुई है, सभी उच्च उपयोग दरों पर चल रहे हैं। हम अभी भी 2021 के अंत तक बड़े पैमाने पर सामान्य पोर्टफोलियो में उपयोग की उम्मीद करते हैं। दूसरी तिमाही के परिचालन परिणामों की ओर मुड़ते हुए।

हमारा कुल कार्यालय पोर्टफोलियो लीज प्रतिशत और भारित औसत अधिभोग दोनों इस तिमाही में 89.4% पर आए। इस तिमाही में हमारे लीज प्रतिशत में 80 आधार अंकों की गिरावट आई है, जो मुख्य रूप से अटलांटा में 3350 पीचट्री में एंथम के पहले से ज्ञात चाल-चलन के कारण था। यह देखते हुए कि हम भारित औसत आधार पर अधिभोग की रिपोर्ट करते हैं और तिमाही के अंत में गान समाप्त हो गया, हमने वास्तव में पिछली तिमाही के मुकाबले अधिभोग में मामूली वृद्धि देखी। वर्ष के शेष के लिए, हम उम्मीद करते हैं कि हमारा भारित औसत अधिभोग अपेक्षाकृत स्थिर रहेगा। एक अनुस्मारक के रूप में, नॉरफ़ॉक दक्षिणी दिसंबर के अंत में 1200 पीचट्री में 370,000 वर्ग फुट खाली करेगा, जो आगे बढ़ने वाले एक शानदार मूल्य-सृजन अवसर का प्रतिनिधित्व करेगा। और 2022 की ओर देखते हुए, मैं ध्यान दूंगा कि हमारे पास हमारे वार्षिक संविदात्मक किराए का केवल 6.5% है जो 100,000 वर्ग फुट से अधिक की समाप्ति के साथ समाप्त हो रहा है। लीजिंग गतिविधि के लिए, हमने इस तिमाही में कुल 484,000 वर्ग फुट के एक ठोस 39 पट्टों को निष्पादित किया, जो 2020 की पहली तिमाही में रिपोर्ट की गई गतिविधि के हमारे स्तर को पार कर गया। लीजिंग वॉल्यूम इस तिमाही में पूर्व-महामारी के रूप में एकमात्र मीट्रिक नहीं था।

नए और विस्तार पट्टों के साथ लीजिंग मिश्रण में काफी सुधार हुआ था, जो कुल गतिविधि का 74% था। याद रखें कि दो तिमाहियों पहले नए और विस्तार पट्टे पर देने से केवल 14% गतिविधि का एक महामारी कम हो गया था। इस तिमाही में शुद्ध प्रभावी किराए 23.77 डॉलर थे, पहली तिमाही में सुधार और 2019 के पूरे वर्ष के लिए हमारे रिपोर्ट किए गए शुद्ध प्रभावी किराए की तुलना में केवल $ 0.05 कम है। दूसरी पीढ़ी के शुद्ध किराए में 12.9% की वृद्धि के साथ किराए की वृद्धि उल्लेखनीय रूप से मजबूत रही। नकदी आधार। और अंत में, हमारी औसत लीज अवधि औसतन 6.7 वर्ष तक वापस आ गई। ये बेहतरीन लीजिंग परिणाम हैं। हम अभी भी अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और नई विकास परियोजनाओं दोनों के लिए अपनी लीजिंग पाइपलाइन में उत्साहजनक गतिविधि देख रहे हैं। विशेष रूप से, दौरे की मात्रा बढ़ रही है। हमारे ऑस्टिन पोर्टफोलियो में, दूसरी तिमाही की टूर गतिविधि पहली तिमाही की तुलना में 53% अधिक थी। जबकि हमारे पोर्टफोलियो के लिए विशिष्ट नहीं है, सीबीआरई ने हाल ही में यह भी नोट किया कि फीनिक्स में, जून 2021 में टूर वॉल्यूम 2019 में औसत मासिक वॉल्यूम से 240% अधिक था। जैसा कि हमने कई बार बताया है, महामारी ने प्रवासन के लिए एक त्वरक के रूप में कार्य किया है। सन बेल्ट के लिए लोग और कंपनियां। कंपनियों को इस बात पर पुनर्विचार करने के लिए प्रेरित किया जा रहा है कि वे कहाँ स्थित हैं, मुख्य रूप से प्रतिभा के लिए तीव्र प्रतिस्पर्धा के कारण।

कंपनियों को बस वहीं होना चाहिए जहां प्रतिभा है या होना चाहती है। और तेजी से, वह सन बेल्ट में है। सीबीआरई की 2021 की विकास अवसर निगरानी सूची में से 10 सबसे बड़े विकास अवसरों में से आठ सन बेल्ट क्षेत्र में स्थित हैं। 750,000 से अधिक आबादी वाले महानगरीय क्षेत्रों में, बड़े सन बेल्ट शहरों ने पिछले साल नाममात्र जनसंख्या वृद्धि के मामले में नेतृत्व किया। वास्तव में, कोस्टार के अनुसार, 2020 में जनसंख्या वृद्धि के लिए शीर्ष सात महानगरीय क्षेत्र ग्रेटर सन बेल्ट क्षेत्र में थे। हाल ही में जारी न्यूमार्क ऑपर्च्युनिटी इंडेक्स ने दिखाया कि इसके सूचकांक में शामिल हमारे हर एक बाजार ने आर्थिक मंदी की गहराई के बाद से सार्थक नौकरी की वसूली का अनुभव किया है। नैशविले, टाम्पा और डलास इस सूचकांक में आर्थिक मेट्रिक्स में सर्वोच्च स्थान पर हैं, ताम्पा सबसे शीर्ष पर है। टम्पा का रोजगार न्यूमार्क के सूचकांक में सभी बाजारों के पूर्व-महामारी स्तरों के सबसे करीब है। आश्चर्य की बात नहीं है, ऑस्टिन नाममात्र जनसंख्या वृद्धि की सूची में सबसे ऊपर है और इसका श्रम बाजार राष्ट्रीय स्तर पर सबसे मजबूत में से एक है। पिछले एक साल में ऑस्टिन की आबादी में 67, 000 से अधिक नए निवासियों की वृद्धि हुई, जो अटलांटा के बाद दूसरे स्थान पर है।

जेएलएल के लिए, ऑस्टिन में लीजिंग गतिविधि में हर तिमाही में वृद्धि हुई है क्योंकि इस तिमाही की गतिविधि महामारी से पहले के स्तर के 80% तक पहुंचने के साथ महामारी शुरू हुई थी। इसके अलावा, मॉर्गन स्टेनली के अनुसार, ऑस्टिन एकमात्र ऐसा बाजार था जिसने सबलीज लिस्टिंग में लगातार तिमाही सुधार किया और 18% की कमी दर्ज की। जेएलएल ने अनुमान लगाया कि तिमाही गिरावट 29% से भी अधिक थी। हमारे अन्य प्रमुख बाजारों में भी सब-लीज लिस्टिंग में आशाजनक रुझान हैं। अटलांटा, हमारा सबसे बड़ा बाजार, मांग में वृद्धि को देखना जारी रखता है, विशेष रूप से प्रौद्योगिकी क्षेत्र से और मिडटाउन और बकहेड इस वर्ष अब तक की वसूली का नेतृत्व कर रहे हैं। वास्तव में, बकहेड के लिए जेएलएल की दूसरी तिमाही की ऑफिस सबमार्केट रिपोर्ट में कहा गया है कि कुल लीजिंग गतिविधि साल-दर-साल 200% ऊपर थी। चचेरे भाई बाल्टी पोर्टफोलियो अवसर - क्षमा करें, चचेरे भाई बकहेड पोर्टफोलियो ने इस मांग में भाग लिया, केवल पिछली तिमाही में उच्च गुणवत्ता वाली, सार्वजनिक रूप से कारोबार वाली प्रौद्योगिकी कंपनियों के साथ 65, 000 वर्ग फुट के विस्तार पर हस्ताक्षर किए। बकहेड और मिडटाउन दोनों में हमारी वर्तमान लीजिंग पाइपलाइन समान रूप से उत्साहजनक हैं। जैसा कि हम आगे देखते हैं, हमें विश्वास है कि हम गुणवत्ता के लिए एक उल्लेखनीय उड़ान देखना जारी रखेंगे।

कंपनियों को यह देखने की संभावना है कि कार्यालय संस्कृति, सहयोग और कैरियर के विकास को बढ़ावा देने के लिए महत्वपूर्ण है, सर्वोत्तम प्रतिभा को आकर्षित करने और बनाए रखने के लिए एक उपकरण के रूप में उल्लेख नहीं करने के लिए। हालिया डेटा इस गतिशीलता को स्पष्ट रूप से प्रदर्शित करता है। उदाहरण के लिए, इस साल फीनिक्स में सीबीआरई के अनुसार 74% नई लीजिंग गतिविधि क्लास ए प्रोजेक्ट्स में रही है। तुलनात्मक रूप से, पिछले पांच वर्षों में, यह प्रतिशत 50% से कम रहा। इसके अलावा, जेएलएल ने हाल ही में उल्लेख किया है कि राष्ट्रीय स्तर पर, 2015 के बाद दी गई कार्यालय परियोजनाओं ने वास्तव में महामारी के दांतों में पिछली पांच तिमाहियों में शुद्ध अधिभोग का अनुभव किया है। हालांकि महामारी निश्चित रूप से खत्म नहीं हुई है, और हम डेल्टा संस्करण के प्रभाव की बारीकी से निगरानी कर रहे हैं, जो इसके साथ कुछ आर्थिक फिट और शुरू हो सकता है, हम वर्ष के संतुलन और लंबी अवधि की वसूली के बारे में आशावादी हैं। हमारे बाजार और पोर्टफोलियो बहुत अच्छी स्थिति में हैं, और हमारे सामने कई रोमांचक अवसर हैं। ग्रेग को सौंपने से पहले, मैं अपने चचेरे भाइयों के साथियों को धन्यवाद देना चाहता हूं। उन्होंने इस तिमाही में और पूरी महामारी के दौरान मजबूत परिणाम देने के लिए अथक प्रयास किया है। आप में से प्रत्येक को धन्यवाद।

ग्रेग?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

धन्यवाद, रिचर्ड। सबको सुप्रभात। मैं अपने त्रैमासिक वित्तीय परिणामों का एक संक्षिप्त अवलोकन प्रदान करके अपनी टिप्पणी शुरू करूंगा, जिसमें हमारे समान-संपत्ति के प्रदर्शन, हमारी विकास पाइपलाइन और हमारी लेनदेन गतिविधि पर कुछ विवरण शामिल हैं, इसके बाद मेरी टिप्पणियों को अद्यतन के साथ बंद करने से पहले हमारी उत्तोलन स्थिति की त्वरित चर्चा होगी। 2021 के संतुलन के लिए हमारे दृष्टिकोण पर जानकारी। जैसा कि आप कॉलिन और रिचर्ड की टिप्पणियों से बता सकते हैं, हम बेहद व्यस्त रहे हैं। हालाँकि, हम नहीं चाहते कि तिमाही के दौरान सभी बाहरी गतिविधियाँ हमारे बहुत ठोस आंतरिक प्रदर्शन से ध्यान हटाएँ। $0.69 प्रति शेयर पर, एफएफओ पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 5% ऊपर था, और जिन महत्वपूर्ण ऑपरेटिंग मेट्रिक्स पर हम सभी ध्यान केंद्रित करते हैं, वे बहुत मजबूत थे। लीजिंग वेलोसिटी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तरों पर वापस आ गई दूसरी पीढ़ी के कैश लीजिंग स्प्रेड दोहरे अंकों में थे। और एक ही संपत्ति एनओआई नकद आधार पर पिछले वर्ष की तुलना में 7.1% की वृद्धि हुई। समान-संपत्ति के प्रदर्शन पर ध्यान केंद्रित करते हुए, दूसरी तिमाही के परिणाम एक महत्वपूर्ण और एक रचनात्मक परिवर्तनशील प्रवृत्ति का प्रतिनिधित्व करते हैं।

संख्या राजस्व में सुधार से प्रेरित थी, जो नकद आधार पर 6.6% बढ़ी। यह 2020 की पहली तिमाही के बाद से समान-संपत्ति राजस्व में पहली साल-दर-साल वृद्धि है। हमारे समान-संपत्ति प्रदर्शन के भीतर सबसे बड़ा चर पार्किंग राजस्व है, जो हमारे भवनों में राजकोषीय अधिभोग द्वारा संचालित बड़े हिस्से में है। 2020 की चौथी तिमाही के दौरान निचले स्तर के बाद, समान-संपत्ति पार्किंग राजस्व 14% ऊपर है, लेकिन वे अभी भी पूर्व-सीओवीआईडी ​​​​स्तर से 23% नीचे हैं। हमारे विकास के प्रयासों की ओर मुड़ते हुए। एक संपत्ति, 120 वेस्ट ट्रिनिटी, अटलांटा के टेकेडा सबमार्केट में एक मिश्रित-उपयोग वाली संपत्ति जिसे हमने 20/80 संयुक्त उद्यम में विकसित किया था, हमारे विकास पाइपलाइन शेड्यूल और हमारे पोर्टफोलियो आंकड़ों में स्थानांतरित कर दिया गया था, जबकि एक अन्य संपत्ति, डोमेन 9, एक कार्यालय ऑस्टिन के डोमेन सबमार्केट में संपत्ति, दूसरी तिमाही के दौरान विकास शुरू किया और हमारे शेड्यूल में जोड़ा गया। वर्तमान विकास पाइपलाइन चार संपत्तियों में 1.3 मिलियन वर्ग फुट में $ 492 मिलियन के कुल चचेरे भाई निवेश का प्रतिनिधित्व करती है। इस पाइपलाइन के लिए हमारी शेष फंडिंग प्रतिबद्धता लगभग 210 मिलियन डॉलर है, जो कि हमारी मौजूदा तरलता और भविष्य में बरकरार रखी गई आय से अधिक है। लेन-देन के मोर्चे पर, जैसा कि कॉलिन ने कॉल के शीर्ष पर रखा था, हम बहुत सक्रिय रहे हैं। कुल मिलाकर, बर्नेट प्लाजा और वन साउथ की बिक्री ने 725 पोंस की खरीद, न्यूहॉफ में निवेश और के विकास की शुरुआत के साथ संयुक्त किया

डोमेन नौ साल-दर-साल लेनदेन गतिविधि में $1.1 बिलियन से अधिक का प्रतिनिधित्व करता है। इसके अलावा, शेर्लोट में डायमेंशनल प्लेस में हमारे संयुक्त उद्यम भागीदार ने तीसरी तिमाही के अंत में अपेक्षित समापन के साथ संपत्ति में हमारे 50% ब्याज को खरीदने के अपने विकल्प का प्रयोग किया है। जैसे ही लेन-देन की यह श्रृंखला सामने आती है, हम EBITDA के लिए अपने शुद्ध ऋण को 4.5 के आसपास बनाए रखने का इरादा रखते हैं - क्षमा करें, 4.5 गुना जैसा कि हमने 2014 के बाद से बहुत कम अपवादों के साथ किया है। हमारा मानना ​​​​है कि यह उत्तोलन प्रोफ़ाइल चुनौतीपूर्ण समय के दौरान भी रक्षात्मक समर्थन दोनों प्रदान करता है। जब अवसर खुद को प्रस्तुत करता है तो सम्मोहक लेनदेन को अंजाम देने के लिए आक्रामक गोलाबारी के रूप में। इसके अलावा, यह एक छोटा लेन-देन है, लेकिन हम आपका ध्यान तिमाही के अंत के बाद टेम्पे में हमारे 100 मिल विकास से सटे भूमि पार्सल की बिक्री की ओर दिलाना चाहते हैं। साइट को पहले जुलाई में 6.4 मिलियन डॉलर में बेचा गया था और इसे हयात ब्रांडेड होटल में विकसित किया जाएगा। यह उस स्थान की गुणवत्ता का प्रमाण है कि यह बिक्री COVID महामारी के दौरान हुई थी। यह नया होटल हमारे 100 मिल ग्राहकों के साथ-साथ ग्राहकों और उस साइट के दो ब्लॉकों के भीतर हमारे स्वामित्व वाले अन्य पांच भवनों के लिए एक महत्वपूर्ण सुविधा होगी।

पूंजी बाजार के मोर्चे पर, हमने दूसरी तिमाही के दौरान $ 350 मिलियन के असुरक्षित सावधि ऋण पर बंद कर दिया, इस वर्ष के अंत में परिपक्व होने वाले $ 250 मिलियन के सावधि ऋण की जगह। नया ऋण 2024 में परिपक्व होता है और लागू लिबोर स्प्रेड में 15 आधार अंकों की कमी की गई थी। वाचा पैकेज अपरिवर्तित रहता है। यह अंत से शुरू होने वाला एक बहुत ही ठोस निष्पादन था। मैं अपने 2021 आय मार्गदर्शन को अपडेट करके बंद करूंगा। वर्तमान में हम पूरे वर्ष 2021 एफएफओ $ 2.70 और $ 2.78 प्रति शेयर के बीच का अनुमान लगाते हैं। यह हमारे पिछले मार्गदर्शन से मध्य बिंदु पर $0.01 ऊपर है। इस मार्गदर्शन में वे सभी लेन-देन शामिल हैं जिनकी हमने इस कॉल पर चर्चा की है। हमारे मार्गदर्शन में कोई अन्य स्वभाव, अधिग्रहण या विकास शामिल नहीं है। हमारे मार्गदर्शन के पीछे सबसे महत्वपूर्ण चर हमारा पार्किंग राजस्व है। जैसा कि कॉलिन ने पहले चर्चा की थी, हमारे ग्राहकों ने कार्यालय लौटना शुरू कर दिया है, और हम श्रम दिवस के बाद इस प्रवृत्ति में तेजी आने की उम्मीद करते हैं। हमारी वर्तमान पार्किंग राजस्व धारणाएं इस दृष्टिकोण को दर्शाती हैं। हालाँकि, डेल्टा संस्करण समय में देरी कर सकता है, लेकिन यह निश्चित रूप से जानना जल्दबाजी होगी।

इसके साथ ही, मैं आपके प्रश्नों के लिए ऑपरेटर को कॉल बैक कर दूंगा।

सवाल और जवाब:

ऑपरेटर

[संचालक निर्देश] पहला प्रश्न वेल्स फारगो के ब्लेन हेक से आता है। कृपया आगे जाएं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। सुबह बख़ैर। मुझे लगा कि यह दिलचस्प है कि आप लोगों ने गैरेज को वन साउथ से सटा रखा है। क्या आप उस निर्णय के बारे में बात कर सकते हैं? मूल्य निर्धारण पर इसका क्या प्रभाव पड़ सकता है? क्या आपने इसे बिक्री में शामिल किया था और फिर संपत्ति के उस टुकड़े के लिए अपनी भविष्य की योजनाएँ?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

सुप्रभात, ब्लेन। जैसा कि यह गैरेज से संबंधित है, हमने पिछले साल इसे खरीदा था, और वन साउथ के आगे बढ़ने के लिए पार्किंग चुनौती क्या हो सकती थी, इसे कम करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार लेनदेन था। और इसलिए उस पार्किंग को तुरंत एक दक्षिण से सटे जोड़ना बहुत सकारात्मक था। हमने अपने खरीदार के साथ बातचीत की थी कि उसे शामिल किया जाए या नहीं। हम अंततः गैरेज के साथ उनके लिए दीर्घकालिक पट्टे पर देने के अवसर पर बस गए। और मुझे लगता है कि जैसा कि हमने अतीत में कहा है, यह एक भयानक रूप से स्थित गैरेज है, केवल शार्लोट शहर में सबसे अच्छा स्थित गैरेज है, और हम वास्तव में सोचते हैं कि यह हो सकता है - जबकि चचेरे भाई के लिए एक विशिष्ट निवेश नहीं है। इस पर लंबी अवधि के पट्टे, हमें लगता है कि यह हमारे लिए काफी आकर्षक निवेश हो सकता है। हम इसका मूल्यांकन करना और समय के साथ इसकी निगरानी करना जारी रखेंगे, ताकि हम इसे भविष्य में किसी बिंदु पर होल्ड करना या बेचना जारी रख सकें।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। समझ गया। यह समझ आता है। और फिर मैं सिर्फ डोमेन 9 के बारे में पूछना चाहता था। जाहिर है, आप लोग अभी वहीं से शुरू कर रहे हैं और उस स्पेस के लिए आपके पास बहुत समय है। लेकिन उस सबमार्केट में मजबूत मांग को देखते हुए, मैं उन लीजिंग संभावनाओं के बारे में पूछना चाहता था जो आप लोगों के पास हो सकती हैं और आप उस प्रोजेक्ट पर कुछ ठोस प्री-लीजिंग प्राप्त करने के बीच संतुलन के बारे में कैसे सोच रहे हैं, शायद इसका लाभ उठाने के लिए इंतजार कर रहे हैं। भविष्य में संभावित रूप से उच्च किराए?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। महान सवाल, ब्लेन। और निश्चित रूप से नहीं चाहते कि इन नए रोमांचक लेन-देन वाले लोग यह भूल जाएं कि जून में डोमेन 9 शुरू करने के लिए हमें क्या लगता है कि यह वास्तव में एक रोमांचक घोषणा थी। हम सामान्य रूप से ऑस्टिन के बारे में असाधारण रूप से उत्साहित हैं, और मैं विशेष रूप से डोमेन कहूंगा। और मुझे लगता है कि जैसा कि मैंने पिछली कुछ बातचीत में कहा था, हमें वास्तव में ऐसा लगा कि हमारे ग्राहक हमें डोमेन 9 शुरू करने के लिए प्रेरित कर रहे हैं। और यह क्षेत्र के मौजूदा ग्राहकों के साथ-साथ ऑस्टिन में प्रवास दोनों से है। और हमें उस इमारत में गतिविधि की एक बहुत अच्छी पाइपलाइन मिली है, कुछ छोटे से लेकर मध्यम आकार के और स्पष्ट रूप से, कुछ बहुत बड़े अवसर जो संभावित रूप से बड़े हिस्से या उस सभी स्थान को ले सकते हैं। इसलिए हम उन चर्चाओं के माध्यम से सक्रिय रूप से काम कर रहे हैं, लेकिन हमने इसे शुरू नहीं किया होता अगर हमें इसे पट्टे पर देने की हमारी संभावनाओं के बारे में वास्तव में अच्छा नहीं लगता।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। महान। यह मददगार है। और फिर उससे संबंधित, जब आप विकास पाइपलाइन के बारे में सोचते हैं, तो अब आपके पास डोमेन नौ और न्यूहॉफ हैं जो दोनों सट्टा विकास हैं। स्पष्ट रूप से, आप लोग उन बाजारों में अच्छी मांग देखते हैं, और आप वहां प्रगति को पट्टे पर देने के लिए आश्वस्त हैं। लेकिन आगे देखते हुए, क्या आपको लगता है कि उन सट्टा परियोजनाओं के होने से भविष्य में किसी अन्य विकास को शुरू करने के लिए प्री-लीजिंग के लिए बार थोड़ा ऊंचा हो जाता है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि जैसा कि आप कल की गई घोषणाओं को देखते हैं और उनकी समग्रता में देखते हैं, हमने वास्तव में अपनी तरह की हमारी शुद्ध सट्टा रिक्ति को कम कर दिया है, यदि आप करेंगे। जैसा कि मैंने अपनी टिप्पणी में उल्लेख किया है, हमने प्रभावी रूप से एक दक्षिण में एक पुरानी पुरानी संपत्ति में 350,000 वर्ग फुट के सट्टा स्थान का कारोबार किया और इसे न्यूहॉफ में स्थानांतरित कर दिया, जो कि, फिर से, मुझे लगता है, नैशविले में सबसे अलग उत्पादों में से एक होगा। . इसलिए हमने वास्तव में अपने सट्टा प्रकार के विकास जोखिम में वृद्धि नहीं की है, हमने बस - हम जो बेहतर उत्पाद सोचते हैं उसमें स्थानांतरित हो गए हैं। लेकिन जब हम कोई नई परियोजना शुरू करते हैं, तो उसमें कुछ सट्टा घटक होते हैं। हम निश्चित रूप से अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और रिक्ति को देख रहे हैं जो हमारे पास है और साथ ही साथ कितना अतिरिक्त स्पेस स्पेस जोड़ता है और निश्चित रूप से हमारे समग्र जोखिम प्रोफ़ाइल को संतुलित और प्रबंधित करने का प्रयास कर रहा है। लेकिन मुझे लगता है कि आज हम जहां खड़े हैं, उस मामले में, जैसा कि मैंने कहा, हम अपनी संभावनाओं और डोमेन 9 में अपने अवसरों पर बहुत उत्साहित हैं, और इस बारे में अच्छा महसूस करते हैं कि हमने वन साउथ और न्यूहॉफ के बीच रिक्ति को कैसे स्थानांतरित किया है। और फिर, हमारे पास कंपनी के भीतर वास्तव में एक शानदार भूमि बैंक है जो 5.5 मिलियन वर्ग फुट से अधिक का समर्थन कर सकता है। और इसलिए जैसा कि हम सन बेल्ट में मांग और इन-माइग्रेशन को देखना जारी रखते हैं और फिर से, हमारे कुछ मौजूदा ग्राहक विस्तार करना चाहते हैं, हम उस भूमि बैंक का मूल्यांकन कर रहे हैं और यह सोचने की कोशिश कर रहे हैं कि अगला अवसर क्या हो सकता है। हमारे ग्राहकों से मिलें जहां वे होना चाहते हैं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

समझ गया। धन्यवाद कॉलिन।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद ब्लेन।

ऑपरेटर

धन्यवाद। और अगला प्रश्न बैंक ऑफ अमेरिका के जेमी फेल्डमैन से आता है। कृपया आगे जाएं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद और सुप्रभात। मैं उम्मीद कर रहा था कि आप अधिग्रहण और वन साउथ सेल दोनों पर मूल्य निर्धारण के बारे में कुछ और बात कर सकते हैं? हो सकता है कि हमें कुछ और रंग दें, जिससे आपको रिटर्न और आपके द्वारा भुगतान की गई और स्वीकार की गई कीमतों पर आराम मिले?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। सुप्रभात, जेमी, - तो मुझे मैं के रूप में शुरू करने दो - वन साउथ पर, जिसका मैंने अपने कॉल में उल्लेख किया था। हमें ऐसा लगता है कि चचेरे भाई के लिए मूल्य निर्धारण हमारे लिए बहुत आकर्षक था क्योंकि हम देखते हैं कि क्या हम वन साउथ को फिर से खरीदना जारी रखते हैं या उस कीमत पर बेचते हैं। और मुझे लगता है कि हमारे दृष्टिकोण और दृष्टिकोण से, मूल्य निर्धारण पूरी तरह से उस परिसंपत्ति के मूल्य-वर्धित विमोचन प्रकृति से उल्टा परिलक्षित होता है और विशेष रूप से जब आप इसके विंटेज को देखते हैं। और मुझे लगता है, फिर से, यदि आप देखते हैं कि हमने टियर विलय के समय अपनी पुस्तकों पर क्या रखा है, तो हम इसे लगभग उसी कीमत पर प्रभावी ढंग से बेच रहे हैं। और हम स्पष्ट रूप से एक महामारी से गुजरे हैं और अभी भी बीच में हैं, उम्मीद है, इस महामारी के अंतिम छोर पर। और - लेकिन संपत्ति नीचे 58% पट्टे पर है। हमें लगता है कि शेयरधारकों के लिए निष्पादित करना हमारे लिए एक बहुत ही आकर्षक कीमत थी। 725 पोंस पर नए अधिग्रहण के लिए धुरी की तरह, यह - हम हैं - जैसा कि हमने कल खुलासा किया, यह 5.3% कैप दर और लगभग 6.1% जीएएपी रिटर्न है, जो नीचे के बाजार किराए को दर्शाता है। और मुझे लगता है कि यह दिलचस्प है, जैसा कि आप दिसंबर में चार्लोट में रेल यार्ड में किए गए लेन-देन से तुलना करने जा रहे हैं, यह वास्तव में साइड-बाय-साइड, बहुत समान पैदावार, बहुत समान लेनदेन है। और मैं महत्वपूर्ण रूप से कहता हूं, दोनों ही मामलों में, हम जमीन के एक निकटवर्ती टुकड़े का अधिग्रहण करने में सक्षम थे जो हमें उन अतिरिक्त पार्सल को विकसित करने के लिए कुछ भविष्य देता है और वास्तव में अधिग्रहण के पूरक के लिए कुछ मूल्य-वर्धित विकास रिटर्न प्राप्त करता है।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। यह मददगार है। और मुझे लगता है कि मैं सिर्फ नैशविले के बारे में सोच रहा हूं। मेरा मतलब है, समय के साथ बढ़ने की आपकी क्षमता के संदर्भ में आप वहां क्या कल्पना करते हैं? और मुझे लगता है कि दोनों पक्षों के लिए, आप कितनी जल्दी सोचते हैं कि आप वास्तव में उस जमीन में से कुछ को काम में लाएंगे?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, नैशविले के संदर्भ में, मेरा मतलब है, एक, हम उस बाजार का मूल्यांकन कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हमने अतीत में नैशविले और इसमें हमारी रुचि के बारे में बहुत सार्वजनिक रूप से बात की है। और यह सिर्फ इतनी ही विशेषताओं को मिला है कि हमारे अन्य सन बेल्ट बाजार जैसे अटलांटा और शार्लोट, ऑस्टिन और टाम्पा और डलास और अन्य के पास ओरेकल और अमेज़ॅन में हालिया घोषणाओं में प्रवासन में बहुत समान दिख रहा है, मुझे लगता है, निश्चित रूप से हमारे ठोस नैशविले पर विचार। मुझे लगता है कि नेहोफ के बारे में इतना रोमांचक क्या है, जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमें लगता है कि यह नैशविले में सबसे अलग और अनूठी परियोजना होगी। लेकिन हमारे लिए महत्वपूर्ण बात यह है कि इसके पास बढ़ने के लिए एक रास्ता और जगह है। हमारे लेन-देन के एक भाग के रूप में, हमने चरण II साइटों का अधिग्रहण किया, और हम वास्तव में चरण I निर्माण अवधि के दौरान कुछ बुनियादी ढांचे और पार्किंग का निर्माण करेंगे। और फिर दूसरे चरण के बाद, हमारे पास कुछ आसन्न भूमि पर अतिरिक्त अधिकार हैं जो तीसरे चरण या उससे अधिक का निर्माण कर सकती हैं। लेकिन निश्चित रूप से, अब जब हम वहां हैं, तो समय के साथ हमारा लक्ष्य वास्तव में आकर्षक और अत्यधिक वांछनीय पोर्टफोलियो को मापना है। और यह अतिरिक्त विकास, भूमि खरीद और निश्चित रूप से कुछ संपत्ति अधिग्रहण का एक संयोजन हो सकता है। इसलिए हम नैशविले में एक मंच, एक चचेरे भाई मंच को विकसित करने और बनाने के लिए उत्साहित हैं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

और फिर आपकी टीम वहां कैसी दिखेगी? और आपको क्या लगता है कि यह समय के साथ कैसा दिखने वाला है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, जैसा कि हम पोर्टफोलियो का निर्माण करते हैं और इसे उस आकार में विकसित करते हैं जो हमें लगता है कि उचित है - आर्थिक रूप से जमीन पर जूते रखने को सही ठहराता है, हम ऐसा करेंगे। मैं इस समय सोचता हूं। हमें लगता है, फिर से, हम नए कार्यालय के बारे में बहुत उत्साहित हैं क्योंकि इसमें एक विकास भागीदार है जिसका हम नए शहर में लाभ उठा सकते हैं, जिसके पास जमीन पर एक टीम है। और मुझे लगता है कि रणनीतिक तरीके से नैशविले को शुरू करने और उसमें प्रवेश करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार तरीका है। लेकिन साथ ही, अटलांटा में हमारे लिए और हमारी टीम, कैनेडी हिक्स, जो हमारे निवेश नागरिकों के कार्यकारी उपाध्यक्ष हैं, बस थोड़ी ही दूर हैं, और इसलिए हम वहां रहने में सक्षम हैं और हमारी कुछ टीम जमीन पर है नियमित रूप से भी।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद और फिर गियर बदलना। ऐसा लगता है कि आप लोग यहां 3350 और 1200 पीचट्री पर थोड़े अधिक आशावादी हैं। क्या आप उन परियोजनाओं के लिए लीजिंग पाइपलाइन के बारे में बात कर सकते हैं - उन स्थानों के लिए?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

जेमी, यह रिचर्ड है। पाइपलाइन अच्छी स्थिति में है, ठीक उसी तरह जैसे उन दोनों संपत्तियों के लिए पिछली तिमाही थी। और गतिविधि प्रकार एक आकार के दृष्टिकोण से पूर्ण सरगम ​​​​को लेकर आता है। इसलिए हम जो देख रहे हैं और उन दोनों स्थानों की मांग से हम वास्तव में प्रोत्साहित हैं। और बहुत विश्वास की तरह हमारे पास लीज-अप पर आगे की प्रगति के संबंध में जल्द ही यहां रिपोर्ट करने के लिए कुछ अच्छा होगा।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। मुझे लगता है कि इस वर्ष के लिए 3350 पर मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

नहीं, मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। ठीक है। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद जेमी।

ऑपरेटर

धन्यवाद। अगला सवाल बेयर्ड के डेव रॉजर्स से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

अरे। सभी को सुप्रभातकॉलिन, मैं कुछ नए बाजारों, नए उत्पादों और शायद अधिक सुविधाजनक स्थानों में विस्तार करने के तर्क के बारे में पूछना चाहता था, मुझे लगता है? और फिर यह आगे बढ़ने वाली संपत्तियों को बेचने पर आपके विचार को कैसे प्रभावित करता है और शायद अविभाजित सीबीडी संपत्ति या फ्रिंज-उन्मुख प्रकार के बड़े ग्लास बॉक्स जो शायद नहीं - आप पिछले पांच या छह वर्षों में क्या करने की कोशिश कर रहे हैं? और आपके विचार इस बारे में हैं कि COVID के बाद से यह कैसे बदल गया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि हमारे लिए, फिर से, मुझे लगता है कि जैसा कि आप हमारे पोर्टफोलियो में देखते हैं, उतना ही रोमांचक है, इसका भारी बहुमत, मुझे लगता है, इन अत्यधिक सुविधाजनक, अच्छी तरह से स्थित, अनुभवात्मक प्रकार की संपत्ति को दर्शाता है। और इसलिए जैसा कि मैं चारों ओर देखता हूं कि हमारे यहां बकहेड और मिडटाउन में क्या है, निश्चित रूप से उसी के प्रतिनिधि के साथ-साथ हम डोमेन और डाउनटाउन, ऑस्टिन और टेम्पे, शार्लोट से बाहर क्या कर रहे हैं। इसलिए हम इस रणनीति पर अब 10 वर्षों से हैं, और मुझे लगता है कि इसने वास्तव में बहुत प्रगति की है। और हम उस प्रगति को जारी रखने जा रहे हैं जब हम उन अवसरों की पहचान करते हैं और देखते हैं जिन्हें या तो आवश्यकता होती है और / या निर्माण होता है, और हम कुछ के साथ उचित रूप से फंड करेंगे, इसे पुराने विंटेज, उच्च कैपेक्स गुण कहते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि हमारे मामले में, यह वास्तव में इस बिंदु पर एक बहुत छोटा प्रतिशत है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

हो सकता है कि विशेष रूप से शार्लोट के संबंध में, जाहिर है, कई एकतरफा और अनूठी स्थितियां जहां आपने बाजार में एक्सपोजर कम कर दिया है, शायद जहां आप 1.5 साल पहले थे। शार्लोट पर और विशेष रूप से शहर में आपके पास NASCAR फिफ्थ थर्ड की संपत्ति के संबंध में कोई भी व्यापक रीड-थ्रू है जो उस तरह के सापेक्ष रहता है जहां आप वहां बढ़ने की कोशिश कर रहे हैं, जो कि शहर में रहा है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। और इसलिए फिर से, बहुत स्पष्ट होने के लिए, हम हैं - समग्र रूप से चार्लोट में उच्च स्तर का दृढ़ विश्वास है और वहां अपनी उपस्थिति बढ़ाने के लिए उत्साहित हैं। जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमारे पास एक शानदार टीम है, और हमें दक्षिण छोर में कुछ बहुत ही शानदार भूमि स्थल मिले हैं, लेकिन हम अपटाउन को भी पसंद करते हैं। और यह वास्तव में है, यदि आप पिछले वर्षों में पीछे मुड़कर देखते हैं, तो आपने उल्लेख किया कि वे सभी बहुत ही अनोखी स्थितियाँ थीं जहाँ हम वहाँ संपत्ति का मुद्रीकरण करते हैं, न कि बाजार पर हमारे दृष्टिकोण से प्रेरित। लेकिन हर्स्ट टॉवर के मामले में, ट्रुइस्ट के साथ एक विशाल मुख्यालय पट्टा, एक बड़ा वित्तीय संस्थान, जिसे बिल्कुल अपने कॉर्पोरेट मुख्यालय का मालिक होना था। यह एक रणनीतिक लेन-देन था जिसे हमें समझ में आया। शार्लोट में गेटवे विलेज, बैंक ऑफ अमेरिका में हमारे 15 से अधिक वर्षों के साथी के पास एक खरीद विकल्प था, और उन्होंने फैसला किया कि वे इसका प्रयोग करने के लिए चुने गए हैं। डायमेंशनल प्लेस के समान ही, कजिन्स के लिए एक शानदार निष्पादन और शेयरधारकों के लिए एक शानदार जीत। लेकिन उस मूल पट्टे के हिस्से के रूप में, उनके पास एक खरीद विकल्प था। और फिर मुझे लगता है कि हाल ही में वन साउथ के साथ, यह एक ऐसी संपत्ति है जिसे हमने TIER विलय और बैंक ऑफ अमेरिका के साथ आने वाली रिक्ति के माध्यम से हासिल किया है। और जैसा कि मैंने कहा, आखिरकार, किसी ने हमें एक ऐसी कीमत की पेशकश की जिसे हमने महसूस किया कि उल्टा की संपूर्णता परिलक्षित होती है और हम उस तरह की नई पुरानी संपत्तियों को रीसायकल करने में सक्षम हैं। तो, फिर से, एक अनोखी स्थिति थी। लेकिन शार्लेट पूरी तरह से अच्छा प्रदर्शन करना जारी रखेगी। चचेरे भाई के प्रवास से इसका लाभ मिलता रहेगा, हम पूरी तरह से उस विकास में भाग लेने की योजना बना रहे हैं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

मैं उस पर स्पष्टीकरण की सराहना करता हूं। धन्यवाद। रिचर्ड, शायद अधिक व्यापक रूप से पट्टे पर देने पर। ऐसा लगता है कि आपके पास दोनों रिक्तियों के लिए, या तो वर्तमान में अटलांटा में लंबित हैं, आपके पास विभिन्न आकार श्रेणियां हैं। लेकिन मुझे लगता है कि बोर्ड भर में, क्या आप विभिन्न उद्योगों की गतिविधि के बारे में बात कर सकते हैं, क्या है, क्या गुम है? क्या टर्म पट्टों को टर्मिनेशन विकल्पों के आसपास बदल दिया गया है और उन प्रकार की चीजों को बाहर कर दिया गया है और फिर शायद शुद्ध प्रभावी किराए जहां वे बस रहे हैं? यह अच्छा फेस रेंट है, लेकिन इस बात को लेकर उत्सुक है कि रियायतें कहां से आ रही हैं।

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

यकीनन। तो मैं सामान्य रूप से केवल पाइपलाइन से शुरू करता हूं। मेरा मतलब है, फिर से, यह पूरे बोर्ड में सकारात्मक है, दोनों बाजारों के संदर्भ में और फिर प्रारंभिक चरण बनाम देर के चरण के संदर्भ में। और इसलिए हम उत्साहजनक रुचि और निरंतर मांग देख रहे हैं। मैं कहूंगा कि एक उद्योग के दृष्टिकोण से, यह निश्चित रूप से है - मुझे लगता है कि यह निश्चित रूप से सच है और हम उस तकनीक के बारे में बहुत पहले ही सकारात्मक हो गए हैं, जो उद्योग को मंदी से बाहर निकालने की संभावना है और शायद इसकी सबसे अधिक मांग है और निश्चित रूप से पेंट है- मांग ऊपर। और इसलिए हम इसे निश्चित रूप से देख रहे हैं। लेकिन हम कई अलग-अलग सेगमेंट से मांग देख रहे हैं। और मैं वास्तव में यह नहीं कह सकता कि मेरे पास एक उद्योग या एक खंड है जो जागने और अपनी योजना को फिर से शुरू करने का निर्णय लेने और अधिक स्थान लेने या निकट-अवधि के निर्णयों को संबोधित करने के मामले में पूरी तरह से अनुपस्थित है। इसलिए मुझे लगता है कि आम तौर पर, यह व्यापक-आधारित है, लेकिन निश्चित रूप से नेता प्रौद्योगिकी है।

और हम सभी जानते हैं कि सहकर्मी/फ्लेक्स कार्यालय के खिलाड़ी वास्तव में बहुत अधिक मात्रा में COVID में जा रहे थे और बाजार के बंद होने से पहले, और वे इस बिंदु पर मांग नहीं चला रहे थे। तो इसके साथ ही, वे सभी फिर से विकसित होना चाह रहे हैं, लेकिन वे इस समय एक बड़े चालक नहीं हैं। तो वहाँ भी एक बहुत ही स्वस्थ गतिशील। रियायतों के संदर्भ में, और सिर्फ शुद्ध प्रभावी किराए के मामले में, मैं कहूंगा कि बड़े पैमाने पर सिर्फ शीर्ष चेहरे के किराए से शुरू होकर इस मंदी और अब वसूली हुई है और वास्तव में बाजार के आधार पर स्थानों में थोड़ा नीचे फ्लैट की तरह होना चाहिए। लेकिन रियायतें दी गई हैं जहां बहुत सारी कार्रवाई हुई है और मैं कहूंगा कि सबसे बड़ा दबाव बिंदु मुफ्त किराया रहा है। एक और दबाव बिंदु टीआई रहा है, लेकिन उतना नहीं जितना कि मुफ्त किराए में।

लेकिन सौभाग्य से, हमारी हस्ताक्षरित गतिविधि के संदर्भ में, हम अपने शुद्ध किराए में सुधार जारी रखने और रियायतों में वृद्धि की भरपाई करने में सक्षम हैं। इसलिए जब हम थोड़े ऊंचे स्तर पर हैं, तो यदि आप इस तिमाही को अलग-अलग देखते हैं, तो यह निश्चित रूप से है, यदि आप TI और मुफ्त किराए को संयुक्त रूप से देखते हैं, तो हमने इन स्तरों को प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष के आधार पर अतीत में देखा है। . इसलिए हम लाइन से बाहर नहीं हैं, लेकिन हम वही हैं जिन्हें मैं थोड़ा ऊंचा मानता हूं, लेकिन वास्तव में अपनी टोपी को एक चौथाई पर लटकाना कठिन है। इसलिए मुझे लगता है कि हम रियायतों पर दबाव महसूस करना जारी रखेंगे। लेकिन साथ ही, हम अपने सभी बाजारों में गतिविधियों की जेब में हैं, हम महसूस कर रहे हैं कि हम थोड़ा सा अपराध करना शुरू कर सकते हैं और हमारे पक्ष में किराए पर दबाव डालना शुरू कर सकते हैं। इसलिए हमें अच्छा लगता है कि हम कहां हैं। हम लीजिंग गतिविधि पर बोर्ड भर में एक विभक्ति बिंदु की तरह महसूस कर रहे हैं और आगे जाकर बहुत आशावादी महसूस कर रहे हैं। सुनिश्चित नहीं है कि मैंने आपके सभी अलग-अलग प्रश्नों को मारा है। तो मुझे बताएं कि क्या मैंने कुछ याद किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

नहीं, यह सुनकर अच्छा लगा, और आपने उन सभी को मारा। क्षमा करें, मैंने बहुत कुछ फेंका ...

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

महान।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

आपके लिए एक त्वरित प्रश्न, ग्रीग, 1200 पर। क्या यह पुनर्विकास में जाता है या वह उसी-स्टोर पूल में रहता है? और क्या आपके पास उस संपत्ति के लिए अभी तक एक प्रकार का मूल्य या पुनर्विकास बजट है?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

डेव, नॉरफ़ॉक सदर्न के उसी प्रॉपर्टी पूल से बाहर निकलने के बाद हम उस संपत्ति को स्थानांतरित कर देंगे। जाहिर है, यह खाली होगा, और हम पुनर्विकास बाल्टी में जाएंगे। हमने नहीं - पुनर्विकास योजना में हम बहुत दूर हैं। इसलिए हमने अभी तक पुनर्विकास बजट का खुलासा नहीं किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, डेव।

ऑपरेटर

धन्यवाद। [संचालक निर्देश] अगला प्रश्न ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स डेनियल इस्माइल से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। इसलिए सन बेल्ट में कार्यालय मूल्य निर्धारण में हाल ही में सुधार होता दिख रहा है। मेरा मतलब है, मुझे लगता है कि एक दक्षिण स्वभाव यह साबित करता है। लेकिन मैं उत्सुक हूं कि आप अपने पदचिह्नों पर भूमि मूल्यों के संदर्भ में क्या देख रहे हैं। आपको क्या लगता है कि साल-दर-साल आपके पदचिह्नों पर अच्छे कार्यालय विकास स्थलों के लिए कीमतों में कितना बदलाव आया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हाँ, डैनी, गुड मॉर्निंग। - आप निश्चित रूप से उच्च गुणवत्ता वाले शहरी सन बेल्ट बाजारों में भूमि में रुचि देखना शुरू कर रहे हैं। हम देख रहे हैं कि दिलचस्पी बढ़ रही है। और फिर, मुझे लगता है कि यह कार्यालय की मांग के पुनरुत्थान और गुणवत्ता के लिए इस उड़ान के कारण है जो तेजी से जारी है। और मुझे लगता है कि नए और कूलर और अधिक सुविधा के लिए अंतर्निहित ग्राहक आधार के लिए प्रशंसा। साथ ही, आप बहुपरिवार स्थान को फिर से बहुत सक्रिय होते हुए देखना शुरू कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हम सभी ने देखा है, विशेष रूप से इस तिमाही में, बहुआयामी साथियों ने वास्तव में मजबूत गतिविधि और पट्टे की संख्या और किराये की दरों में सुधार का प्रदर्शन करना शुरू कर दिया है। इसलिए मुझे लगता है कि उन लोगों से एक बार फिर प्रतिस्पर्धा है। और हां, भूमि मूल्य हैं - जबकि पिछले साल अपेक्षाकृत निष्क्रिय थे, आप उस गतिविधि को देखना शुरू कर रहे हैं और जमीन की कीमतें फिर से बढ़ रही हैं। उस पर एक विशिष्ट प्रतिशत डालना मुश्किल है। मुझे लगता है कि कई स्थितियां अद्वितीय हैं और विभिन्न बाजार अद्वितीय हैं, लेकिन निश्चित रूप से ऊपर की ओर दबाव है।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। और फिर पुराने विंटेज और नए उत्पादों के साथ-साथ क्लास ए और क्लास बी के बीच अंतर पर सिर्फ एक प्रश्न। मैं उत्सुक हूं कि क्या आप सन बेल्ट में पुराने और नए उत्पाद के बीच किराए में वृद्धि या रियायतें या किरायेदार की मांग में कोई अंतर देख रहे हैं। ? या यह सिर्फ एक बढ़ती ज्वार की स्थिति है जो सभी नावों को उठा रही है जब तक कि सन बेल्ट में सब कुछ ठीक न हो? या उन दो प्रकार की संपत्ति के बीच कोई सार्थक अंतर है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। डैनी, आप देख रहे हैं, मैं कहूंगा, किराये की दरों और किराये की दर में वृद्धि और शुद्ध अवशोषण के बीच सन बेल्ट में भी एक निरंतर विभाजन, इसे क्लास ए प्लस ट्रॉफी स्पेस और नए विंटेज स्पेस बनाम तरह का कॉल करें पुराने और कमोडिटी और उपनगरीय अंतरिक्ष की। और मुझे लगता है कि आप हमारे प्रत्येक बाजार में ड्रिल डाउन करते हैं और आपने सबसे हाल के त्रैमासिक आंकड़ों को देखा और गुणवत्ता या उम्र के विंटेज द्वारा अवशोषण के प्रकार को देखा, जिसे आप देखेंगे, कई मामलों में, विशाल बहुमत या इसे एक तरह का अनुपातहीन कहते हैं लीजिंग गतिविधि उस तरह की उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्तियों में होगी। एक बात मैं सिर्फ एक तरह से बताना चाहूंगा क्योंकि यह हमारे पोर्टफोलियो में चचेरे भाइयों से संबंधित है और हमने पाया है कि कुछ इमारतें जो पुराने विंटेज हैं - कभी-कभी पुनर्निवेश करने और संपत्ति को इस तरह लाने के लिए शानदार अवसर हो सकते हैं। आज के मानक। यदि वे सही स्थानों पर हैं, तो उनके पास सही हड्डियाँ होंगी, शायद उनके पास सही बाहरी स्थान होगा, आदि। अब यहाँ अटलांटा में, बकहेड प्लाजा एक और 2 के नीचे, जो पुरानी पुरानी संपत्ति हैं, लेकिन इसे पीचट्री में सही बैठते हैं और वेस्ट पेस फेरी में अटलांटा के कुछ बेहतरीन रेस्तरां के रूप में बहुत बढ़िया बाहरी स्थान है। और हम ग्राउंड फ्लोर की तरह के खेल और बाहरी स्थान के एक अच्छे स्थान के बीच में हैं। और अटलांटा में अंतर्निहित ग्राहक आधार उस प्रकार के पुनर्निवेश के लिए बहुत अनुकूल प्रतिक्रिया दे रहा है, और हम उस स्थान में बहुत मजबूत गतिविधि देख रहे हैं। इसलिए फिर से, मुझे लगता है कि जब हम एक ऐसी संपत्ति ले रहे हैं जो शायद उस स्तर से गिर गई है और इसे वापस रख रहे हैं, तो यह संभव है कि मालिक की पुरानी संपत्ति के साथ भी अगर उसे सही विशेषताएं मिलें।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

और फिर क्या आप अपने किसी किरायेदार या लीजिंग पर ध्यान दे रहे हैं जिस पर आपने हाल ही में हस्ताक्षर किए हैं या अपनी लीजिंग पाइपलाइन में, क्लास बी से क्लास ए बिल्डिंग में किरायेदारों का प्रवास?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

कोई प्रश्न नहीं। आप इसे देख रहे हैं। और जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, मेरी तैयार टिप्पणियों में, बिल्कुल, आप कंपनियों को व्यापार करते हुए देख रहे हैं। मुझे लगता है कि आप आमतौर पर किसी भी मंदी में उस तरह का देखते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि, वह व्यापार हो गया है और गुणवत्ता की उड़ान एक प्रवृत्ति रही है जो महामारी से पहले से ही चल रही थी। और फिर, मुझे लगता है कि यह है - मुझे लगता है कि बड़ी बढ़ती कंपनियां इस तरह की पहचान कर रही हैं - कार्यालय का भविष्य क्या है और यह सहयोग और इसकी संस्कृति है। इसलिए वे प्राथमिकता देने की कोशिश कर रहे हैं और वे उस नए कूलर दिलचस्प स्थान को प्राथमिकता दे रहे हैं जो उनके कर्मचारी वापस आने और एक साथ रहने के लिए उत्साहित हैं। और वह महामारी से पहले था, और मुझे लगता है कि यह बिल्कुल महामारी के बाद होगा।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। बहुत - बहुत धन्यवाद।

ऑपरेटर

धन्यवाद। यह हमारे सवाल-जवाब सत्र का समापन करता है। अब मैं श्री कॉलिन कोनोली को कॉल बैक करना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

मैं आज सुबह आपके समय और कजिन्स प्रॉपर्टीज में निरंतर रुचि के लिए आप सभी को धन्यवाद देना चाहता हूं। यदि आपके कोई प्रश्न हैं, तो हमेशा बेझिझक हमसे सीधे संपर्क करें, मैं, ग्रेग एडज़ेमा या रोनी इम्बेक्स हमेशा मदद करने के लिए और किसी भी प्रश्न का उत्तर देने के लिए जो हम कर सकते हैं। मुझे आशा है कि सभी के पास एक अच्छा सप्ताहांत होगा।

ऑपरेटर

[संचालक समापन टिप्पणी]

अवधि: 53 मिनट

प्रतिभागियों को बुलाओ:

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

अधिक CUZ विश्लेषण

सभी कमाई कॉल ट्रांसक्रिप्ट

अल्फा स्ट्रीट लोगो

.01 ऊपर है। इस मार्गदर्शन में वे सभी लेन-देन शामिल हैं जिनकी हमने इस कॉल पर चर्चा की है। हमारे मार्गदर्शन में कोई अन्य स्वभाव, अधिग्रहण या विकास शामिल नहीं है। हमारे मार्गदर्शन के पीछे सबसे महत्वपूर्ण चर हमारा पार्किंग राजस्व है। जैसा कि कॉलिन ने पहले चर्चा की थी, हमारे ग्राहकों ने कार्यालय लौटना शुरू कर दिया है, और हम श्रम दिवस के बाद इस प्रवृत्ति में तेजी आने की उम्मीद करते हैं। हमारी वर्तमान पार्किंग राजस्व धारणाएं इस दृष्टिकोण को दर्शाती हैं। हालाँकि, डेल्टा संस्करण समय में देरी कर सकता है, लेकिन यह निश्चित रूप से जानना जल्दबाजी होगी।

इसके साथ ही, मैं आपके प्रश्नों के लिए ऑपरेटर को कॉल बैक कर दूंगा।

सवाल और जवाब:

ऑपरेटर

[संचालक निर्देश] पहला प्रश्न वेल्स फारगो के ब्लेन हेक से आता है। कृपया आगे जाएं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

औसत वार्षिक रिटर्न एस एंड पी 500

महान। धन्यवाद। सुबह बख़ैर। मुझे लगा कि यह दिलचस्प है कि आप लोगों ने गैरेज को वन साउथ से सटा रखा है। क्या आप उस निर्णय के बारे में बात कर सकते हैं? मूल्य निर्धारण पर इसका क्या प्रभाव पड़ सकता है? क्या आपने इसे बिक्री में शामिल किया था और फिर संपत्ति के उस टुकड़े के लिए अपनी भविष्य की योजनाएँ?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

सुप्रभात, ब्लेन। जैसा कि यह गैरेज से संबंधित है, हमने पिछले साल इसे खरीदा था, और वन साउथ के आगे बढ़ने के लिए पार्किंग चुनौती क्या हो सकती थी, इसे कम करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार लेनदेन था। और इसलिए उस पार्किंग को तुरंत एक दक्षिण से सटे जोड़ना बहुत सकारात्मक था। हमने अपने खरीदार के साथ बातचीत की थी कि उसे शामिल किया जाए या नहीं। हम अंततः गैरेज के साथ उनके लिए दीर्घकालिक पट्टे पर देने के अवसर पर बस गए। और मुझे लगता है कि जैसा कि हमने अतीत में कहा है, यह एक भयानक रूप से स्थित गैरेज है, केवल शार्लोट शहर में सबसे अच्छा स्थित गैरेज है, और हम वास्तव में सोचते हैं कि यह हो सकता है - जबकि चचेरे भाई के लिए एक विशिष्ट निवेश नहीं है। इस पर लंबी अवधि के पट्टे, हमें लगता है कि यह हमारे लिए काफी आकर्षक निवेश हो सकता है। हम इसका मूल्यांकन करना और समय के साथ इसकी निगरानी करना जारी रखेंगे, ताकि हम इसे भविष्य में किसी बिंदु पर होल्ड करना या बेचना जारी रख सकें।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। समझ गया। यह समझ आता है। और फिर मैं सिर्फ डोमेन 9 के बारे में पूछना चाहता था। जाहिर है, आप लोग अभी वहीं से शुरू कर रहे हैं और उस स्पेस के लिए आपके पास बहुत समय है। लेकिन उस सबमार्केट में मजबूत मांग को देखते हुए, मैं उन लीजिंग संभावनाओं के बारे में पूछना चाहता था जो आप लोगों के पास हो सकती हैं और आप उस प्रोजेक्ट पर कुछ ठोस प्री-लीजिंग प्राप्त करने के बीच संतुलन के बारे में कैसे सोच रहे हैं, शायद इसका लाभ उठाने के लिए इंतजार कर रहे हैं। भविष्य में संभावित रूप से उच्च किराए?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। महान सवाल, ब्लेन। और निश्चित रूप से नहीं चाहते कि इन नए रोमांचक लेन-देन वाले लोग यह भूल जाएं कि जून में डोमेन 9 शुरू करने के लिए हमें क्या लगता है कि यह वास्तव में एक रोमांचक घोषणा थी। हम सामान्य रूप से ऑस्टिन के बारे में असाधारण रूप से उत्साहित हैं, और मैं विशेष रूप से डोमेन कहूंगा। और मुझे लगता है कि जैसा कि मैंने पिछली कुछ बातचीत में कहा था, हमें वास्तव में ऐसा लगा कि हमारे ग्राहक हमें डोमेन 9 शुरू करने के लिए प्रेरित कर रहे हैं। और यह क्षेत्र के मौजूदा ग्राहकों के साथ-साथ ऑस्टिन में प्रवास दोनों से है। और हमें उस इमारत में गतिविधि की एक बहुत अच्छी पाइपलाइन मिली है, कुछ छोटे से लेकर मध्यम आकार के और स्पष्ट रूप से, कुछ बहुत बड़े अवसर जो संभावित रूप से बड़े हिस्से या उस सभी स्थान को ले सकते हैं। इसलिए हम उन चर्चाओं के माध्यम से सक्रिय रूप से काम कर रहे हैं, लेकिन हमने इसे शुरू नहीं किया होता अगर हमें इसे पट्टे पर देने की हमारी संभावनाओं के बारे में वास्तव में अच्छा नहीं लगता।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

ठीक। महान। यह मददगार है। और फिर उससे संबंधित, जब आप विकास पाइपलाइन के बारे में सोचते हैं, तो अब आपके पास डोमेन नौ और न्यूहॉफ हैं जो दोनों सट्टा विकास हैं। स्पष्ट रूप से, आप लोग उन बाजारों में अच्छी मांग देखते हैं, और आप वहां प्रगति को पट्टे पर देने के लिए आश्वस्त हैं। लेकिन आगे देखते हुए, क्या आपको लगता है कि उन सट्टा परियोजनाओं के होने से भविष्य में किसी अन्य विकास को शुरू करने के लिए प्री-लीजिंग के लिए बार थोड़ा ऊंचा हो जाता है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि जैसा कि आप कल की गई घोषणाओं को देखते हैं और उनकी समग्रता में देखते हैं, हमने वास्तव में अपनी तरह की हमारी शुद्ध सट्टा रिक्ति को कम कर दिया है, यदि आप करेंगे। जैसा कि मैंने अपनी टिप्पणी में उल्लेख किया है, हमने प्रभावी रूप से एक दक्षिण में एक पुरानी पुरानी संपत्ति में 350,000 वर्ग फुट के सट्टा स्थान का कारोबार किया और इसे न्यूहॉफ में स्थानांतरित कर दिया, जो कि, फिर से, मुझे लगता है, नैशविले में सबसे अलग उत्पादों में से एक होगा। . इसलिए हमने वास्तव में अपने सट्टा प्रकार के विकास जोखिम में वृद्धि नहीं की है, हमने बस - हम जो बेहतर उत्पाद सोचते हैं उसमें स्थानांतरित हो गए हैं। लेकिन जब हम कोई नई परियोजना शुरू करते हैं, तो उसमें कुछ सट्टा घटक होते हैं। हम निश्चित रूप से अपने मौजूदा पोर्टफोलियो और रिक्ति को देख रहे हैं जो हमारे पास है और साथ ही साथ कितना अतिरिक्त स्पेस स्पेस जोड़ता है और निश्चित रूप से हमारे समग्र जोखिम प्रोफ़ाइल को संतुलित और प्रबंधित करने का प्रयास कर रहा है। लेकिन मुझे लगता है कि आज हम जहां खड़े हैं, उस मामले में, जैसा कि मैंने कहा, हम अपनी संभावनाओं और डोमेन 9 में अपने अवसरों पर बहुत उत्साहित हैं, और इस बारे में अच्छा महसूस करते हैं कि हमने वन साउथ और न्यूहॉफ के बीच रिक्ति को कैसे स्थानांतरित किया है। और फिर, हमारे पास कंपनी के भीतर वास्तव में एक शानदार भूमि बैंक है जो 5.5 मिलियन वर्ग फुट से अधिक का समर्थन कर सकता है। और इसलिए जैसा कि हम सन बेल्ट में मांग और इन-माइग्रेशन को देखना जारी रखते हैं और फिर से, हमारे कुछ मौजूदा ग्राहक विस्तार करना चाहते हैं, हम उस भूमि बैंक का मूल्यांकन कर रहे हैं और यह सोचने की कोशिश कर रहे हैं कि अगला अवसर क्या हो सकता है। हमारे ग्राहकों से मिलें जहां वे होना चाहते हैं।

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

समझ गया। धन्यवाद कॉलिन।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद ब्लेन।

ऑपरेटर

धन्यवाद। और अगला प्रश्न बैंक ऑफ अमेरिका के जेमी फेल्डमैन से आता है। कृपया आगे जाएं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद और सुप्रभात। मैं उम्मीद कर रहा था कि आप अधिग्रहण और वन साउथ सेल दोनों पर मूल्य निर्धारण के बारे में कुछ और बात कर सकते हैं? हो सकता है कि हमें कुछ और रंग दें, जिससे आपको रिटर्न और आपके द्वारा भुगतान की गई और स्वीकार की गई कीमतों पर आराम मिले?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। सुप्रभात, जेमी, - तो मुझे मैं के रूप में शुरू करने दो - वन साउथ पर, जिसका मैंने अपने कॉल में उल्लेख किया था। हमें ऐसा लगता है कि चचेरे भाई के लिए मूल्य निर्धारण हमारे लिए बहुत आकर्षक था क्योंकि हम देखते हैं कि क्या हम वन साउथ को फिर से खरीदना जारी रखते हैं या उस कीमत पर बेचते हैं। और मुझे लगता है कि हमारे दृष्टिकोण और दृष्टिकोण से, मूल्य निर्धारण पूरी तरह से उस परिसंपत्ति के मूल्य-वर्धित विमोचन प्रकृति से उल्टा परिलक्षित होता है और विशेष रूप से जब आप इसके विंटेज को देखते हैं। और मुझे लगता है, फिर से, यदि आप देखते हैं कि हमने टियर विलय के समय अपनी पुस्तकों पर क्या रखा है, तो हम इसे लगभग उसी कीमत पर प्रभावी ढंग से बेच रहे हैं। और हम स्पष्ट रूप से एक महामारी से गुजरे हैं और अभी भी बीच में हैं, उम्मीद है, इस महामारी के अंतिम छोर पर। और - लेकिन संपत्ति नीचे 58% पट्टे पर है। हमें लगता है कि शेयरधारकों के लिए निष्पादित करना हमारे लिए एक बहुत ही आकर्षक कीमत थी। 725 पोंस पर नए अधिग्रहण के लिए धुरी की तरह, यह - हम हैं - जैसा कि हमने कल खुलासा किया, यह 5.3% कैप दर और लगभग 6.1% जीएएपी रिटर्न है, जो नीचे के बाजार किराए को दर्शाता है। और मुझे लगता है कि यह दिलचस्प है, जैसा कि आप दिसंबर में चार्लोट में रेल यार्ड में किए गए लेन-देन से तुलना करने जा रहे हैं, यह वास्तव में साइड-बाय-साइड, बहुत समान पैदावार, बहुत समान लेनदेन है। और मैं महत्वपूर्ण रूप से कहता हूं, दोनों ही मामलों में, हम जमीन के एक निकटवर्ती टुकड़े का अधिग्रहण करने में सक्षम थे जो हमें उन अतिरिक्त पार्सल को विकसित करने के लिए कुछ भविष्य देता है और वास्तव में अधिग्रहण के पूरक के लिए कुछ मूल्य-वर्धित विकास रिटर्न प्राप्त करता है।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। यह मददगार है। और मुझे लगता है कि मैं सिर्फ नैशविले के बारे में सोच रहा हूं। मेरा मतलब है, समय के साथ बढ़ने की आपकी क्षमता के संदर्भ में आप वहां क्या कल्पना करते हैं? और मुझे लगता है कि दोनों पक्षों के लिए, आप कितनी जल्दी सोचते हैं कि आप वास्तव में उस जमीन में से कुछ को काम में लाएंगे?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, नैशविले के संदर्भ में, मेरा मतलब है, एक, हम उस बाजार का मूल्यांकन कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हमने अतीत में नैशविले और इसमें हमारी रुचि के बारे में बहुत सार्वजनिक रूप से बात की है। और यह सिर्फ इतनी ही विशेषताओं को मिला है कि हमारे अन्य सन बेल्ट बाजार जैसे अटलांटा और शार्लोट, ऑस्टिन और टाम्पा और डलास और अन्य के पास ओरेकल और अमेज़ॅन में हालिया घोषणाओं में प्रवासन में बहुत समान दिख रहा है, मुझे लगता है, निश्चित रूप से हमारे ठोस नैशविले पर विचार। मुझे लगता है कि नेहोफ के बारे में इतना रोमांचक क्या है, जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमें लगता है कि यह नैशविले में सबसे अलग और अनूठी परियोजना होगी। लेकिन हमारे लिए महत्वपूर्ण बात यह है कि इसके पास बढ़ने के लिए एक रास्ता और जगह है। हमारे लेन-देन के एक भाग के रूप में, हमने चरण II साइटों का अधिग्रहण किया, और हम वास्तव में चरण I निर्माण अवधि के दौरान कुछ बुनियादी ढांचे और पार्किंग का निर्माण करेंगे। और फिर दूसरे चरण के बाद, हमारे पास कुछ आसन्न भूमि पर अतिरिक्त अधिकार हैं जो तीसरे चरण या उससे अधिक का निर्माण कर सकती हैं। लेकिन निश्चित रूप से, अब जब हम वहां हैं, तो समय के साथ हमारा लक्ष्य वास्तव में आकर्षक और अत्यधिक वांछनीय पोर्टफोलियो को मापना है। और यह अतिरिक्त विकास, भूमि खरीद और निश्चित रूप से कुछ संपत्ति अधिग्रहण का एक संयोजन हो सकता है। इसलिए हम नैशविले में एक मंच, एक चचेरे भाई मंच को विकसित करने और बनाने के लिए उत्साहित हैं।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

और फिर आपकी टीम वहां कैसी दिखेगी? और आपको क्या लगता है कि यह समय के साथ कैसा दिखने वाला है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, जैसा कि हम पोर्टफोलियो का निर्माण करते हैं और इसे उस आकार में विकसित करते हैं जो हमें लगता है कि उचित है - आर्थिक रूप से जमीन पर जूते रखने को सही ठहराता है, हम ऐसा करेंगे। मैं इस समय सोचता हूं। हमें लगता है, फिर से, हम नए कार्यालय के बारे में बहुत उत्साहित हैं क्योंकि इसमें एक विकास भागीदार है जिसका हम नए शहर में लाभ उठा सकते हैं, जिसके पास जमीन पर एक टीम है। और मुझे लगता है कि रणनीतिक तरीके से नैशविले को शुरू करने और उसमें प्रवेश करने के लिए यह हमारे लिए एक शानदार तरीका है। लेकिन साथ ही, अटलांटा में हमारे लिए और हमारी टीम, कैनेडी हिक्स, जो हमारे निवेश नागरिकों के कार्यकारी उपाध्यक्ष हैं, बस थोड़ी ही दूर हैं, और इसलिए हम वहां रहने में सक्षम हैं और हमारी कुछ टीम जमीन पर है नियमित रूप से भी।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद और फिर गियर बदलना। ऐसा लगता है कि आप लोग यहां 3350 और 1200 पीचट्री पर थोड़े अधिक आशावादी हैं। क्या आप उन परियोजनाओं के लिए लीजिंग पाइपलाइन के बारे में बात कर सकते हैं - उन स्थानों के लिए?

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

जेमी, यह रिचर्ड है। पाइपलाइन अच्छी स्थिति में है, ठीक उसी तरह जैसे उन दोनों संपत्तियों के लिए पिछली तिमाही थी। और गतिविधि प्रकार एक आकार के दृष्टिकोण से पूर्ण सरगम ​​​​को लेकर आता है। इसलिए हम जो देख रहे हैं और उन दोनों स्थानों की मांग से हम वास्तव में प्रोत्साहित हैं। और बहुत विश्वास की तरह हमारे पास लीज-अप पर आगे की प्रगति के संबंध में जल्द ही यहां रिपोर्ट करने के लिए कुछ अच्छा होगा।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। मुझे लगता है कि इस वर्ष के लिए 3350 पर मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है?

2021 में वरिष्ठ नागरिकों के लिए मानक कटौती क्या है

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

नहीं, मार्गदर्शन में कुछ भी नहीं है

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

ठीक। ठीक है। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद जेमी।

ऑपरेटर

धन्यवाद। अगला सवाल बेयर्ड के डेव रॉजर्स से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

अरे। सभी को सुप्रभातकॉलिन, मैं कुछ नए बाजारों, नए उत्पादों और शायद अधिक सुविधाजनक स्थानों में विस्तार करने के तर्क के बारे में पूछना चाहता था, मुझे लगता है? और फिर यह आगे बढ़ने वाली संपत्तियों को बेचने पर आपके विचार को कैसे प्रभावित करता है और शायद अविभाजित सीबीडी संपत्ति या फ्रिंज-उन्मुख प्रकार के बड़े ग्लास बॉक्स जो शायद नहीं - आप पिछले पांच या छह वर्षों में क्या करने की कोशिश कर रहे हैं? और आपके विचार इस बारे में हैं कि COVID के बाद से यह कैसे बदल गया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

ठीक है, मुझे लगता है कि हमारे लिए, फिर से, मुझे लगता है कि जैसा कि आप हमारे पोर्टफोलियो में देखते हैं, उतना ही रोमांचक है, इसका भारी बहुमत, मुझे लगता है, इन अत्यधिक सुविधाजनक, अच्छी तरह से स्थित, अनुभवात्मक प्रकार की संपत्ति को दर्शाता है। और इसलिए जैसा कि मैं चारों ओर देखता हूं कि हमारे यहां बकहेड और मिडटाउन में क्या है, निश्चित रूप से उसी के प्रतिनिधि के साथ-साथ हम डोमेन और डाउनटाउन, ऑस्टिन और टेम्पे, शार्लोट से बाहर क्या कर रहे हैं। इसलिए हम इस रणनीति पर अब 10 वर्षों से हैं, और मुझे लगता है कि इसने वास्तव में बहुत प्रगति की है। और हम उस प्रगति को जारी रखने जा रहे हैं जब हम उन अवसरों की पहचान करते हैं और देखते हैं जिन्हें या तो आवश्यकता होती है और / या निर्माण होता है, और हम कुछ के साथ उचित रूप से फंड करेंगे, इसे पुराने विंटेज, उच्च कैपेक्स गुण कहते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि हमारे मामले में, यह वास्तव में इस बिंदु पर एक बहुत छोटा प्रतिशत है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

हो सकता है कि विशेष रूप से शार्लोट के संबंध में, जाहिर है, कई एकतरफा और अनूठी स्थितियां जहां आपने बाजार में एक्सपोजर कम कर दिया है, शायद जहां आप 1.5 साल पहले थे। शार्लोट पर और विशेष रूप से शहर में आपके पास NASCAR फिफ्थ थर्ड की संपत्ति के संबंध में कोई भी व्यापक रीड-थ्रू है जो उस तरह के सापेक्ष रहता है जहां आप वहां बढ़ने की कोशिश कर रहे हैं, जो कि शहर में रहा है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। और इसलिए फिर से, बहुत स्पष्ट होने के लिए, हम हैं - समग्र रूप से चार्लोट में उच्च स्तर का दृढ़ विश्वास है और वहां अपनी उपस्थिति बढ़ाने के लिए उत्साहित हैं। जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, हमारे पास एक शानदार टीम है, और हमें दक्षिण छोर में कुछ बहुत ही शानदार भूमि स्थल मिले हैं, लेकिन हम अपटाउन को भी पसंद करते हैं। और यह वास्तव में है, यदि आप पिछले वर्षों में पीछे मुड़कर देखते हैं, तो आपने उल्लेख किया कि वे सभी बहुत ही अनोखी स्थितियाँ थीं जहाँ हम वहाँ संपत्ति का मुद्रीकरण करते हैं, न कि बाजार पर हमारे दृष्टिकोण से प्रेरित। लेकिन हर्स्ट टॉवर के मामले में, ट्रुइस्ट के साथ एक विशाल मुख्यालय पट्टा, एक बड़ा वित्तीय संस्थान, जिसे बिल्कुल अपने कॉर्पोरेट मुख्यालय का मालिक होना था। यह एक रणनीतिक लेन-देन था जिसे हमें समझ में आया। शार्लोट में गेटवे विलेज, बैंक ऑफ अमेरिका में हमारे 15 से अधिक वर्षों के साथी के पास एक खरीद विकल्प था, और उन्होंने फैसला किया कि वे इसका प्रयोग करने के लिए चुने गए हैं। डायमेंशनल प्लेस के समान ही, कजिन्स के लिए एक शानदार निष्पादन और शेयरधारकों के लिए एक शानदार जीत। लेकिन उस मूल पट्टे के हिस्से के रूप में, उनके पास एक खरीद विकल्प था। और फिर मुझे लगता है कि हाल ही में वन साउथ के साथ, यह एक ऐसी संपत्ति है जिसे हमने TIER विलय और बैंक ऑफ अमेरिका के साथ आने वाली रिक्ति के माध्यम से हासिल किया है। और जैसा कि मैंने कहा, आखिरकार, किसी ने हमें एक ऐसी कीमत की पेशकश की जिसे हमने महसूस किया कि उल्टा की संपूर्णता परिलक्षित होती है और हम उस तरह की नई पुरानी संपत्तियों को रीसायकल करने में सक्षम हैं। तो, फिर से, एक अनोखी स्थिति थी। लेकिन शार्लेट पूरी तरह से अच्छा प्रदर्शन करना जारी रखेगी। चचेरे भाई के प्रवास से इसका लाभ मिलता रहेगा, हम पूरी तरह से उस विकास में भाग लेने की योजना बना रहे हैं।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

मैं उस पर स्पष्टीकरण की सराहना करता हूं। धन्यवाद। रिचर्ड, शायद अधिक व्यापक रूप से पट्टे पर देने पर। ऐसा लगता है कि आपके पास दोनों रिक्तियों के लिए, या तो वर्तमान में अटलांटा में लंबित हैं, आपके पास विभिन्न आकार श्रेणियां हैं। लेकिन मुझे लगता है कि बोर्ड भर में, क्या आप विभिन्न उद्योगों की गतिविधि के बारे में बात कर सकते हैं, क्या है, क्या गुम है? क्या टर्म पट्टों को टर्मिनेशन विकल्पों के आसपास बदल दिया गया है और उन प्रकार की चीजों को बाहर कर दिया गया है और फिर शायद शुद्ध प्रभावी किराए जहां वे बस रहे हैं? यह अच्छा फेस रेंट है, लेकिन इस बात को लेकर उत्सुक है कि रियायतें कहां से आ रही हैं।

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

यकीनन। तो मैं सामान्य रूप से केवल पाइपलाइन से शुरू करता हूं। मेरा मतलब है, फिर से, यह पूरे बोर्ड में सकारात्मक है, दोनों बाजारों के संदर्भ में और फिर प्रारंभिक चरण बनाम देर के चरण के संदर्भ में। और इसलिए हम उत्साहजनक रुचि और निरंतर मांग देख रहे हैं। मैं कहूंगा कि एक उद्योग के दृष्टिकोण से, यह निश्चित रूप से है - मुझे लगता है कि यह निश्चित रूप से सच है और हम उस तकनीक के बारे में बहुत पहले ही सकारात्मक हो गए हैं, जो उद्योग को मंदी से बाहर निकालने की संभावना है और शायद इसकी सबसे अधिक मांग है और निश्चित रूप से पेंट है- मांग ऊपर। और इसलिए हम इसे निश्चित रूप से देख रहे हैं। लेकिन हम कई अलग-अलग सेगमेंट से मांग देख रहे हैं। और मैं वास्तव में यह नहीं कह सकता कि मेरे पास एक उद्योग या एक खंड है जो जागने और अपनी योजना को फिर से शुरू करने का निर्णय लेने और अधिक स्थान लेने या निकट-अवधि के निर्णयों को संबोधित करने के मामले में पूरी तरह से अनुपस्थित है। इसलिए मुझे लगता है कि आम तौर पर, यह व्यापक-आधारित है, लेकिन निश्चित रूप से नेता प्रौद्योगिकी है।

और हम सभी जानते हैं कि सहकर्मी/फ्लेक्स कार्यालय के खिलाड़ी वास्तव में बहुत अधिक मात्रा में COVID में जा रहे थे और बाजार के बंद होने से पहले, और वे इस बिंदु पर मांग नहीं चला रहे थे। तो इसके साथ ही, वे सभी फिर से विकसित होना चाह रहे हैं, लेकिन वे इस समय एक बड़े चालक नहीं हैं। तो वहाँ भी एक बहुत ही स्वस्थ गतिशील। रियायतों के संदर्भ में, और सिर्फ शुद्ध प्रभावी किराए के मामले में, मैं कहूंगा कि बड़े पैमाने पर सिर्फ शीर्ष चेहरे के किराए से शुरू होकर इस मंदी और अब वसूली हुई है और वास्तव में बाजार के आधार पर स्थानों में थोड़ा नीचे फ्लैट की तरह होना चाहिए। लेकिन रियायतें दी गई हैं जहां बहुत सारी कार्रवाई हुई है और मैं कहूंगा कि सबसे बड़ा दबाव बिंदु मुफ्त किराया रहा है। एक और दबाव बिंदु टीआई रहा है, लेकिन उतना नहीं जितना कि मुफ्त किराए में।

लेकिन सौभाग्य से, हमारी हस्ताक्षरित गतिविधि के संदर्भ में, हम अपने शुद्ध किराए में सुधार जारी रखने और रियायतों में वृद्धि की भरपाई करने में सक्षम हैं। इसलिए जब हम थोड़े ऊंचे स्तर पर हैं, तो यदि आप इस तिमाही को अलग-अलग देखते हैं, तो यह निश्चित रूप से है, यदि आप TI और मुफ्त किराए को संयुक्त रूप से देखते हैं, तो हमने इन स्तरों को प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष के आधार पर अतीत में देखा है। . इसलिए हम लाइन से बाहर नहीं हैं, लेकिन हम वही हैं जिन्हें मैं थोड़ा ऊंचा मानता हूं, लेकिन वास्तव में अपनी टोपी को एक चौथाई पर लटकाना कठिन है। इसलिए मुझे लगता है कि हम रियायतों पर दबाव महसूस करना जारी रखेंगे। लेकिन साथ ही, हम अपने सभी बाजारों में गतिविधियों की जेब में हैं, हम महसूस कर रहे हैं कि हम थोड़ा सा अपराध करना शुरू कर सकते हैं और हमारे पक्ष में किराए पर दबाव डालना शुरू कर सकते हैं। इसलिए हमें अच्छा लगता है कि हम कहां हैं। हम लीजिंग गतिविधि पर बोर्ड भर में एक विभक्ति बिंदु की तरह महसूस कर रहे हैं और आगे जाकर बहुत आशावादी महसूस कर रहे हैं। सुनिश्चित नहीं है कि मैंने आपके सभी अलग-अलग प्रश्नों को मारा है। तो मुझे बताएं कि क्या मैंने कुछ याद किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

नहीं, यह सुनकर अच्छा लगा, और आपने उन सभी को मारा। क्षमा करें, मैंने बहुत कुछ फेंका ...

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

महान।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

आपके लिए एक त्वरित प्रश्न, ग्रीग, 1200 पर। क्या यह पुनर्विकास में जाता है या वह उसी-स्टोर पूल में रहता है? और क्या आपके पास उस संपत्ति के लिए अभी तक एक प्रकार का मूल्य या पुनर्विकास बजट है?

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

डेव, नॉरफ़ॉक सदर्न के उसी प्रॉपर्टी पूल से बाहर निकलने के बाद हम उस संपत्ति को स्थानांतरित कर देंगे। जाहिर है, यह खाली होगा, और हम पुनर्विकास बाल्टी में जाएंगे। हमने नहीं - पुनर्विकास योजना में हम बहुत दूर हैं। इसलिए हमने अभी तक पुनर्विकास बजट का खुलासा नहीं किया है।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

ठीक। धन्यवाद।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

धन्यवाद, डेव।

ऑपरेटर

धन्यवाद। [संचालक निर्देश] अगला प्रश्न ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स डेनियल इस्माइल से आता है। कृपया आगे जाएं।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। धन्यवाद। इसलिए सन बेल्ट में कार्यालय मूल्य निर्धारण में हाल ही में सुधार होता दिख रहा है। मेरा मतलब है, मुझे लगता है कि एक दक्षिण स्वभाव यह साबित करता है। लेकिन मैं उत्सुक हूं कि आप अपने पदचिह्नों पर भूमि मूल्यों के संदर्भ में क्या देख रहे हैं। आपको क्या लगता है कि साल-दर-साल आपके पदचिह्नों पर अच्छे कार्यालय विकास स्थलों के लिए कीमतों में कितना बदलाव आया है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हाँ, डैनी, गुड मॉर्निंग। - आप निश्चित रूप से उच्च गुणवत्ता वाले शहरी सन बेल्ट बाजारों में भूमि में रुचि देखना शुरू कर रहे हैं। हम देख रहे हैं कि दिलचस्पी बढ़ रही है। और फिर, मुझे लगता है कि यह कार्यालय की मांग के पुनरुत्थान और गुणवत्ता के लिए इस उड़ान के कारण है जो तेजी से जारी है। और मुझे लगता है कि नए और कूलर और अधिक सुविधा के लिए अंतर्निहित ग्राहक आधार के लिए प्रशंसा। साथ ही, आप बहुपरिवार स्थान को फिर से बहुत सक्रिय होते हुए देखना शुरू कर रहे हैं। मुझे लगता है कि हम सभी ने देखा है, विशेष रूप से इस तिमाही में, बहुआयामी साथियों ने वास्तव में मजबूत गतिविधि और पट्टे की संख्या और किराये की दरों में सुधार का प्रदर्शन करना शुरू कर दिया है। इसलिए मुझे लगता है कि उन लोगों से एक बार फिर प्रतिस्पर्धा है। और हां, भूमि मूल्य हैं - जबकि पिछले साल अपेक्षाकृत निष्क्रिय थे, आप उस गतिविधि को देखना शुरू कर रहे हैं और जमीन की कीमतें फिर से बढ़ रही हैं। उस पर एक विशिष्ट प्रतिशत डालना मुश्किल है। मुझे लगता है कि कई स्थितियां अद्वितीय हैं और विभिन्न बाजार अद्वितीय हैं, लेकिन निश्चित रूप से ऊपर की ओर दबाव है।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। और फिर पुराने विंटेज और नए उत्पादों के साथ-साथ क्लास ए और क्लास बी के बीच अंतर पर सिर्फ एक प्रश्न। मैं उत्सुक हूं कि क्या आप सन बेल्ट में पुराने और नए उत्पाद के बीच किराए में वृद्धि या रियायतें या किरायेदार की मांग में कोई अंतर देख रहे हैं। ? या यह सिर्फ एक बढ़ती ज्वार की स्थिति है जो सभी नावों को उठा रही है जब तक कि सन बेल्ट में सब कुछ ठीक न हो? या उन दो प्रकार की संपत्ति के बीच कोई सार्थक अंतर है?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

हां। डैनी, आप देख रहे हैं, मैं कहूंगा, किराये की दरों और किराये की दर में वृद्धि और शुद्ध अवशोषण के बीच सन बेल्ट में भी एक निरंतर विभाजन, इसे क्लास ए प्लस ट्रॉफी स्पेस और नए विंटेज स्पेस बनाम तरह का कॉल करें पुराने और कमोडिटी और उपनगरीय अंतरिक्ष की। और मुझे लगता है कि आप हमारे प्रत्येक बाजार में ड्रिल डाउन करते हैं और आपने सबसे हाल के त्रैमासिक आंकड़ों को देखा और गुणवत्ता या उम्र के विंटेज द्वारा अवशोषण के प्रकार को देखा, जिसे आप देखेंगे, कई मामलों में, विशाल बहुमत या इसे एक तरह का अनुपातहीन कहते हैं लीजिंग गतिविधि उस तरह की उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्तियों में होगी। एक बात मैं सिर्फ एक तरह से बताना चाहूंगा क्योंकि यह हमारे पोर्टफोलियो में चचेरे भाइयों से संबंधित है और हमने पाया है कि कुछ इमारतें जो पुराने विंटेज हैं - कभी-कभी पुनर्निवेश करने और संपत्ति को इस तरह लाने के लिए शानदार अवसर हो सकते हैं। आज के मानक। यदि वे सही स्थानों पर हैं, तो उनके पास सही हड्डियाँ होंगी, शायद उनके पास सही बाहरी स्थान होगा, आदि। अब यहाँ अटलांटा में, बकहेड प्लाजा एक और 2 के नीचे, जो पुरानी पुरानी संपत्ति हैं, लेकिन इसे पीचट्री में सही बैठते हैं और वेस्ट पेस फेरी में अटलांटा के कुछ बेहतरीन रेस्तरां के रूप में बहुत बढ़िया बाहरी स्थान है। और हम ग्राउंड फ्लोर की तरह के खेल और बाहरी स्थान के एक अच्छे स्थान के बीच में हैं। और अटलांटा में अंतर्निहित ग्राहक आधार उस प्रकार के पुनर्निवेश के लिए बहुत अनुकूल प्रतिक्रिया दे रहा है, और हम उस स्थान में बहुत मजबूत गतिविधि देख रहे हैं। इसलिए फिर से, मुझे लगता है कि जब हम एक ऐसी संपत्ति ले रहे हैं जो शायद उस स्तर से गिर गई है और इसे वापस रख रहे हैं, तो यह संभव है कि मालिक की पुरानी संपत्ति के साथ भी अगर उसे सही विशेषताएं मिलें।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

शीबा इनु सिक्का खरीदें

और फिर क्या आप अपने किसी किरायेदार या लीजिंग पर ध्यान दे रहे हैं जिस पर आपने हाल ही में हस्ताक्षर किए हैं या अपनी लीजिंग पाइपलाइन में, क्लास बी से क्लास ए बिल्डिंग में किरायेदारों का प्रवास?

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

कोई प्रश्न नहीं। आप इसे देख रहे हैं। और जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, मेरी तैयार टिप्पणियों में, बिल्कुल, आप कंपनियों को व्यापार करते हुए देख रहे हैं। मुझे लगता है कि आप आमतौर पर किसी भी मंदी में उस तरह का देखते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि, वह व्यापार हो गया है और गुणवत्ता की उड़ान एक प्रवृत्ति रही है जो महामारी से पहले से ही चल रही थी। और फिर, मुझे लगता है कि यह है - मुझे लगता है कि बड़ी बढ़ती कंपनियां इस तरह की पहचान कर रही हैं - कार्यालय का भविष्य क्या है और यह सहयोग और इसकी संस्कृति है। इसलिए वे प्राथमिकता देने की कोशिश कर रहे हैं और वे उस नए कूलर दिलचस्प स्थान को प्राथमिकता दे रहे हैं जो उनके कर्मचारी वापस आने और एक साथ रहने के लिए उत्साहित हैं। और वह महामारी से पहले था, और मुझे लगता है कि यह बिल्कुल महामारी के बाद होगा।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

महान। बहुत - बहुत धन्यवाद।

ऑपरेटर

धन्यवाद। यह हमारे सवाल-जवाब सत्र का समापन करता है। अब मैं श्री कॉलिन कोनोली को कॉल बैक करना चाहूंगा। कृपया आगे जाएं।

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

मैं आज सुबह आपके समय और कजिन्स प्रॉपर्टीज में निरंतर रुचि के लिए आप सभी को धन्यवाद देना चाहता हूं। यदि आपके कोई प्रश्न हैं, तो हमेशा बेझिझक हमसे सीधे संपर्क करें, मैं, ग्रेग एडज़ेमा या रोनी इम्बेक्स हमेशा मदद करने के लिए और किसी भी प्रश्न का उत्तर देने के लिए जो हम कर सकते हैं। मुझे आशा है कि सभी के पास एक अच्छा सप्ताहांत होगा।

ऑपरेटर

[संचालक समापन टिप्पणी]

अवधि: 53 मिनट

प्रतिभागियों को बुलाओ:

पामेला एफ. रोपर - कार्यकारी उपाध्यक्ष, सामान्य परामर्शदाता और कॉर्पोरेट सचिव

कॉलिन कोनोली - अध्यक्ष और मुख्य प्रशासक अधिकारी

रिचर्ड हिक्सन - संचालन के कार्यकारी उपाध्यक्ष

ग्रेग एडज़ेमा - कार्यकारी उपाध्यक्ष और मुख्य वित्तीय अधिकारी

ब्लेन हेक - वेल्स फारगो - विश्लेषक।

जेमी फेल्डमैन - बैंक ऑफ अमेरिका - विश्लेषक।

डेव रॉजर्स - बेयर्ड - विश्लेषक।

डेनियल इस्माइल - ग्रीन स्ट्रीट एडवाइजर्स - विश्लेषक।

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